De grondmarkt in Nederland werkt slecht. Twee stukken las ik erover. De ene: ‘De werking van de grondmarkt’ (2021) is van de hand van Erwin van der Krabben, hoogleraar Gebiedsontwikkeling in Nijmegen, de tweede: ‘Waarom we niet te veel mogen verwachten van de Omgevingswet voor gebiedsontwikkeling’ (2022), geschreven door Demetrio Munoz Gielen, expert grondbeleid aan diezelfde universiteit. Van der Krabben schreef zijn rapport op verzoek van de Autoriteit Consument & Markt, Munoz Gielen publiceerde zijn onderzoek op Gebiedsontwikkeling.nu (5 januari 2022). Beide gaan over het ontbreken van transparantie bij het bezit en verhandelen van grond. Nu er sprake is van een wooncrisis zijn zulke technische documenten ineens bar interessant. Hierin lijkt de oorzaak te schuilen dat woningen niet op tijd worden gerealiseerd. Kort gezegd heet de grondmarkt in Nederland ‘imperfect’. Het eigendom van grond is juridisch afgeschermd. Wie grond bezit verwerft daarmee ook de bouwrechten. Daarbij komt dat slechts een paar partijen in Nederland strategische grondposities innemen. Imperfect wil ook zeggen: wie niet wil bouwen, bouwt gewoon niet; niemand die deze partij kan dwingen. Bij stijgende prijzen loont het zelfs om geduldig te wachten. Bij een kwart van de totale harde plancapaciteit is dit het geval. Grondprijsvorming krijgt dus verkeerde prikkels. Maar ook het overheidsbeleid ten aanzien van grond werkt slecht. Dit is “complex, onvoldoende transparant en niet toereikend.” Wie bepaalt wat en hoe er wordt gebouwd? Is dat de overheid of zijn dat de ontwikkelaars? Extra geld helpt niet. Bij meer publiek geld naar de woningbouw kunnen dus grote vraagtekens worden gezet.
De imperfectie leidt tot onzekerheid bij partijen. Gielen spreekt van een kip-ei situatie: gemeenten willen eerst zekerheid over afstemming met ontwikkelaars, terwijl ontwikkelaars juist worstelen met de risico’s. En binnen de gemeenten en tussen de verschillende overheidslagen bestaat vaak onenigheid en ook die kan lang duren. Het zijn de burgers die het nakijken hebben want pas als de contracten getekend zijn komen zij in beeld. Eerst dan ook wordt het bestemmingsplan getekend. Aanpassingen zijn dan vrijwel niet meer mogelijk. Gielen noemt dat “onvoldoende, niet-authentieke participatie.” Juridische procedures van burgers, gericht tegen de dichtgetimmerde plannen, beginnen ook pas daarna: zienswijzen indienen, beroep aantekenen, verhaal halen tot aan de Raad van State toe. Vaak krijgen burgers van de vertraging de schuld, maar dat is niet eerlijk. Het is juist de imperfecte grondmarkt die voor de vertraging zorgt. Gielen merkt op dat de nieuwe Omgevingswet hierin geen verbetering zal brengen. Voor echte oplossingen verwijs ik naar ‘Er was eens een stad’ (2021), mijn nieuwste boek. De oplossingen zijn niet technisch of instrumenteel, maar behelzen een andere planologische werkwijze. Dat boek zou u eens helemaal moeten lezen.
Geef een reactie