The Brightest Light

On 27 november 2012, in economie, by Zef Hemel

Gezien in ‘Queen of Versailles’ op 22 november 2012:

Misschien was ik wel de enige in Amsterdam die hem nog niet had gezien: de documentaire ‘Queen of Versailles’. Afgelopen week was hij te bewonderen in Holland Doc van de VPRO. Aanvankelijk dacht ik dat de film over Parijs zou gaan, maar dat bleek niet zo te zijn. Het gaat over Jackie en David Siegel en hun nieuwe huis-in-aanbouw in Miami, Florida. Dat woonhuis werd een kopie van Versailles, door het echtpaar bewonderd en nagetekend op een servetje tijdens hun huwelijksreis in Frankrijk. Het zou het grootste woonhuis van de VS zijn geworden als het was afgebouwd. Maar dat gebeurde niet. De crisis sloeg toe, in september 2008. Daarna verloor David al zijn geld, dat helemaal geen echt geld bleek te zijn. Zijn vastgoedimperium – formule: timesharing – bleek gebouwd op bankleningen, verstrekt tegen lage rente. Toen de banken instortten kon David niet meer aan nieuw geld komen. Ook zijn oude geld bleek helemaal niets waard te zijn. Alles was gefinancierd met leningen. Terwijl David probeert zijn vrouw en kinderen te leren het licht uit te doen als ze het huis verlaten, spendeert zijn vrouw – een voormalige Miss Florida – , verslaafd aan haar creditcard, gewoon door.

De film laat mooi zien hoe onze economie de afgelopen decennia vorm kreeg: met een monetair beleid dat ons tot extreem consumeren aanzette. Het blijkt allemaal botox te zijn. VINEX is in dat opzicht niet beter dan Miami of Las Vegas. Weet u nog van die Belle van Zuylentoren die Utrecht wilde bouwen in het midden van Leidsche Rijn? Vlak voor de crisis had David het grootste timesharinghotel van de wereld laten bouwen in Las Vegas. Met zijn 52 verdiepingen en 1200 appartementen torent het blauwe PH Towers Westgatehotel uit boven de andere hotels. David wil het aanvankelijk niet verkopen. Het is zijn grote trots. Echter, op het eind van de film dooft toch het licht, maar op de website staat nog steeds het volgende te lezen: ‘"With the unveiling of the PH Towers Westgate signage on top of the building, the brand name ‘Westgate’ took its place above the Las Vegas Strip illuminated with a newly patented LED lightning system boasting the largest letters of any hotel sign on The Strip. The Westgate brand is now the brightest light in Las Vegas.”

Tagged with:
 

Shrinking Sunbelt Cities

On 18 mei 2011, in demografie, duurzaamheid, by Zef Hemel

Gelezen op Housing Predictor van 16 mei 2011:

Een redacteur van S&RO weersprak mijn analyse in een column die binnenkort in het blad verschijnt, namelijk dat steden in de Amerikaanse Sunbelt sinds de crisis weer krimpen. Mijn analyse klopte volgens hem alleen als het ging om Las Vegas, Nevada. Deze week vond ik het zoveelste bewijs dat mijn analyse wel degelijk klopt (eerder baseerde ik me op twitterberichten van Paul Krugman, Richard Florida en anderen). Op Housing Predictor trof ik onder de kop ‘Sunbelt Cities are losing population’ het volgende. “It’s the first time in decades that many of the country’s finest Sunbelt states, including Florida, Nevada and Arizona, have experienced a drop in residents.” Senioren verlaten Florida in forse aantallen vanwege beleggingsverliezen, faillissementen en dalende pensioeninkomsten, bouwvakkers en mensen die werkzaam zijn in de toeristenindustrie verhuizen vanwege ontslagen als gevolg van omzetdaling. Phoenix en Tucson, Arizona, kenden tot voor kort nog de hoogste vastgoedprijzen van Amerika, maar die zijn tijdens de crisis gekelderd: hypotheken blijken niet overeen te stemmen met de werkelijke waarde van de huizen. Die waarde is namelijk historisch laag. Mensen nemen hun verliezen en verlaten de stad. Scholen, aldus Housing Predictor, tellen daar nu beduidend minder leerlingen, waardoor sommige zelfs hun deuren moeten sluiten. Vanuit Californië valt zelfs een migratiestroom waar te nemen terug richting de Oostkust, naar de oude havensteden.

Ook de econoom Ed Glaeser viel het op. Hij toonde zich verrast. In ‘’Triumph of the City’ (2011) verklaart hij nog de opvallende groei van de steden in de Sunbelt uit lagere prijzen voor vastgoed aldaar. De steden in het noordoosten van Amerika, schreef hij, waren eenvoudig te duur. “Sunbelt sprawl would attract millions even without benighted local housing policies, but it doesn’t help that older cities are foolishly turning people away.” De overheid moet niet meegaan in deze trend en deze weinig duurzame leefwijze stimuleren. Ze moet, aldus de liberaal Glaeser, mensen in staat stellen zelf hun woonplaats te kiezen. “Eliminating pro-sprawl policies won’t bring back every declining city, and it won’t kill the suburbs, but it will create a healthier urban system whereby walking cities can compete more effectively against the car.” Dat is nu niet het geval. De economische crisis corrigeert de veel te grote prijsverschillen en reduceert de kunstmatige belastingvoordelen van het energieverspillende buitenwonen in het zuiden van Amerika. De Sunbeltsteden, ze krimpen. Er bestaat toch nog gerechtigheid.

Tagged with:
 

Verkeerd gegokt

On 4 april 2011, in economie, by Zef Hemel

Gelezen in The Economist van 26 maart 2011:

Dat het niet goed gaat met Las Vegas, wisten we al. Afgelopen week stonden de nieuwste gegevens afgedrukt in The Economist. Dat was toch weer schrikken. Een op de tien huizen in de stad komt in aanmerking voor executie-verkoop door de bank. In de noordelijke suburbs is dat zelfs een op vijf. Huizen zijn gemiddeld 60 procent in waarde gedaald ten opzichte van 2006. Dit betekent dat 70 procent van de huizeneigenaren in Las Vegas op dit moment meer uitgeeft aan hypotheeklasten dan de waarde van hun huis  rechtvaardigt (in de USA als geheel is dat percentage opgelopen tot 23). In sommige delen van de stad staat op elke twee huizen een te koop of te huur. Ook buiten Las Vegas gaat het helemaal niet goed. Het probleem concentreert zich in de zogenaamde Sun Belt  staten: Arizona, Californië en Nevada. “Of the ten most foreclosure-prone states, only one – Michigan, with its car-related problems – lies outside the sunny south and west.” Waarom juist daar? De groei van deze steden was te danken aan “the cheap and abundant credit of recent decades, only to suffer fearsome property crashes during the subprime crisis and the ensuing recession.” Het gevolg van de executieverkopen is dat de huizen in de directe omgeving ineens ook sterk in waarde dalen, waardoor binnen de kortste keren alle huiseigenaren ‘onder water’ komen te staan. Om dit voor te zijn kiezen velen maar zelf voor executieverkoop. Het lijkt op een ernstige besmettelijke ziekte, een regelrechte ramp.

En het erge is, het tast de lokale economie aan. Het begint met de bouwindustrie. Die is in Las Vegas allang stilgevallen. Zelfs op de legendarische strip wordt niets meer gebouwd. Autoverkopen zijn fors teruggelopen. De belastinginkomsten zijn ook al dramatisch gedaald, waardoor de gemeente op grote schaal ambtenaren ontslaat. Steeds meer mensen trekken gedesillusioneerd weg. Sinds 2008 daalt het inwonertal van Nevada. En hoe reageert de lokale politiek? “Local politicians all have pet schemes to pep up the property market.” Vooral de Democraten hopen terrein terug te winnen op de Republikeinen die vooral in de suburbs dominant zijn. Het haalt allemaal niets uit. Ook zij, aldus The Economist, zijn slachtoffer van de recessie. Ik moest denken aan de uitspraak van Hal Rothman in ‘Neon Metropolis’ (2003): “Capitalism is a warrior culture, a hierarchical mode, and Las Vegas is its epitome.

Tagged with: