Bericht uit de East Village

On 11 april 2015, in onderwijs, vastgoed, by Zef Hemel

Gelezen in New York Times van 9 april 2015:

 

De studenten hebben het Maagdenhuis ontruimd. Elders is het bonje. Afgelopen week refereerden onze gesprekspartners in New York er al aan, deze week stond het opnieuw in de New York Times: de in New York gevestigde Cooper Union for the Advancement of Science and Art laat sinds kort haar studenten collegegeld betalen. Tot nu toe was studeren aan Cooper Union helemaal gratis. De school was open en toegankelijk voor iedereen. Alleen graduates die het zich konden veroorloven betaalden voor hun onderwijs. Vorig jaar dreigde de in 1859 door de filantroop Peter Cooper opgerichte school echter failliet te gaan. Haar grootste vastgoedbezit is Chrysler Building, hartje Manhattan. Mede door dat unieke bezit had de school tot voor kort nog een positieve balans van 735 miljoen dollar. Is hier sprake van mismanagement? De attorney-general van New York, Eric Schneiderman, heeft nu een onderzoek naar het college van bestuur van de non-profit organisatie ingesteld en afgelopen week brieven gestuurd waarin hij de schoolleiding verantwoordelijk stelt voor de penibele financiële positie.

Het incident staat niet op zichzelf. Eerder al gingen nonprofit organisaties als New York City Opera en Long Island College Hospital in de financiële crisis ten onder. De metropool kent liefst 80.000 nonprofit organisaties, die allemaal van groot belang zijn voor het functioneren van de stad. De nonprofit sector is goed voor zeker tien procent van alle banen. Wat deed het college van bestuur van de gerenommeerde Cooper Union, waar Daniel Libeskind, Alex Katz en John Heyduk studeerden, verkeerd? Ze bouwde een duur nieuw pand op haar campus en sloot daarvoor een lening af van 175 miljoen dollar tegen een rente van 5,75 procent over een termijn van dertig jaar. Chrysler Building mag dan een solide onderpand zijn dat vijfentachtig procent van het eigen vermogen uitmaakt, de overige vijftien procent bestaat uit beleggingen in hedge funds en private equity partnerships die nauwelijks renderen. De studenten mogen het financiële gat nu dichten: voor undergraduates komt het neer op 20.000 dollar collegegeld jaarlijks. Ze protesteren al sinds het slechte nieuws bekend werd (23 april 2013) en eisen het vertrek van Jamshed Bharucha, de voorzitter van het college van bestuur. Tot nog toe vergeefs. Maar de stad onderneemt nu eindelijk actie. Tot zover berichten uit de East Village.

Tagged with:
 

Binnenstad in de etalage

On 19 maart 2014, in vastgoed, by Zef Hemel

Gelezen in Het Parool van 13 maart 2014:

Vorige week opende het nieuwe station van Rotterdam. Voor NRC Handelsblad was het aanleiding om met de Rotterdamse wethouder Karakus door de binnenstad te wandelen. Het gesprek ging over bouwen. De wethouder wil veel woningen bouwen. Sterker, er zijn de afgelopen jaren al veel woningen in de binnenstad gebouwd: hun aantal is sinds 2008 met liefst 9% gestegen. De Rotterdamse binnenstad, aldus de wethouder, is ideaal voor mensen uit de Randstad om in te wonen. Maar dan moeten ze wel komen. “Zonder bewoners is het uitgestorven na zes uur ‘s avonds.” Alles wordt er aan gedaan om het de woonconsumenten naar de zin te maken. De wethouder: “De binnenstad was als een verloederd huis. Dat kan je niet in één keer vernieuwen want dan moet iedereen eruit. We knappen het kamer voor kamer op, en zetten ook overal deuren tussen.” Rotterdam wil meer hoogopgeleiden trekken. De binnenstad is daarvoor ideaal. Ook het nieuwe Centraal Station is in dat licht bezien een opsteker.

In de Amsterdamse krant Het Parool was de toon agressiever. De kop boven het artikel in de krant van donderdag luidde: ‘De nieuwe Zuidas ligt in Rotterdam’. Rondom het nieuwe Centraal Station van Rotterdam staan ineens tienduizenden vierkante meters kantoorruimte te wachten op huurders, met huren die beduidend lager zijn dan op de Amsterdamse Zuidas. Boodschapper was ditmaal Michael Hesp van kantorenmakelaar JLL. En bedrijfsmakelaar DTZ Zadelhoff vond het nieuwe station ineens ‘alle verschil maken’. Tot nu toe, zei hij, staan veel kantoren in de Rotterdamse binnenstad leeg; verhuur verloopt er matig. Alle hoop van het makelaarskantoor is gevestigd op de werking van het nieuwe Centraal Station. Conclusie van dit alles: hier wordt de oplevering van een station door een stad gebruikt om leegstaand vastgoed – woningen en kantoren – in de etalage te zetten. Gebeurde dat ook niet eerder in het Franse Lille? Ook daar een slechtdraaiende lokale economie en een spectaculair station -Euralille – dat verbetering moest brengen. En is het daar gelukt? Marine Le Pen komt er aan de macht.

Tagged with:
 

Verstoorde markt

On 11 maart 2014, in vastgoed, by Zef Hemel

Gelezen in PropertyNL van 21 januari 2014:

In de trein van Groningen naar Amsterdam de eerste PropertyNL van het nieuwe jaar gelezen. Leerzaam. Wat stond er zoal in? Buitenlandse beleggers raken weer geïnteresseerd in de Nederlandse vastgoedmarkt. Dat is goed nieuws. Vooral Amsterdam blijkt in trek, daarna volgt de rest van de Randstad. “De huren zijn goed, de vraag is goed, de bevolking van de Randstad groeit.” Overigens, ook binnen de Randstad zien de ontwikkelaars en beleggers groeiende verschillen: in en rond Amsterdam zijn er geen problemen, in de Zuidvleugel wel. De verrassende megadeal op de Zuidas – de uiterst succesvolle verkoop van Symphony aan een Duitse belegger – wordt in dat licht bezien: hoopgevend en typerend voor de nieuwe trend. Buiten de noordelijke helft van de Randstad is het echter een stuk minder. Men verwacht daar een enorme sloopopgave; vooral flats uit de jaren ‘60 en ‘70 zullen daar tegen de vlakte gaan. Alles draait om kwaliteit. De kantorenleegstand, althans buiten Amsterdam, groeit doordat buiten Amsterdam nog steeds teveel wordt bijgebouwd: 4 procent toename is ronduit slecht. In de retail portefeuilles treden grote verschuivingen op.

De opmars van het webwinkelen begint pijn te doen. Mensen winkelen minder vaak (een daling van liefst 15 procent), maar als ze gaan winkelen, dan willen ze alles. Winkels in historische binnensteden – althans van de grote steden – blijven overeind, de rest kampt met toenemende leegstand. Vooral de middelgrote winkelcentra zullen het zwaar krijgen. Ook hier staat Amsterdam in gunstige zin bovenaan. En dan zijn er de hotels en de studentenwoningen. Ook daar is sprake van groei, althans in Amsterdam waar zelfs een ‘stortvloed’ aan nieuwe hotelkamers wordt gemeld. Ik vat samen: “Amsterdam is verantwoordelijk voor 31% van het landelijk beleggingsvolume (1718 miljard euro!). Daarvan werd 35% (600 miljoen euro) aan de Zuidas gerealiseerd.” (…) “Marktpartijen verwachten dat internationale beleggers hun pijlen op Amsterdam zullen blijven richten. Amsterdam concurreert hierbij wel met Europese steden waar de gebruikersmarkt evenwichtiger is en de balans tussen opname en aanbod niet zo verstoord is als in Nederland.” Anders gezegd, in de rest van Nederland wordt veel te veel bijgebouwd. In Amsterdam juist te weinig.

Tagged with:
 

Amsterdam’s Pastry Urbanism

On 18 januari 2013, in voedsel, by Zef Hemel

Gelezen in ‘Geography of Patisserie’ (2012) van Kai van Hasselt:

De nieuwjaarswensen van Kai van Hasselt, directeur van Shinsekai Analysis, gingen vergezeld van een prachtige kaart van Amsterdam met toelichting. Ook ik ontving er een. Op de kaart staan twintig banketbakkers in en rond de Amsterdamse binnenstad gelokaliseerd, elk voorzien van een eigen invloedssfeer. De straal en de kleur van hun invloedssfeer vertellen iets over de nabijheid van winkels. “The map shows the intensity of Amsterdam’s pastry urbanism.” 2013 verklaart Van Hasselt tot het jaar van de ‘Patisseries sans frontières’. “Patisseries give a sense of joy to the city. They are the icing on the cake, so to say. What about 2013? What will the year bring? Dark chocolate for darker times or sweets to celebrate?” Volgens Van Hasselt geeft de aanwezigheid van banketbakkers in de buurt een goed beeld van de plaatselijke vastgoedwaarden. Waarop hij zich de vraag stelt of ontwikkelaars met de introductie van banketbakkers de waarde van hun bezit ook kunnen verhogen. “’The proof of the pudding is in the eating and the challenge is out there for a real estate developer and a pastry chef to collaborate and make it work.”

Hoe zit de Amsterdamse geografie van de banketbakkers in elkaar? De zaken volgen een rode band van de binnenstad (grachtengordel) via het Museumplein en de Vondelparkbuurt naar de Zuidas. Ter weerszijden liggen bescheiden concentraties: de Haarlemmerbuurt en Oost. De meeste zaken treft men aan in de zuidelijke binnenstad en bezuiden het Vondelpark. Inderdaad, daar zijn de vastgoedwaarden het hoogst. Om ons definitief te overtuigen heeft Van Hasselt op de achterkant foto’s toegevoegd van banketbakkerszaken in de belangrijkste steden van de wereld: Parijs, New York, Kyoto, Basel, Zurich, Londen, Istanbul, Düsseldorf, Maastricht. Deze ‘geografie van de verleiding’ ziet er overtuigend uit. Hij heeft gelijk. In een metropolitane voedselstrategie kan dit aspect, dat teruggaat op de oude paleiscultuur en traditie van de Europese aristocratie, zeker niet ontbreken.

Tagged with:
 

Het Jaar van het Konijn

On 30 juni 2011, in economie, ruimtelijke ordening, by Zef Hemel

Gelezen in NRC Handelsblad van 11 februari 2011:

Hele nieuwbouwsteden in China staan leeg. NRC Handelsblad berichtte afgelopen februari over Kangbashi in Binnen-Mongolië, een 1,7 miljard kostende gebiedsontwikkeling die nagenoeg onbewoond is. Een Chinese expert zegt: “Er zijn talrijke andere spooksteden en spookwijken en ze symboliseren wat er mis is met de Chinese economie. Onze groei is eenzijdig gebaseerd op zeer hoge investeringen in vaste activa, in niet-productief baksteen en beton, hoofdzakelijk residentieel en commerciaal onroerend goed. Er is een enorme zeepbel ontstaan.” In 660 Chinese steden staan op dit moment 64,5 miljoen nieuwe luxueuze appartementen en villa’s leeg en er is een overcapaciteit van 3,5 miljard vierkante meter kantoren. NRC Handelsblad noemt dit kenmerkend voor een bubble-economie. Ondertussen blijven de prijzen stijgen. De grond van Peking is meer waard dan de hele Amerikaanse economie.“Geld is geen probleem, want zij (de lokale partijbestuurders) kunnen onbeperkt geld lenen bij de staatsbanken. Bovendien verdienen districten en steden kapitalen aan de verkoop van grond aan projectontwikkelaars en dat zijn vaak bedrijven die nauw met de autoriteiten zijn verbonden.” Bedrijven beleggen in vastgoed en boeren in de omgeving van steden verkopen hun grond tegen zeer gunstige prijzen. Kenners reageren nerveus. Aan het begin van het jaar van het Konijn circuleren voorspellingen van een harde landing van de Chinese economie in de loop van 2011. Volgens berekeningen bestaat 70 procent van het Chinese binnenlands product uit investeringen in vastgoed. Wat is dat voor een economie? Ik zou zeggen: een hoogst ongezonde situatie.

Bij het lezen van het alarmerende artikel moest ik onmiddellijk denken aan de Nederlandse economie. Natuurlijk is die anders, maar ook hier is de afgelopen periode veel te veel gebouwd. De economische groei van de afgelopen jaren lijkt vooral in het vastgoed te zitten. Een percentage van 70 procent zou mij ook hier niet verbazen. Gemeenten verdienden veel met de gronduitgifte en de VINEX creëerde geen schaarste, integendeel. Overal in het land konden gemeenten vrolijke plannen maken en ongehinderd door Rijk of provincie ontwikkelaars voor hun karretje spannen: iedereen wilde groeien. In 1997 verscheen De Nieuwe Kaart van Nederland. Weet u het nog? Die was ronduit alarmerend, maar de meute danste destijds letterlijk over het kaartbeeld in het Utrechtse Vredenbrug. Jaap Modder lanceerde het manifest ‘Nederland is nog lang niet vol, maar we zijn wel vol van plannen’. De problematiek van de leegstand in de krimpgebieden leek toen nog ver weg. Inmiddels zijn er 600 woningen in Delfzijl gesloopt. Maar de prijzen dalen nauwelijks. De kantorenmarkt wordt geconfronteerd met een ongekende leegstand. Toch worden er nog steeds kantoren bijgebouwd. In de periferie willen ze graag ‘kwaliteit’ aan de voorraad toevoegen en niemand die hen dat belet. Er is de afgelopen jaren in dit landje veel te veel ontwikkeld, alles werd gefinancierd met geleend geld. Deze regering decentraliseert de ruimtelijke ordening en schoont de regelgeving op. Omdat er méér moet worden gebouwd. Ook voor Nederland is dit het Jaar van het Konijn.

Tagged with:
 

Holyland

On 24 december 2010, in ethiek, stedenbouw, by Zef Hemel

Gelezen in de Volkskrant van 17 april 2010:

Kerst 2010. In Jeruzalem speelt nog steeds de Holyland-zaak. De zaak betreft een zeer omstreden, peperduur bouwproject in Jerusalem waarbij steekpenningen zijn betaald. Ook oud-premier Olmert wordt verdacht. Toen deze ‘levensgenieter’ nog burgemeester van Jeruzalem was zou hij een kleine 700.000 euro aan handgeld voor Holyland hebben opgestreken. Zijn opvolger, de ultra-orthodoxe joodse burgemeester Uri Lupolianski, zit daarvoor zelfs in de cel: hij zou 600.000 euro hebben ontvangen. Om de bezwaren tegen het megalomane bouwproject af te kopen zou de directie van de bouwonderneming zelfs met miljoenen hebben gestrooid. Daarvoor zit ze nu zelf in de cel. Ondertussen wordt de Heilige Stad geplaagd door een architectonisch monstrum van een toren met vijf appartementencomplexen bovenop een berg, bruut interfererend met het historische stedenbouwkundige gegeven van een Oude Stad met de Tempelberg, omringd door hogere heuvels. We hebben het over de westkant van Jeruzalem. Achthonderd bezwaarschriften waren er in 1996 tegen het plan ingediend. Toen betrof het nog een hotel en woningbouw voor de middenklasse. Uiteindelijk, aldus de Volkskrant, ging het om “luxe-appartementen voor de nouveau riche van de Israelische hightech-industrie en voor Amerikaanse joden die er tijdens de feestdagen knap bij willen zitten in de heilige stad.” De krant citeert Haaretz-columnist Doron Rosemblum: “Lelijkheid is corruptie, corruptie lelijkheid – dat is alles wat je op aarde weet, en alles wat je dient te weten.”

Het deed me denken aan onze autotocht naar Delfzijl, afgelopen maand. Naar aanleiding van het passeren van het hoofdkantoor van de Gasunie – ook wel ‘apenrots’ genaamd – aan de snelweg ter hoogte van de Martinihal, in Groningen Stad, ontspon zich in de auto een gesprek over ‘foute architectuur’. Iemand vroeg me hoe je ‘foute architectuur’ herkent. Tsja, wat is lelijk? Waarop we een lesje architectuur voor beginners startten: te hoog, te opdringerig, te gewild, te duur, te slecht gedetailleerd, te nouveau riche. We kregen er aardigheid in. We wisten ook ineens namen van architecten die ‘foute architectuur’ produceerden en ontwikkelaars die ‘foute architectuur’ ontwikkelden. Ineens schrokken we. Overal in het land bespeurden we ‘foute architectuur’. We keken elkaar aan. Met ‘De Vastgoedfraude’ van Vasco van der Boon en Gerben van der Marel nog vers in het geheugen vroegen we ons af: hoe corrupt zou Nederland eigenlijk zijn? Dat dienen we te weten.

Tagged with:
 

Niet schreeuwen

On 4 december 2010, in economie, by Zef Hemel

Gelezen in Stad en land (2010) van het Centraal Planbureau:

Het geestige van de Vastgoedlezing dit jaar was dat hij uitgerekend plaatsvond in een theater in de binnenstad van Amsterdam. Een theater bovendien dat met privaat geld is gebouwd en onlangs opgeleverd. Door Joop van den Ende. Toevallig? Teulings refereerde er niet aan, maar de samenloop was, hoe dan ook, geestig. Wat hij wel zei was het volgende. “De waarde van het totale aanbod aan podiumkunsten in Nederland komt – afhankelijk van het gekozen model – uit op een bedrag van tussen de dertig en vijftig miljard euro. Uitgaande van een jaarlijks rendement van 5,5 procent correspondeert dit bedrag met een jaarlijks rendement van om en nabij 2 miljard euro.” Jaarlijk, rekende de directeur van het Centraal Planbureau voor, subsidieert de overheid de podiumkunsten voor een bedrag van slechts 200 miljoen. Dat is een schijntje vergeleken bij de opbrengsten. Dus waarom hier zo zwaar op bezuinigen? En, voegde hij eraan toe, dan is het zeker niet verstandig om de toegangsprijzen van voorstellingen te verhogen! Dat zorgt ervoor dat het effect op de grondwaarde daalt. Beter is om de podiumkunsten te financieren uit de stijging van de grondwaarde, zeg maar via de OZB.

In de tempel van Joop van den Ende klonk het als muziek in de oren. Niemand in de zaal echter schreeuwde om cultuur. Of was er iets anders aan de hand? Belastingen zijn geen populair onderwerp in vastgoedkringen. En de vastgoedsector financiert liever niet de programmering van cultuur, levert hoogstens een bijdrage aan de bouw van theaters als dat de gebiedsontwikkeling ten goede komt. Bovendien sprak Teulings over marktfalen en een rol voor overheidsinterventie. Ook niet populair. Maar toch, de buren profiteren van de waardestijging die het gevolg is van de subsidiëring van de podiumkunsten. Dat is niet eerlijk. Het gezelschap was nog niet vertrokken of er begon alweer een nieuwe voorstelling van ‘La Cage aux Folles’ in het DeLaMar theater, een musical over een nachtclub in Saint Tropez. Rond het Leidseplein stijgt vanavond opnieuw de grondwaarde.

Tagged with:
 

Droomeconomie

On 13 juni 2010, in economie, by Zef Hemel

Gelezen in ‘’The Great Reset” (2010) van Richard Florida:

In het derde deel van ‘’The Great Reset’’ – zijn nieuwste boek -  legt de econoom Florida uit dat de huidige crisis niet zozeer veroorzaakt werd door de banken als zodanig, maar door de vrijwel ongelimiteerde kredietverstrekking die door de banken èn de regeringen in de jaren negentig mogelijk werd gemaakt. In Amerika heeft dat geleid tot een krankzinnige schuldenlast. Waar is al dat niet bestaande geld voor gebruikt? Voor huizen en auto’s. Nu tijdens de crisis zie je ineens waar in het land de economie niet reëel was, maar kunstmatig, dat wil zeggen overwegend op een vastgoedmarkt en een autohandel gebaseerd die werden voortgedreven door vrijwel ongelimiteerde kredietverstrekking. Die gebieden vallen nu genadeloos door de mand: Florida, Phoenix, grote delen van de Sun Belt, deze uitgestrekte suburbane steden leken een nieuwe economie te beloven, maar blijken bij nader inzien uit gebakken lucht te bestaan. Ondertussen werd de nationale economie er niet productiever op. Reële welvaart is er in Amerika al die tijd onvoldoende gecreëerd; de droombanen van de afgelopen periode lagen in het economisch-financiële domein met zijn exorbitante bonussencultuur, niet in de techniek, het onderwijs, de maakindustrie, de dienstensector, de creatieve industrie, laat staan de publieke sector. Talent koos de studie economie en zocht zijn heil bij de banken, verzekeraars, vastgoedbedrijven en andere financiële instellingen. Dat talent ging dus verloren. Zelfs de steden met een honderd procent diensteneconomie presteren op dit moment beter dan de booming vastgoedsteden in het zuiden. Al zijn de salarissen er relatief laag, deze dienstensteden kennen tenminste weinig werkloosheid en produceren werkelijk iets, namelijk diensten.

Hoe zit dat in Europa? We weten dat de onstuimige welvaartsgroei van Spanje overwegend op de vastgoedmarkt was gebaseerd. In de Europese Sun Belt zien we dus overeenkomstige verschijnselen. Maar ook in het minder zonnige Nederland moeten we vaststellen dat veel welvaartsgroei van de afgelopen jaren verband hield met een overwegend suburbane bouwactiviteit die kunstmatig werd opgewekt door wel zeer gunstige fiscale arrangementen, kredietverstrekking en bezopen leaseconstructies. Geografen als Van Engelsdorp Gastelaars noemden dat eufemistisch ‘’welvaartsgedreven’ groei (dat wil zeggen niet door demografische groei geschraagd), maar volgens Florida betrof het geen echte welvaart. Het was gedroomde welvaart, welvaart op papier. Grote delen van Nederland hijgen nog na van de bouwwoede en onze autowegen slibden dicht met leaseauto’s, maar achter al deze zogenaamde welvaartsgroei blijkt bitter weinig economie schuil te gaan. Die huizen en dat asfalt, daar zitten we maar mooi mee. Dat moeten we binnenkort weer afbreken.

Tagged with: