Niet willen groeien

On 11 februari 2018, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in The Huffington Post van 7 december 2017:

Afbeeldingsresultaat voor homeless san francisco map

Bron: Bill Levay, 2015

De poging van de Chinese autoriteiten om hoofdstad Peking niet meer te laten groeien omdat verdere groei tot grotere ongelijkheid zou leiden, pakt dus averechts uit. Ik schreef er gisteren een blog over. In San Francisco en de Bay Area zijn het de bewoners zelf die hun stad niet meer verder willen laten groeien. Hun NIMBY-gedrag (‘Not in my backyard’) leidt ertoe dat steeds meer mensen een dak boven hun hoofd verliezen en op straat gaan zwerven. Vastgoedprijzen rijzen de pan uit door groeiende woningschaarste. In San Francisco leven inmiddels meer dan 6.000 mensen op straat; in Oakland, aan de overzijde van de baai, zijn dat er ruim 4.000, in San José – het hart van Silicon Valley – heeft zich vlak bij het hoofdkantoor van Adobe zelfs een groot kampement gevormd dat bekend staat als ‘the Jungle’, 75 acres groot. In 2014 werd the Jungle op last van de autoriteiten afgebroken, maar even verderop vormden zich onmiddellijk nieuwe kampementen, zoals Jungle 280’ en ‘Macredes’. Tijdens de bosbranden van afgelopen zomer ging een aantal in rook op. Hetzelfde verschijnsel doet zich overigens voor rond de andere populaire Amerikaanse steden aan de Westkust, zoals Seattle, Portland en Los Angeles. Veel daklozen blijken afkomstig uit de suburbs.

In het steenrijke San Francisco leiden de kampementen tot grote overlast. Er zijn daar onvoldoende sanitaire voorzieningen. Waarop de rijken weer klagen. Hun klachten bereikten in juli 2017 voorlopig een piek. In The Huffington Post werd het verschijnsel in 2012 als volgt verklaard: “Experts see the trend as a product of the nation’s decades-old suburban migration, a steady exodus from major cities by professionals seeking more space, newer schools and distance from urban grit. More recently, jobs have spread to the fringes of large metropolitan areas, attracting workers. Double-digit unemployment amid the worst economic downturn since the Depression did the rest, sending previously middle-class and even affluent households into poverty.” Maar toen verkeerden de VS nog in een economische crisis. In 2014, dus na de crisis, berichtte The Atlantic: “The current tech boom has made Silicon Valley one of the wealthiest and fastest-growing regions of the country. That has created one of the country’s most expensive rental markets, pushing low-wage workers out of Santa Clara County or onto the streets.” Gloria Bruce, directeur van de East Bay Housing Organizations, gaf in de San Francisco Chronicle recentelijk een heldere verklaring: “It is the accumulation of years and years of affordable-housing shortages. There is just no place for people to go.” Mensen aan de onderkant van de woningmarkt worden de stad uitgedrukt door rijken die verdere groei verhinderen. Woningen worden duurder en duurder. Wat de rijken weer in de kaart speelt. Zo simpel is het.

Tagged with:
 

Finding alternative housing policies

On 1 februari 2018, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in ‘Running hot and cold’ (2005) van Yosuke Hirayama:

Tokyo Rent Map

Bron: https://tokyocheapo.com/tokyo-interactive-rent-finder-map

Onlangs wees ik hier op de enorme nieuwbouwproductie van woningen in Tokio en bijgevolg de dalende woningprijzen. Nu lees ik dat de Japanse regering de kwakkelende economie bewust stimuleert door met name de bouwindustrie flink aan te jagen. Die is daar traditioneel erg groot. Het gevolg zijn inderdaad dalende woningprijzen, maar zeker niet overal. In ‘Running hot and cold in the urban home-ownership market: the experience of Japan’s major cities’ beschrijft Yosuke Hirayama van Kobe University de plekken binnen Tokio en Osaka waar de waardedaling van het vastgoed aanhoudt en waar deze juist stijgt. Zijn geografie van ‘hot spots’ en ‘cold spots’ is de moeite van het lezen waard. Vooral in de brede randen van Tokio – een megastad zo groot als Nederland – vindt een sterke waardedaling plaats. Maar in het centrum stijgen juist de prijzen. Na het barsten van de bubble-economie in de jaren ‘90 daalden daar eerst de grondprijzen en begonnen de ontwikkelaars op grote schaal flats te bouwen. Alleen al tussen 1987 en 2002 werden in het centrum van Tokio 97 woontorens gebouwd. Sindsdien zijn daar nog 288 nieuwe torens bijgekomen. Het wordt daar alleen maar duurder.

Het traditionele Japanse gezin is op zijn retour, de standaardwoning verdwijnt, zeker in Tokio. Er ontstaat een diversiteit van woonvormen. Het zijn met name alleenstaande jonge vrouwen die zich op de woningmarkt begeven. Als ‘Global City’ trekt Tokio ook veel hoogopgeleiden, expats, miljonairs, vaak mensen met een hoog inkomen. Ook dat drijft de prijzen in het centrum op.  Daar tegenover staan de ‘cold spots’ in de randen en dan met name daar waar laagbouw en appartementen domineren, zeg maar de Japanse variant op VINEX. Veel mensen hadden daar een bescheiden woning gekocht toen Tokio in de hoogconjunctuur extreem duur was en de overheid woningbezit sterk aanmoedigde (‘grootschalig bouwen in de groene randen!’). Nu raken ze hun woning niet meer kwijt. Ondertussen blijft de Japanse regering nieuwbouw aanmoedigen. Dat is niet goed, Tokio bouwt teveel woningen, althans dat vinden sommige experts. Ook Hirayama is van mening dat de prijsdalingen in de periferie mede het gevolg zijn van de bouwwoede in het centrum. “Whatever the economic climate will be, however, if the current housing and urban redevelopment policies are maintained, home-ownership markets and urban spaces will be fragmented even more. It is becoming a critical challenge to find an alternative direction for urban housing beyond the traditional policies.” Ik betwijfel of hij gelijk heeft. Projecteer dit eens op Nederland.

Tagged with:
 

Dalende woningprijzen in Tokio

On 18 januari 2018, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen op Forbes.com van 12 augustus 2016:

newly constructed house data

Afgelopen dinsdagavond hield de Amsterdamse gemeenteraad een hoorzitting over de crisis op de Amsterdamse woningmarkt. Het leek wel alsof alleen Amsterdammers met hoge woningprijzen worstelen. Dat is natuurlijk niet waar. Ook succesvolle Amerikaanse en Aziatische steden dreigen onbetaalbaar te worden. De uitkomst van het gesprek was dan ook teleurstellend. ‘Problemen op woningmarkt te complex voor snelle oplossing,’ kopte Het Parool na afloop. Hoezo complex? In ‘Tokyo’s Affordable Housing Strategy: Build, Build, Build’ schreef Scott Beyer over de aanpak die Tokio volgt om de hoge prijzen op de woningmarkt te bestrijden. Deze aanpak stelde hij tegenover die van Amerikaanse steden als New York, Los Angeles en San Francisco. Ook daar schieten de woningprijzen door het plafond. Hun probleem, aldus Beyer, is dat ze niet voldoende nieuwe woningen bouwen om aan de enorme vraag te kunnen voldoen. Jaarlijks bouwt New York 20.000 nieuwe appartementen, Los Angeles bouwt 23.500 nieuwe woningen en San Francisco – even groot als Amsterdam – een schamele 5.000 woningen. Wat doet de grootste stad op aarde?Alleen al in 2014 bouwde Tokio binnen de gemeentegrenzen 142.417 nieuwe woningen! Sinds 2000 is in het inwonertal van Tokio met 1,6 miljoen gegroeid. Resultaat: stabiele woningprijzen. In de metropoolregio zijn de woningprijzen sinds 2006 zelfs gedaald.

Mensen beschouwen mij als een rechtse journalist, schreef Beyer, maar dat is niet waar. Waarom zou schaarste creëren een linkse en betere oplossing zijn? Iedereen moet beseffen dat Tokio geen grond meer te vergeven heeft. De stad bouwt in de hoogte en verdicht door oude woningen te slopen en nieuwe – grotere – terug te bouwen. De gemiddelde levensduur van een woning in Tokio is slechts 26 jaar. De stad is aan die snelle verandering gewend, ook door de vele aardbevingen en branden die het heeft gekend. Monumentenzorg bestaat hier vrijwel niet. Tokio is daardoor de meest organische stad op aarde. Beyer: “In Minato ward — a desirable 20 sq km slice of central Tokyo — the population is up 66 per cent over the past 20 years, from 145,000 to 241,000, an increase of about 100,000 residents. In the 121 sq km of San Francisco, the population grew by about the same number over 20 years, from 746,000 to 865,000 — a rise of 16 per cent. Yet whereas the price of a home in San Francisco and London has increased 231 per cent and 441 per cent respectively, Minato ward has absorbed its population boom with price rises of just 45 per cent.” Weigeren om te groeien en de verdichten drijft de woningprijzen op. Amsterdam nam in 2017 9.000 nieuwe woningen in aanbouw. Het begin is er. Zo eenvoudig is het.

Tagged with:
 

300.000 woningen erbij

On 30 oktober 2017, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in NRC Handelsblad van 13 oktober 2017:

Afbeeldingsresultaat voor krapte op huizenmarkt houdt nog aan nrc

 

Veel woningprijzen zijn gedaald, niet gestegen, aldus NRC Handelsblad van vrijdag 13 oktober 2017. Alleen in Amsterdam en Utrecht stegen de prijzen nog, in Amsterdam zelf ongezond fors. Johan Konijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, zei het zo: “We hebben in de crisis op onze handen gezeten. Terwijl er tot 2025 jaarlijks 80.000 nieuwe huizen nodig zijn, kwamen er de afgelopen jaren tussen de 45.000 en 55.000 woningen bij.” Amsterdam, zal hij bedoelen. Het tekort rond Amsterdam – de noordelijke Randstad – is na de bouwstop van het vorige college van B en W van Amsterdam namelijk zelfs zo groot, dan tot in de wijde omgeving van de hoofdstad de prijzen nu dramatisch stijgen; tot aan Den Haag is die prijsstijging voelbaar. Ook Eindhoven en Groningen kampen met een tekort, maar daar dalen de prijzen juist in de directe omgeving. In Noord-Drenthe blijven de prijzen stabiel. Niet al te ernstig dus. En tussen Utrecht en Eindhoven treden zelfs prijsdalingen op tot meer dan 10 procent, dus van die zogenoemde as Amsterdam-Utrecht-Eindhoven klopt niet veel. Breda doet het qua woningmarkt trouwens beter dan Eindhoven. Nee, de geografie van de Nederlandse woningmarkt is duidelijk: Amsterdam is oververhit, de rest profiteert mee of kan de krimp niet keren.

Regionalisering van het woonbeleid, aldus NRC Handelsblad, wordt bevorderd door de nieuwe Omgevingswet die gemeenten de ruimte geeft een eigen strategie te bepalen. “Het kabinet lijkt zich ook te realiseren dat de woningmarkt functioneert op verschillende snelheden,” aldus de krant. Is dat zo? Gaat Amsterdam zijn inzet op de koop- en huurwoningmarkt straks verdubbelen zodra die nieuwe wet  door het parlement is geloodst?  En waar gaan al die woningen dan gebouwd worden? Op 28 september 2017 zag ik in Het Parool een kaartje van de Metropoolregio Amsterdam waar nog ruimte zou zijn voor de bouw van 300.000 nieuwe woningen. De grootste locaties bevinden zich achter Nieuw-Vennep en bovenin Almere. Dat levert veel extra autoverkeer op, want openbaar vervoer gaat dit kabinet niet regelen. Toegegeven, alles beter dan woningen bijbouwen achter Amersfoort, Alkmaar en Bodegraven. Daar schiet Amsterdam niets mee op. Ik hoop op de nieuwe minister van Binnenlandse Zaken, die ook ruimtelijke ordening in haar portefeuille heeft, dat zij Amsterdam en buurgemeenten zal bewegen om de woningbouw te verdubbelen, in hogere dichtheden, tegen de metro aan.

Tagged with:
 

Huizencrisis

On 27 september 2017, in vastgoed, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in ‘Big Capital’ (2017) van Anna Minton:

 

Afbeeldingsresultaat voor big capital anna minton

Opnieuw een boek over de overspannen woningmarkt in Londen. Ditmaal is het Anna Minton die bij Penguin een uiterst compact boek uitgaf over de voortgaande, nee snel verergerende woningcrisis in de Britse hoofdstad. Minton is journalist en doceert architectuur aan de University of East London. Haar boek opent met een verslag van deelname aan de ‘Kleptocracy Tour’ met de Russische bankier en anticorruptiebestrijder Roman Borisovic dwars door Londen. We wanen ons in Moskou. En dat is ook precies de bedoeling. De tour voert langs alle Londense panden die voor enorme bedragen door Russische oligarchen zijn opgekocht. Het betreft pure belegging, het is veilig en het is een kwestie van heel gemakkelijk zwart geld witwassen. “The UK is prime destination for corrupt individuals looking to invest or launder the proceeds of their illicit wealth, enjoy luxury lifestyle and cleanse their reputations,” citeert ze Transparancy International. De auteur maakt aannemelijk dat dubieuze transacties in een paar chique buurten de vastgoedmarkt van heel Londen beïnvloeden. De prijs van woningen is overal aangetast door een reeks van submarkten die alle worden aangejaagd door enorme stromen buitenlands kapitaal. Dat heeft te maken met de ‘financialisering’ van de woningmarkt door opeenvolgende Britse regeringen en het opzettelijk versoepelen van het planningsysteem. De woningmarkt is voor iedere Londenaar hierdoor in korte tijd vrijwel onbetaalbaar geworden.

Stadsdelen omarmen grootschalige sloop- en vernieuwingsprogramma’s; in haar boek toont ze een kaart met alle herstructureringsprojecten; het zijn er meer dan 100. Londen verandert in korte tijd compleet van karakter. Maar het probleem oplossen alleen door veel nieuwe woningen bij te bouwen zal volgens Minton niet helpen. De financialisering van het vastgoed, en dus de speculatie, moet worden gestopt. De woningprijzen moeten omlaag en burgers moeten weer greep krijgen op hun stad. Ongetwijfeld zal de financiële zeepbel een keer knappen, maar Minton wil daarop niet wachten. Ook gelooft ze niet dat de maatregelen van de huidige linkse burgemeester Khan echt zullen werken. Ze pleit voor een heuse paradigmaverschuiving die door de bevolking zelf zal moeten worden afgedwongen. “Rewriting the social contract with regard to property and planning is the biggest challenge we face in order to adress the housing crisis.” Het bevechten van een rechtvaardiger stad door buurtbewoners en gemeenschappen van burgers, alles van onderop, daarin ziet ze op korte termijn alleen een uitweg. Zeker. Maar waarom niet een belastingmaatregel als in Toronto? En in The Independent las ik dat 47 procent van het oppervlak van Londen uit groen bestaat. Londen is een van de groenste, dunst bevolkte steden ter wereld. Mag het ietsje minder?

Tagged with:
 

Like a thunderclap

On 22 september 2017, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in The New York Review of Books van 17 augustus 2017:

Afbeeldingsresultaat voor Michael greenberg tenants under siege

Verontrustende berichten uit New York. In ‘The NY Review of Books’ van afgelopen maand verscheen een lang artikel van Michael Greenberg over de nijpende situatie op de New Yorkse woningmarkt. In ‘Tenants Under Siege’ concentreerde Greenberg zich op de huurders in Brooklyn die de snel stijgende huurprijzen niet meer kunnen betalen. New York kookt over en dreigt ten onder te gaan aan zijn eigen succes. Duizenden mensen leven al op straat. In 2015 lukte het de stad om 38.000 daklozen onder te brengen in hotelkamers of provisorische woningen, maar sindsdien is het aantal dak- en thuislozen toch weer gestegen. De verlopen motels zijn trouwens alle gesitueerd in de verste uithoeken van de immense metropool, onder viaducten en bij industrieterreinen. Volgens Greenberg bestaat 75 procent van de daklozen uit gezinnen met kinderen en ten minste een derde van de volwassenen heeft gewoon een baan. Uw kinderoppas, loodgieter of bewaker kan iemand zonder huis zijn, schrijft hij dreigend. Burgemeester de Blasio doet er alles aan om betaalbare woningen te vinden, maar echt lukken doet het niet.

New York telt op dit moment 990.000 huurappartementen. Daarin leven 2,6 miljoen mensen. Driekwart van deze goedkope voorraad werd vóór 1947 gebouwd. Meestal gaat het om torens en U-vormige woningblokken. Ze vormen ineens een kostbaar bezit, vergelijkbaar met parken en de metro. Ze worden door de stad met scherpe regulering beschermd. Toch kalft dit kostbare bezit snel af. Wanneer de huur namelijk boven de grens van 2700 dollar komt, mag de eigenaar van het appartement de nieuwe huurder de marktprijs vragen; dit kan tot duizenden dollars oplopen. Ook rezoning van buurten kan tot flinke prijsstijgingen leiden. Sinds 2007 werden 172.000 goedkope appartementen gedereguleerd. In de Upper West Side van Manhattan verdween liefst 25 procent van de goedkope woningen tussen 2007 en 2014. Greenberg: “The aggressive entry of hypercapitalized investors into the working- and lower-middle-class real estate market has struck Central Brooklyn – and the South Bronx, and East Harlem, and Washington Heights, and practically every New York neighborhood with a concentration of rent-stabilized buildings – like a thunderclap in the span of just a few years.” En Greenberg weet zeker dat de woningcrisis nog zal verergeren. In wat voor een stad willen we leven?, vraagt hij zijn inwoners. En hoe gaan we om met die enorme stroom kapitaal die de vastgoedwereld op dit moment richt op de meest succesvolle plekken op aarde: onze grote steden?

Tagged with:
 

Middle-class migration

On 15 april 2015, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in The Telegraph van 23 maart 2015:

Rising prices have made central London a no-go zone for all but the   super-rich, starting a mass migration of the middle classes. This is where   they’re going.

Dat het Londen voor de wind gaat zal iedereen duidelijk zijn. Jaloersmakend goed. Eigenlijk gaat het veel te goed met de Britse metropool.  De economie van de stad is bijna zo groot als die van heel Nederland. En ze groeit als kool. Met bijna 10 miljoen mensen kun je dus evenveel welvaart creëren als met 17 miljoen. Er komt ook een enorme kapitaalstroom op de stad af, afkomstig uit de hele wereld. De prijzen schieten omhoog. Een deel van de groeiende welvaart zit in grond en vastgoed. Kopen wat je kopen kunt, lijkt het motto. Centraal Londen is voor gewone stervelingen domweg onbetaalbaar geworden. In de Britse krant The Telegraph stond een stuk over de Londense middenklasse en hoe die op dit moment naar buiten wordt gedreven. Kensington en Chelsea waren voor hen al onbereikbaar geworden, de trek vindt nu plaats richting Clapham en Chiswick, anderen slaan hun tenten op in Raynes Park en Kilburn. Herne Hill en Kensal Rice zijn de nieuwe ‘nappy valleys’ waar soortgenoten graag wijntjes drinken. In tien jaar tijd stegen de vastgoedprijzen met 180 procent. Gemiddeld kost een huis in Centraal Londen nu 1,6 miljoen pond.

De gegevens waar de krant aan refereert zijn afkomstig van Savills, die op zijn beurt gebruik maakte van cijfers van de Land Registry. Wat blijkt? In de nieuwe middenklassegebieden van Groot-Londen zijn de huizenprijzen de afgelopen tien jaar meer dan verdubbeld. Alleen al in 2014 stegen de prijzen met 17 procent. Dat drijft de jonge tweeverdieners naar nieuwe plekken: Hammersmith, Shepherd’s Bush, Thameside, Finchley, Dulwich, Cricklewood, Putney. Neem Barnes, Kew, Mortlake: “Luvvies and writers nestle in this loop of the Thames, enjoying its parks and good schools. They have been firm favourites with creative, media and theatre types, a short drive to Shepperton and other west London film studios.” De nieuwe middenklasse steekt zich in steeds grotere schulden omdat de Londense hypotheekmarkt ronduit overkookt. In Raynes Park, Merton, bijgenaamd ‘The poor man’s Wimbledom’, is de gemiddelde prijs nu al 573,714 pond. “First-timers are mad for it. We are also seeing a huge surge in couples upsizing, typically from Earlsfield or Wimbledon.” Een flatje met een enkele slaapkamer kost hier nu 350.000 pond kosten, kleine woningen doen 700.000 pond. Gelukkig hebben wij in Nederland die welvaartsgroei niet. Gelukkig zijn onze steden nog klein.

Tagged with:
 

Statusval

On 7 december 2011, in regionale planning, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in Plan Amsterdam ‘Groei en krimp’, nr. 5 2011:

Het voltallige College van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland maakte gisteren zijn opwachting in het noordelijke deel van de Metropoolregio Amsterdam. Aan de orde was de verstedelijkingsopgave. In het nieuwe stadhuis van Zaanstad vertelden de wethouders van Zaanstad en Purmerend aan GS en genodigden hun verhaal over de regionale woningbouw. Geredeneerd werd er vanuit het begrip van de ‘roltrapregio’: jongeren komen naar Amsterdam voor werk of studie, stichten vervolgens een gezin, verdienen geld en maken een wooncarrière. Op termijn zoeken ze een woning buiten Amsterdam, bijvoorbeeld in Waterland of Zaanstad. Per jaar steken op die manier 2000 gezinnen het IJ over.  Ten aanzien van Almere constateerden zij een ‘kentering’: elk jaar kiezen minder Amsterdamse gezinnen voor Flevoland. Richting Zaanstad en Purmerend gingen, zeiden ze, vooral alleenstaanden, het ging om soms ‘kwetsbare’ groepen. De opgave die de wethouders zich stelden was een diverser aanbod creëren en zich beter profileren op de Amsterdamse woningmarkt. Ze wilden meer hoger opgeleiden aantrekken. En daartoe wilden ze ook meer asfalt. Tegelijk stelden ze vast dat zowel Zaanstad als Purmerend op de woonaantrekkelijkheidsindex zakken. Tot slot haalde de Purmerendse wethouder nog een oud plan voor de bebouwing van de Purmer tevoorschijn onder het motto: dit gaan we dus niet meer doen. Maar dat was niet handig. Want de zaal vatte het heel anders op. Er moesten, ondanks de crisis, gewoon meer woningen worden gebouwd en waarom niet in de zeventiende eeuwse Purmer?

Hier was duidelijk sprake van een misverstand. Nee, het was erger. Niet alleen Almere ontvangt de laatste jaren minder woonconsumenten uit het Amsterdamse. Opvallend is de terugloop van de regionale overloop over de hele linie. Amsterdammers lijken steeds langer in Amsterdam te willen blijven wonen, zelfs als daar minder woningen worden gebouwd. In de Plan Amsterdam over demografie van een maand geleden valt te lezen dat er in werkelijkheid in het Amsterdamse niet van één roltrap sprake is, maar van vele, verdeeld over meerdere etages. Bovendien is de situatie op de regionale woningmarkt ingrijpend veranderd: terwijl een kwart eeuw geleden steden als Purmerend en Almere nog veel betere woonkwaliteit leverden dan Amsterdam, is er nu sprake van een bijna omgekeerde situatie: “een opgebloeid Amsterdam binnen de ring A10 en het IJ, een gemixt gebied van stedelijke armoede en stedelijke vernieuwing buiten deze ring en een suburbane ring waarin voornamelijk Haarlem en Amstelveen en de allernieuwste nieuwbouw van onder meer Almere zich onttrekt aan een tendens van een dalende status op de woningmarkt.” De regiogemeenten wacht een vergrijzing en een kwaliteitsverval van de woningvoorraad. Ze lijken er nog allerminst op voorbereid. En ook tot het provinciale bestuur leek het nog niet echt door te dringen. Dat claimde die middag vooral de regie.

Tagged with:
 

VINEX op krediet

On 22 juni 2011, in economie, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in NRC Handelsblad van 7 mei 2011:

In ‘De huizenmarkt als monetair verschijnsel’ analyseert Maarten Schinkel de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt sinds de vorige crisis, die van de jaren zeventig. Toen knapte de zeepbel, die was opgeblazen door de zogenaamde ‘groeihypotheken’. Kredietverlening had de huizenprijzen tot grote hoogten opgejaagd. Er volgde een diepe val. Echter, alsof er niets geleerd was, deed datzelfde verschijnsel zich later, in de jaren negentig, opnieuw voor. Eerst mocht het tweede inkomen zwaarder meetellen bij de berekening van de maximale hypotheek, vervolgens introduceerden de banken de spaarhypotheek, gevolgd door de beleggingshypotheek, en ten slotte, toen het beleggen tegenviel, de aflossingsvrije hypotheek. Opnieuw stegen de huizenprijzen tot bizarre hoogten. Overal in Nederland werd stevig gebouwd. “Een van de meest intrigerende raadsels van de economie in de afgelopen kwart eeuw is intussen de almaar gestegen geldhoeveelheid.” Schinkel rekent voor: in 1986 bedroeg de geldhoeveelheid nog 65 procent van het bruto binnenlands product. In 2010 was ze gestegen tot liefst 126 procent. “Er zit, door de zeer sterke stijging van de huizenprijzen sinds de markt halverwege de jaren tachtig aan zijn herstel begon, een forse hoeveelheid kapitaal aan al dan niet verzilverde overwaarde in de woningmarkt. Het kan toeval zijn, maar het bedrag komt aardig overeen met de overtollige geldgroei.” Kredietverlening speelde in de huizenhausse van de afgelopen twintig jaar dus een belangrijke rol. Anders gezegd, het VINEX-programma van de jaren negentig en de jaren nul is grotendeels met geleend geld gebouwd. VINEX blijkt achteraf gewoon fake.

“It’s obvious now that housing was an unsustainable engine of economic growth. Too many cities lacked the economic base and productivity to support high housing prices.” Tot die conclusie komt de Amerikaanse econoom Richard Florida in zijn nieuwste boek. In ‘The Great Reset’ (2010) laat hij zien dat sommige landen door te royale kredietverstrekking domweg veel te veel hebben gebouwd. Achteraf beschouwd blijken ze totaal ‘overstretched and overbuilt’.  Florida: “The syndrome spilled over to the public sector. Cities grew, tax coffers filled, spending increased, and the people just kept coming. Yet the boom neither followed nor resulted in the development of sustainable, scalable, highly productive industries or services. It was fuelled and funded by housing, and housing was its primary product. In this debt-intoxicated, crazy real estate bubble era, whole cities and metro regions became giant Ponzi schemes.” Het lijkt erop dat er niet alleen in landen als Spanje, Ierland en Griekenland teveel woningen op de verkeerde plekken zijn gebouwd, ook Nederland deed aan het monetaire spelletje mee. In veel regio’s was misschien helemaal geen sprake van economische groei. Ben benieuw hoe dit afloopt. Laat de bevolkingskrimp maar komen!

Tagged with:
 

De hoogste tijd

On 28 januari 2011, in wonen, by Zef Hemel

Gehoord in Felix Meritis op 24 januari 2011:

In Istanbul gesproken met een Nederlander die sinds drie jaar naar volle tevredenheid in Ankara woont. Aan vrije beschikbare woningen, zei hij, bestaat daar geen gebrek. Ze zijn er in alle soorten en maten te krijgen.  Hij vond het heerlijk. In Nederland bestaat nog steeds een groot gebrek aan woningen, ook al heerst er hier geen woningnood meer. Ondertussen is de bouwproductie stilgevallen. Er wordt gesproken van een kopersstaking, terwijl de rente historisch laag is. Dat is vreemd. De banken weigeren aan ontwikkelaars geld te lenen, de gemeenten kunnen de tekorten op de woningbouw niet met winsten uit de kantorenuitgifte goedmaken vanwege de ingestorte kantorenmarkt. Er heerst schaarste en er is geen vraag. Gevolg: Nederlanders verhuizen al weinig, maar hun verhuisgeneigdheid neemt nog verder af. Eigenaren van een koophuis blijven gemiddeld 20 jaar zitten, in de toekomst wordt dat zelfs 30 jaar. De woningmarkt zit op slot.

Als maatstaf neem ik de these van Richard Florida, namelijk dat woningen en auto’s de afgelopen twee decennia door overheden fiscaal bewust zijn bevoordeeld om de bestedingen van huishoudens naar grote hoogten op te stuwen. Zo stimuleerden zij een consumptieve economie. Dat gold ook voor Nederland. Van Harry Garritsen, SER-lid en hoogleraar economie te Groningen, leer ik dat eigenwoningbezitters jaarlijks meer dan 14 miljard euro mogen aftrekken. NRC Handelsblad meldt dat jaarlijks 2,5 miljard overheidsgeld naar de huurtoeslag gaat. Met het kunstmatig laag houden van de huren is jaarlijks nog eens 14,5 miljard euro gemoeid. In totaal pompt de overheid jaarlijks dus zo’n 30 miljard euro in de woningmarkt. Gevolg is dat Nederlanders inmiddels de hoogste hypotheekschuld van West-Europa hebben. Inderdaad, met deze fiscale politiek heeft onze regering de vraag aangewakkerd. Echter, hoeveel er ook gebouwd werd om aan die kunstmatige woningvraag te voldoen, de schaarste hield onverminderd aan. Dat had ook te maken met een begeleidende fysieke schaarstepolitiek (VINEX) om ontwikkelaars voldoende zekerheid en uitzicht op marges te bieden. Ze hebben ervan geprofiteerd. Je zou zeggen dat het niet zo erg is dat er nu even sprake is van vraaguitval. De pijn van het stilvallen van de woningmarkt in 2009 wordt ook niet overal even sterk gevoeld. In Amsterdam wel. Daar vestigen zich steeds meer hoofdkantoren van bedrijven, zoals Philips, Ahold, Akzo Nobel en Arcadis, daar is de vraag reëel. Hun werknemers zoeken naar woningen, maar die zijn er niet. Met name hoog opgeleide starters zoeken vergeefs een plek in de hoofdstad, zoals demograaf Julian Jansen vandaag in de Volkskrant laat zien. Het Amsterdamse woningaanbod sluit toch al niet goed aan op de vraag. Een beperkt aantal partijen – overwegend grote corporaties – heeft er positie en zegt niet te kunnen bouwen. Vreemd, want de prijzen blijven onverminderd hoog en stijgen zelfs, althans in Amsterdam. Tijd voor zelfbouw, zou je zeggen. Tijd voor particulier opdrachtgeverschap.

Tagged with: