De hoogste tijd

On 28 januari 2011, in wonen, by Zef Hemel

Gehoord in Felix Meritis op 24 januari 2011:

In Istanbul gesproken met een Nederlander die sinds drie jaar naar volle tevredenheid in Ankara woont. Aan vrije beschikbare woningen, zei hij, bestaat daar geen gebrek. Ze zijn er in alle soorten en maten te krijgen.  Hij vond het heerlijk. In Nederland bestaat nog steeds een groot gebrek aan woningen, ook al heerst er hier geen woningnood meer. Ondertussen is de bouwproductie stilgevallen. Er wordt gesproken van een kopersstaking, terwijl de rente historisch laag is. Dat is vreemd. De banken weigeren aan ontwikkelaars geld te lenen, de gemeenten kunnen de tekorten op de woningbouw niet met winsten uit de kantorenuitgifte goedmaken vanwege de ingestorte kantorenmarkt. Er heerst schaarste en er is geen vraag. Gevolg: Nederlanders verhuizen al weinig, maar hun verhuisgeneigdheid neemt nog verder af. Eigenaren van een koophuis blijven gemiddeld 20 jaar zitten, in de toekomst wordt dat zelfs 30 jaar. De woningmarkt zit op slot.

Als maatstaf neem ik de these van Richard Florida, namelijk dat woningen en auto’s de afgelopen twee decennia door overheden fiscaal bewust zijn bevoordeeld om de bestedingen van huishoudens naar grote hoogten op te stuwen. Zo stimuleerden zij een consumptieve economie. Dat gold ook voor Nederland. Van Harry Garritsen, SER-lid en hoogleraar economie te Groningen, leer ik dat eigenwoningbezitters jaarlijks meer dan 14 miljard euro mogen aftrekken. NRC Handelsblad meldt dat jaarlijks 2,5 miljard overheidsgeld naar de huurtoeslag gaat. Met het kunstmatig laag houden van de huren is jaarlijks nog eens 14,5 miljard euro gemoeid. In totaal pompt de overheid jaarlijks dus zo’n 30 miljard euro in de woningmarkt. Gevolg is dat Nederlanders inmiddels de hoogste hypotheekschuld van West-Europa hebben. Inderdaad, met deze fiscale politiek heeft onze regering de vraag aangewakkerd. Echter, hoeveel er ook gebouwd werd om aan die kunstmatige woningvraag te voldoen, de schaarste hield onverminderd aan. Dat had ook te maken met een begeleidende fysieke schaarstepolitiek (VINEX) om ontwikkelaars voldoende zekerheid en uitzicht op marges te bieden. Ze hebben ervan geprofiteerd. Je zou zeggen dat het niet zo erg is dat er nu even sprake is van vraaguitval. De pijn van het stilvallen van de woningmarkt in 2009 wordt ook niet overal even sterk gevoeld. In Amsterdam wel. Daar vestigen zich steeds meer hoofdkantoren van bedrijven, zoals Philips, Ahold, Akzo Nobel en Arcadis, daar is de vraag reëel. Hun werknemers zoeken naar woningen, maar die zijn er niet. Met name hoog opgeleide starters zoeken vergeefs een plek in de hoofdstad, zoals demograaf Julian Jansen vandaag in de Volkskrant laat zien. Het Amsterdamse woningaanbod sluit toch al niet goed aan op de vraag. Een beperkt aantal partijen – overwegend grote corporaties – heeft er positie en zegt niet te kunnen bouwen. Vreemd, want de prijzen blijven onverminderd hoog en stijgen zelfs, althans in Amsterdam. Tijd voor zelfbouw, zou je zeggen. Tijd voor particulier opdrachtgeverschap.

Tagged with:
 

A tale of two housing markets

On 27 januari 2011, in economie, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in The Atlantic van 25 januari 2011:

De huizenprijzen in Amerika lijken zich enigszins te herstellen. Echter, het herstel verschilt nogal per stad. Richard Florida publiceerde deze week in The Atlantic de cijfers van twintig belangrijke Amerikaanse steden over de afgelopen maand. De index die hij gebruikt meet de cijfers af aan de huizenmarkt in het jaar 2000, dus van ver voor de kredietcrisis, door Florida consequent aangeduid als The Great Reset. De slechtste prestaties leverden nog altijd Las Vegas, Phoenix, Miami, Atlanta en Detroit, de beste kwamen voor rekening van Dallas, Denver, Boston, New York, Seattle en Portland, Oregon. Ze weerspiegelen de staat van de stedelijke economie. “As the Great Reset continues, it’s clearer than ever that there are two distinct housing markets in the U.S. In the bubble cities and hard-hit rustbelt regions, the market has seen steep decline and may continue to weaken.  But in knowledge-driven metros, tech centers, and big, dense cities, the market has stabilized and in some cases may be starting to rebound.”

Nederland is een klein land en telt voornamelijk kleine steden. Cijfers voor de verschillende steden berekenen heeft hier niet veel zin. Bovendien worden verschillen tussen regio’s opzettelijk gemaskeerd door rijksbeleid dat verdelende rechtvaardigheid in de woningmarkt propageert en ook door een overgereguleerde, dus verstopte woningmarkt. Aannemelijk echter is dat er ook bij ons wel degelijk sprake is van een tweedeling, waarbij de economisch zwakke regio’s overwegend lagere prijzen rekenen en de tech centers en kennissteden beduidend hogere prijzen. Ondanks alle pogingen van de regering om verschillen te maskeren, gelden de allerhoogste prijzen in Amsterdam. Gek dat er in de hoofdstad zo weinig wordt gebouwd. Niet goed voor de motor van de Nederlandse economie.

Kosovo-style

On 4 november 2010, in stedelijkheid, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in Financial Times van 30 en 31 oktober 2010:

In de titel herkennen we de verwijzing naar George Orwell’s ‘Down and Out in Paris and London’ – de beschrijving van de avonturen van de Engelse schrijver in de armste buurten van Parijs eind jaren twintig. Echter, Edwin Heathcote’s ‘Down, socially cleansed and out in Paris and London’ in de Financial Times van afgelopen weekeinde gaat minder over de Franse hoofdstad dan over Londen, de hoofdstad van het Verenigd Koninkrijk. Wat is er aan de hand? De conservatieve regering van David Cameron heeft recentelijk zijn drastische voorstellen voor afbouw van de huursubsidies bekend gemaakt. Die zullen ertoe leiden dat 82.000 huishoudens met lage inkomens hun woningen in het centrum van Londen moeten opgeven. De voorstellen zijn zo dramatisch dat de conservatieve burgemeester van Londen, Boris Johnson, zijn partijgenoten in de regering beschuldigt van ‘Kosovo-style sociale cleansing’. Heathcote vindt de vergelijking wat overdreven, maar herkent het patroon en acht het inderdaad zorgwekkend wat er nu gebeurt. “Throughout the developed world worries are being expressed that shrinking state services risk turning diverse centres into deadening ghettos of wealth.” Erger nog, “the same trend may cripple the capacity of global cities to do what they do best: change, adapt and mould themselves to each new age.” In New York en Parijs gebeurde het al, terwijl buurten gentrificeerden, bezetten bankiers, ontwerpers en toeristen het centrum; authenticiteit ruimde het veld. De vraag is, aldus Heathcote, of dit in Londen nu ook gaat gebeuren.

Johnson wijst de Britse regering erop dat de gentrificatie van Parijs ertoe heeft geleid dat de banlieus volstroomden met lagerbetaalden, vaak van Afrikaanse komaf. Londen, dat nog altijd bekend staat om zijn rommelige menging van arm en rijk, dreigt nu dezelfde vlucht naar buiten te gaan beleven. Edwin Heathcote, de architectuurcriticus van de FT, meent dat de trend reeds was ingezet bij de ‘’right to buy’-maatregelen van partijgenote Margaret Thatcher begin jaren tachtig en dat Johnson weinig recht van spreken heeft. Toen al werd een begin gemaakt met de afbraak van de sociale woningbouw in Groot Brittannië. Het echte probleem, voegt hij daaraan toe, is dat er te weinig sociale huurwoningen worden gebouwd, ook in Londen. De huursubsidies die nu worden ingeperkt, vervingen destijds de kostbare overheidsbijdragen aan sociale nieuwbouw. Als die subsidies ook nog eens wegvallen blijft er helemaal niets meer over. “If London is to remain a vibrant city  the kind of socially and racially diverse centre praised by thinkers like Richard Sennett and Richard Florida – its housing cannot entirely be left to the market.” Om zijn argument kracht bij te zetten haalt hij Jane Jacobs aan. “Ms Jacobs also wrote that ‘our cities contain people too poor to pay for the quality of shelter that our public conscience (quite rightly, I think) tells us they should have.” Een voorbode van een Nederlandse discussie?

Tagged with:
 

Paradoxale politiek

On 26 september 2010, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in ‘Istanbul. Living in Voluntary and Involuntary Exclusion’ (2010):

Opnieuw afgereisd naar Istanbul. Ditmaal om te spreken op uitnodiging van het Urban Investment Network van de Urban Land Institute (ULI). De bijeenkomst ging over “Resilient Cities. Surviving in a Brave New World’. Ik sprak over stedelijke diversiteit en het belang van de menselijke maat. Alleen zo ontwikkel je naar mijn mening veerkrachtige steden. De dag na het congres werden we meegenomen door Hakam, assistent van Mr. Haluk Sur, Board Member van Toki, het Turkse staatsbedrijf dat op een immense schaal woningen, stadions en moskeeën bouwt. We reden naar Toki-projecten in het oosten en westen van Istanbul, respectievelijk Kadikoy en Kücükcekmece. We zagen het immense complex van Uphill Court, net opgeleverd. Een typisch voorbeeld van een gated community, nu van grote woontorens, shopping malls, sportvoorzieningen bovenop de heuvels in het Aziatische deel van de Turkse metropool. Het uitzicht was indrukwekkend. We keken naar beneden en zagen braakliggend land. Hakam vertelde dat daar het financiële centrum van Istanbul zal verrijzen. Even later spoedden we ons naar het verre westen. Ook hier alleen maar torens. Hakam vond het maar niks. We dronken koffie in een spiksplinternieuw shoppingcenter. Overal om ons heen parkeerterreinen en auto’s. Nergens openbaar vervoer. We ontmoetten de nieuwe Turkse middenklasse. Hakam vertelde dat hij met zijn vriendin op een eilandje voor de kust woonde. Daar waren geen auto’s. Zelf zou hij nooit in zo’n toren achter hekwerk willen wonen. Hij kwam van Cyprus, vandaar.

Mijn reis bleek het spiegelbeeld van de reis die ik eerder, in mei, naar Istanbul maakte. Toen werkte ik in de Gecekondus – de sloppenwijken, nu bezocht ik de middenklassewijken die in de plaats treden van de slums. In ‘Istanbul. Living in Voluntary and Involuntary Exclusion’, een uitgave van de IABR en het Prins Clausfonds, lees ik een artikel van Tuna Kuyucu over Toki en hoe de regerende AKP dit staatsbedrijf, dat geacht wordt sociale woningen te bouwen, vanaf 2002 geheel op neoliberale leest heeft geschoeid. Aanleiding was de economische crisis van 2001 die de Turkse economie zwaar trof en die Toki op de rand van het faillissement bracht. Sindsdien kan Toki de grond die in handen is van de staat (onder islamitisch recht is alle grond staatseigendom) gewoon doorverkopen aan ontwikkelaars en mag ze ook zelf koopwoningen bouwen en ontwikkelen. Tussen 2002 en 2008 is op die manier 66 miljoen vierkante meter staatsgrond zonder kosten overgedragen aan Toki. Ze verkocht deze grond door of ontwikkelde zelf, meest duurdere appartementen. “A considerable portion of the apartments are for-profit units, sold in the market to wealthy consumers. In Istanbul alone, a total of 71.126 apartment units have been constructed, more than half of which are ‘for profit’ units. The MHA also undertakes mega-projects that are not related to housing.” Kuyucu noemt het een paradoxale politiek die volstrekt is doorgeschoten. Tot op zekere hoogte is die politiek trouwens vergelijkbaar met onze eigen bruteringsoperatie, de neoliberale politiek van midden jaren negentig die de woningbouwcorporaties veel vrijheid gaf en het verdienvermogen van deze overheidsgerelateerde instellingen aanzienlijk vergrootte. “The MHA is using public authority and public resources not to provide afforable housing to the lower classes, but to open up profitable investment areas either of the state or for certain private developers.” Het probleem van de sloppenwijken, aldus Kuyucu, wordt er door verergerd, de tegenstellingen tussen rijk en arm vergroot. Bovendien ontstaat er een immense metropool van torens, shopping malls en gated communities, uitsluitend op de auto gericht. How resilient is this?

Tagged with:
 

Met dank aan de gemeente

On 3 augustus 2010, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in de Volkskrant van 3 augustus 2010:

Hoera. De prijsindex van verkoopprijzen van woningen in Nederland is weer op het niveau van begin 2007. Medio 2008 was ze op een hoogtepunt, daarna daalde ze tot 6,5 procentpunt onder het niveau van najaar 2008. Nu klimt ze weer omhoog. “De komende maanden moet blijken of het herstel van de Nederlandse woningmarkt doorzet,” aldus de Volkskrant vanochtend. De krant drukte er een grafiekje bij af van de ontwikkeling van de woningprijzen in de vier grote steden tussen begin 2008 en nu (bron CBS). Erboven stond “prijzen koopwoningen stijgen weer”. Dat klopt, maar de verschillen tussen de vier grote steden zijn groot. Het opvallende is dat Utrecht, Den Haag en Rotterdam elkaar niet veel ontlopen in het prijsverloop, terwijl Amsterdam een duidelijk afwijkend beeld laat zien. Begin 2008 stond Amsterdam ver bovenaan, daarna tuimelde de stad tot onder de drie andere steden, om vanaf het derde kwartaal van 2009 het trio weer snel in te lopen, nee voorbij te streven. Op dit moment is Amsterdam de enige grote stad waar de prijzen weer hoger zijn dan een jaar geleden. “Van de vier grote steden herstelt de Amsterdamse woningmarkt zich op dit moment het snelst van de crisis,” aldus de krant.

Uitgerekend onlangs nog kondigde de Amsterdamse wethouder van stadsontwikkeling een bouwstop af. Omdat het geld van de gemeente op is, het vereveningsfonds fors in de min staat (vanwege de malaise in de kantorenmarkt) en door kortingen op het gemeentefonds volgend jaar de gemeentefinanciën zwaar weer tegemoet zien. Vreemd. Hoe zullen de marktpartijen reageren? Vinden die de schaarste wel prettig? Ik zou zeggen van wel. Immers, zo gaan de prijzen nog meer stijgen. Met dank aan de gemeente. Zou de overheid er niet juist nu voor moeten zorgen dat er veel meer woningen worden bijgebouwd?

Tagged with: