Pages
Stay In Touch
More
© 2013 Free State of Amsterdam
Gelezen in The Wall Street Journal van 25 september 2019:
Bron: New York City Planning
Alweer een deskundige op bezoek. Ditmaal geen toeristische expert, maar een deskundige op het gebied van retail. Opnieuw gaat het over mijn toekomstvisie voor de Amsterdamse binnenstad 2040. Hoe kan het dat de omzetten in de Amsterdamse binnenstad teruglopen terwijl het er zo ontzettend druk is? Is het toerisme hieraan schuldig? Nauwelijks. Ik wijs haar op de recente winkelleegstand in het centrum van New York. Derek Thompson schreef er vorig jaar al over in The Atlantic. Onlangs verscheen opnieuw een alarmerend bericht in The Wall Street Journal (25 september 2019). Aanleiding was een rapport van het Department of Small Business Services. In ‘New York’s Retail Vacancy Rate Climbs Unter Pressure From Online Shopping, Rising Rents’ citeert Kate King dit rapport: 5,8 procent van de winkels op Manhattan staat leeg, in heel New York is dit zelfs 8,9 procent. Zijn toeristen hieraan schuldig? Nee, het is de combinatie van internetwinkelen en stijgende winkelhuren die de middenstand nekt. In sommige delen van de binnenstad van de Big Apple vindt een regelrechte uitholling van het winkellandschap plaats, al wordt ze nog enigszins toegedekt door de opmars van Starbucks en Duane Reade drugstores. In New York spreken ze inmiddels van een ‘rich ghost town’ als toekomstbeeld.
Wat doet het stadsbestuur van New York? In de recente ‘storefront tracker bill’ is vastgelegd dat alle leegstand van winkelpanden in een database moet worden vastgelegd, dit in een ultieme poging om de exodus te stoppen. Een andere verordening is erop gericht om kleine bedrijfjes (met minder dan 9 werkzame personen) te wijzen op leegstaande panden in buurten en straten en op het aanbieden van trainingsprogramma’s aan jonge ondernemers die moeten opboksen tegen Amazon. Er wordt openlijk getwijfeld of dit iets zal helpen. Een onderliggend probleem zijn immers óók de sterk stijgende huurprijzen van het vastgoed in New York en met name op Manhattan. Er wordt al jaren voor gepleit om de gemeentelijke belastingen op vastgoed flink te verhogen. Trouwens, tegen onlinewinkelen valt niet op te boksen. The Wall Street Journal spreekt zelfs van een ‘disruptive ascent of online retail’. King citeert een criticaster: “The proverbial village is burning down, and instead of passing legislation to save what is still standing, City Hall wants to create a database to register the ashes.” En Amsterdam? Haar binnenstad wacht ongetwijfeld hetzelfde lot. Het jagen op toeristenwinkels door het stadsbestuur is pure symptoombestrijding. Het helpt ook niet. Het maakt het alleen maar erger.
Gelezen in NRC Handelsblad van 26 februari 2014:
De mevrouw riep het, luidkeels. Dat het een schande was dat er zoveel vastgoed in dit land leegstaat. Haar toon en opmerking bevielen de presentator niet. We hadden het die avond immers over ‘de ideale stad’. Leegstand paste niet in het ideaalplaatje. In De Balie aan het Kleine-Gartmanplantsoen werden maandagavond vier wetenschappers aan de tand gevoeld over de stad, verstedelijking, stad en land, geluk, stedenbouw, en dat voor een uitverkochte zaal. De avond was georganiseerd door De Balie, De Volkskrant, KNAW en NEMO. Over de ideale stad praten durfde eigenlijk geen van hen; sinds de jaren zeventig hebben experts het liever over ‘de goede stad’ of ‘de rechtvaardige stad’. Dat is al ambitieus genoeg. En hoe zo’n goede stad eruit ziet, daarover verschilden ze ook van mening. De Nederlandse steden komen dicht in de buurt, vond iemand. Een ander meende dat dorpsachtig bewoonde steden mensen het gelukkigst maken. Weer een ander meende dat schoonheid ook iets uitmaakt. "De meeste mensen vinden Amsterdam iets mooier dan Almere," stelde Martijn Burger, die aan de Erasmus Universiteit onderzoek doet naar menselijk welbevinden. Daarom wordt Amsterdam als woonstad volgens hem aantrekkelijker gevonden. Maar mensen zijn iets gelukkiger op het platteland, voegde hij eraan toe.
Jammer dat die leegstand buiten de orde viel. Die neemt namelijk alleen maar toe. De kantorenleegstand blijkt structureel en kan niet meer alleen geweten worden aan conjuncturele schommelingen. Het werken zelf verandert, het aantal benodigde vierkante meters neemt al jaren af. Hetzelfde geldt voor winkels. Ons winkelgedrag is aan snelle verandering onderhevig, steeds meer mensen doen hun inkopen via internet. Maar we willen het niet weten. En planologie zetten we het liefste overboord. Zelfs woningen staan op grote schaal leeg. Begin dit jaar waren dat er al 350.000. Dat is liefst vijf procent van de totale woningvoorraad van dit land. Een gezonde leegstand bedraagt niet meer dan twee procent. Het zijn woningen die sloop wacht, zoals in Amsterdam, of verkoop. De meeste bevinden zich in de periferie. Daarnaast worden veel woningen illegaal bewoond. Ook in Italië, Duitsland en Frankrijk staan erg veel woningen leeg: elk van die landen telt er al zeker twee miljoen. In Groot Brittannië zijn het er 700.000. Investeerders speculeerden hier, gemeenten krompen maar wilden het niet weten, plattelandsgebieden lopen leeg. Het onderwerp is taboe, het is iets waarover we het liefst niet spreken. Liever hebben we het over ideale steden, over dorpsachtig bewoonde steden. En over een idyllisch platteland.
Gelezen in Het Parool van 13 maart 2014:
Vorige week opende het nieuwe station van Rotterdam. Voor NRC Handelsblad was het aanleiding om met de Rotterdamse wethouder Karakus door de binnenstad te wandelen. Het gesprek ging over bouwen. De wethouder wil veel woningen bouwen. Sterker, er zijn de afgelopen jaren al veel woningen in de binnenstad gebouwd: hun aantal is sinds 2008 met liefst 9% gestegen. De Rotterdamse binnenstad, aldus de wethouder, is ideaal voor mensen uit de Randstad om in te wonen. Maar dan moeten ze wel komen. “Zonder bewoners is het uitgestorven na zes uur ‘s avonds.” Alles wordt er aan gedaan om het de woonconsumenten naar de zin te maken. De wethouder: “De binnenstad was als een verloederd huis. Dat kan je niet in één keer vernieuwen want dan moet iedereen eruit. We knappen het kamer voor kamer op, en zetten ook overal deuren tussen.” Rotterdam wil meer hoogopgeleiden trekken. De binnenstad is daarvoor ideaal. Ook het nieuwe Centraal Station is in dat licht bezien een opsteker.
In de Amsterdamse krant Het Parool was de toon agressiever. De kop boven het artikel in de krant van donderdag luidde: ‘De nieuwe Zuidas ligt in Rotterdam’. Rondom het nieuwe Centraal Station van Rotterdam staan ineens tienduizenden vierkante meters kantoorruimte te wachten op huurders, met huren die beduidend lager zijn dan op de Amsterdamse Zuidas. Boodschapper was ditmaal Michael Hesp van kantorenmakelaar JLL. En bedrijfsmakelaar DTZ Zadelhoff vond het nieuwe station ineens ‘alle verschil maken’. Tot nu toe, zei hij, staan veel kantoren in de Rotterdamse binnenstad leeg; verhuur verloopt er matig. Alle hoop van het makelaarskantoor is gevestigd op de werking van het nieuwe Centraal Station. Conclusie van dit alles: hier wordt de oplevering van een station door een stad gebruikt om leegstaand vastgoed – woningen en kantoren – in de etalage te zetten. Gebeurde dat ook niet eerder in het Franse Lille? Ook daar een slechtdraaiende lokale economie en een spectaculair station -Euralille – dat verbetering moest brengen. En is het daar gelukt? Marine Le Pen komt er aan de macht.
Gelezen in The Economist van 18 januari 2014:
Kantorenleegstand lijkt structureel; winkelleegstand groeit en lijkt ook al structureel te worden. Afgelopen week kreeg ik signalen dat de komende jaren nog veel meer vastgoed vrij zal komen. In The Economist stond een artikel over de bouwwoede, wereldwijd, van nieuwe MBA-scholen. Die van Yale (foto) is ontworpen door Foster + Partners; die van Stanford kostte 345 miljoen dollar; de duurste nieuwbouw betreft de nieuwe MBA-school van Columbia in New York, die 600 miljoen dollar gaat kosten. “From Cambridge, MA, to Cambridge, UK, an arms race is under way to provide MBAS with the plushest to study.” De meeste van deze universiteiten bouwden hun campussen in de jaren ‘70. Die zijn inmiddels afgeschreven en aan vervanging toe. Studenten betalen fortuinen om er te mogen studeren, dus zij verwachten alle faciliteiten die de oude gebouwen niet meer kunnen bieden. The Economist ziet echter een groot gevaar. Juist op het moment dat de bouwwoede losbreekt begint het hoger onderwijs met online onderwijs. Distance learning technology lijkt de toekomst te hebben. Alleen de allerduurste scholen, denkt zij, zullen fysiek overeind blijven. Zij hebben straks al die grote gebouwen en campussen niet meer nodig.
Het andere signaal stond in hetzelfde nummer. Galeries in Londen stoten hun vastgoed af. Hun nieuwste klanten komen niet meer uit Londen, maar uit de hele wereld; die vinden dat reizen dwars door Londen niet zo fijn, zeker nu de meeste galeries centraal Londen hebben verlaten. Kunstbeurzen blijken voor hen veel handiger. Galeriehouders gaan daarom steeds meer reizen, naar hun klanten toe. Sarah Monk van de London Art Fair denkt daarom dat veel galeriehouders hun galeries in de stad zullen opdoeken. “With an international clientele, many can work online or from home.” Ziedaar de reusachtige effecten van het internet. De internetrevolutie is nog maar net begonnen. De komende jaren hoeft dus veel minder te worden gebouwd. Alles draait om hergebruik, ontmoeting en kwaliteit, bij voorrang in hele grote steden.
reacties