Pages
Stay In Touch
More
© 2013 Free State of Amsterdam
Gelezen in NRC Handelsblad van 11 januari 2020:
Woningprijsontwikkeling in eerste kwartaal 2019 tov tweede kwartaal 2013. Bron: Calcasa
Volgt u de berichten over de woningmarkt ook op de voet? Kijkt u daarbij ook steeds naar de kaarten van Calcasa? Calcasa, gevestigd in Delft, noemt zichzelf ‘de peilstok van de onroerend-goedmarkt’. Het bedrijf is vermaard om zijn automatische taxatiemodel, maar het doet ook onderzoek naar de woningmarkt. De kwartaalberichten zijn zeer de moeite waard. Zelf kijk ik naar de kaarten. Vooral reeksen van kaarten over vele jaren maken veel duidelijk. Wat aan het eind van de financiële crisis begon in Amsterdam, slaat sinds een paar jaar uit naar de rest van Nederland: sterk oplopende woningprijzen. Inmiddels is sprake van een nationale woningcrisis. Het verschijnsel lijkt op een virus, het doet zich trouwens wereldwijd voor. Besmetting vindt plaats vanuit het netwerk van ‘Global Cities’ zoals Londen, New York, San Francisco en Amsterdam. Onlangs drukte NRC Handelsblad een kaart af van Nederland met de woningprijsontwikkeling in het eerste kwartaal van 2019 ten opzichte van het tweede kwartaal van 2013. Wat blijkt? Prijsstijgingen van 45 procent en hoger treft men aan uitsluitend in het gebied rond Amsterdam, met een uitwaaiering naar Utrecht, Den Haag en Rotterdam, steden die fungeren als overloopgebieden van de hoofdstad. Een typisch randstedelijk fenomeen dus, met Amsterdam als epicentrum. Anders gezegd: iedereen wil naar Amsterdam, niemand kan er in.
Oplossing van de woningcrisis kan dus ook alleen als Amsterdam snel en adequaat reageert. Dat doet Amsterdam onvoldoende. Het belemmert de woningbouw juist met moeilijke extra regelgeving en het naait zich al jaren in een korset van groengebieden en uitgestrekte hinderzones (Schiphol, de zeehaven). Uitbreidingsplannen maakt de stad al jaren niet meer, met als gevolg dat de markt is vastgelopen. Er is nu zo weinig dynamiek in de hoofdstad dat de prijzen nauwelijks meer stijgen; de stad bevindt zich in het oog van de storm. En zo’n stikstofcrisis maakt het alleen nog maar erger. Wie zegt dat Amsterdam in omvang moet verdubbelen krijgt de kous op de kop. Dat er sprake is van een aanzwellende trek naar bepaalde steden wil er bij de meeste Nederlanders niet in. De precieze werking van het internet (extreme pieken!) wordt ook niet ingezien. Heus, in de rest van Nederland hoeft niet zoveel te worden gebouwd. Mensen worden nu gedwongen om steeds grotere afstanden naar hun werk af te leggen. Hoog tijd dat de Minister van Binnenlandse Zaken een aanwijzing geeft aan het hoofdstad om een stevig uitbreidingsplan voor te bereiden. En de Minister van Financiën zou de hypotheekrenteaftrek per direct moeten afschaffen. Ondertussen kan de rest van het land zich gaan voorbereiden op de volgende crisis.
Gelezen in NRC Handelsblad van 18 oktober 2019:
Bron: Terner Center for Housing Innovation
Marietje Schaake werkt voor Stanford University, Silicon Valley, ze houdt zich daar bezig met kunstmatige intelligentie. Haar taxichauffeur bleek dakloos te zijn, althans dat schreef ze onlangs in NRC Handelsblad; ze ontdekte dat hij de nachten doorbracht in zijn auto. Conclusie van Schaake: Uber geeft weinig zekerheid, het leven van de taxichauffeur wordt door algoritmes gestuurd. Zeker, dat is waar. Maar er is wel daar iets meer aan de hand. Silicon Valley beleeft een gouden eeuw, maar voor al die nieuwe arbeidsplaatsen worden veel te weinig nieuwe woningen gebouwd. De prijzen gaan door het lint. Het aantal dak- en thuislozen groeit sterk. Alleen al in San Jose gaat het om 4.300 daklozen, in Santa Clara County zelfs 7.000. De stad probeert nu dorpen met tiny houses te ontwikkelen voor tijdelijke verhuur, maar ze wordt daarin tegengewerkt door hoogopgeleide stedelingen die zich hevig verzetten tegen elke stadsuitbreiding. Velen zijn bang dat de waarde van hun bezit en hun buurt achteruit zal gaan door de komst van de nieuwe bewoners, anderen willen gewoon een einde aan de groei. Heel Silicon Valley zit daardoor op slot. Ondertussen zijn de bouwkosten door de hoogconjunctuur extreem gestegen. Zelfs de provisorische woningen dreigen veel te duur te worden. Circa 30.000 mensen verlieten het afgelopen half jaar San Francisco vanwege de woningcrisis.
Al tien jaar kampt Silicon Valley met extreem veel daklozen, de laatste twee jaar groeit hun aantal echter versneld, in 2017 groeide hun aantal zelfs met 32 procent. Achttien procent van de daklozen woont nu in auto’s; hun wagens staan overal in de stad geparkeerd. De burgemeester van San Jose wil daarom keihard doordrukken en ondanks alle tegenstand de tijdelijke dorpen gewoon gaan bouwen. Hij ziet geen alternatief meer en roept zijn collega’s in de regio op hetzelfde te doen. Ook Boston, Los Angeles en Seattle proberen het vraagstuk van de dak- en thuislozen op te lossen door kampementen te ontwikkelen met woningen die niet groter zijn dan 8 vierkante meter, waarbij bewoners faciliteiten als keukens en douches met elkaar delen. Deze week maakte Apple bekend dat ze 2,5 miljard dollar gaat bijdragen aan de oplossing van het woningvraagstuk. CEO Tim Cook: “Affordable housing means stability and dignity, opportunity and pride. When these things fall out of reach for too many, we know the course we are on is unsustainable, and Apple is committed to being part of the solution.” Een deel van het geld van Apple gaat naar ruimtelijke ordening: langetermijnplanning waarop de overheid jarenlang heeft bezuinigd. Een foto in het persbericht toont Cook met de gouverneur van Californië, gebogen over de kaart van San Jose waar Apple grond beschikbaar stelt voor betaalbare woningen.
Gelezen in ‘The Manchester paradox’ in Prospect van 4 maart 2019:
Bron: BBC
Driftig wordt er gebouwd in de noordelijke industriestad Manchester, de skyline wordt hier gedomineerd door tientallen kranen. Tegelijk vindt de bezoeker van de ruim 500.000 inwoners tellende Britse stad steeds meer dak- en thuislozen op straat. In 2017 stierven 21 mensen zonder een dak boven hun hoofd. Ze noemen het de ‘Manchester paradox’. Alles deed het gemeentebestuur om de bouwwoede aan te wakkeren. Ze reisde zelfs naar China om investeerders in vastgoed aan te trekken.Vooral in het centrum van Manchester worden de laatste jaren extreem veel woningen gebouwd: 2.000 appartementen in 2017, de komende drie jaar nog eens 9.000 extra. Woonden er in 1985 nog 400 mensen in het stadscentrum, vorig jaar waren dat er al 40.000. In de jaren ‘80 en ‘90 probeerden opeenvolgende gemeentebesturen private investeerders te verleiden om in en rond de binnenstad te bouwen, de laatste jaren trokken ze zelfs investeerders uit het verre Midden-Oosten aan. Imposant is de nieuwe skyline van Manchester, deze doet eerder denken aan Dubai dan aan een Europese stad. Manchester is als Rotterdam: dure hoogbouw en tegelijk armoede in de buitenwijken. Al dat verwoede bouwen blijkt nauwelijks te baten. En publieke investeringen in infrastructuur lopen hopeloos achter.
Wat is er aan de hand? Jonge, hoogopgeleide starters vestigen zich massaal in de binnenstad van Manchester, dit doen ze vooral sinds de BBC in Salford zijn hoofdkwartier opende. De universiteiten in de stad groeien als kool, de restaurants en horeca doen het uitstekend. Huren en vastgoedprijzen stijgen snel. Het lijkt wel alsof iedereen in ‘downtown’ wil wonen. Vooral de afgelopen vijf jaar zijn buurten in en rond de binnenstad in een oogwenk hip en trendy geworden. Tegelijk hebben de bezuinigingen van Westminster op het gemeentefonds hun tol geëist; gemeentelijke instanties zijn nauwelijks in staat om de onderkant van de samenleving bij te staan of met middelen te ondersteunen. Het aantal daklozen is sinds 2010 scherp gestegen. Woningbouwcorporaties zijn door de Britse staat gekortwiekt, huurders van sociale woningen worden geconfronteerd met enorme prijsstijgingen. Zelfs het openbaar vervoer is duur geworden, terwijl de arme bevolking van Manchester in de verre buitenwijken woont, waar ze is aangewezen op busvervoer naar werk en voorzieningen. Er dreigt een verkeersinfarct. De stad telt meer dan 5.000 urgente woningzoekenden, maar de voorraad sociale woningen is verre van toereikend. Het succes van Manchester is goed nieuws. Echter, de Britse regering laat verstek gaan, is afwezig, althans dat stellen betrokkenen. Het verklaart waarom veel Britten op de linkse Jeremy Corbin stemmen. En het verklaart waarom veel inwoners van steden als Manchester hoogbouw haten of negeren. Voor hen betekenen die torens grove nalatigheid.
Gelezen in Policy & Politics van 5 december 2016:
Bron: The Happyhypocrite.org
In ‘What ever happened to asset-based welfare?’ – een wetenschappelijk artikel in Policy & Politics - schrijven Richard Ronald en anderen over het gewijzigde ‘woon- en welvaartslandschap’ in het Verenigd Koninkrijk na de financiële crisis van 2008. De Brit Ronald is hoogleraar Housing, Society and Space aan de Universiteit van Amsterdam. Samen met zijn mede-onderzoekers vond Ronald groeiende ruimtelijke en intergenerationele verschillen op de Britse woningmarkt als het gaat om toegankelijkheid en woningbezit, en ook grote verschillen in economische zekerheid en welvaartsvooruitzichten voor huurders en kopers. De herstructurering van de Britse woningmarkt in de jaren negentig was, net als in Nederland, in de eerste plaats bedoeld om het woningbezit onder de brede middenklasse te vergroten en daarmee de noodzaak van (pensioen)uitkeringen en toelages te verkleinen. De staat zou zich terugtrekken, burgers zouden op eigen benen gaan staan, de noodzaak van uitkeringen zou verminderen. Het klonk mooi, maar wat blijkt? Sinds de financiële crisis kunnen nieuwe generaties zich geen woning meer veroorloven, stromen gepensioneerde woningbezitters niet door naar kleinere woningen, groeit het aantal vastgoedeigenaren dat woningen verhuurt, is de staat juist meer geld kwijt aan uitkeringen.
De financialisering heeft niet alleen de verschillen tussen de generaties vergroot, ook de verschillen tussen Londen en de rest van het Verenigd Koninkrijk zijn sterk gegroeid. Tussen 2008 en 2013 stegen de woningprijzen in Londen met liefst 23,9 procent, terwijl die in de rest van het VK daalden met percentages variërend tussen de 9,5 en 16,2. Internationaal kapitaal stroomde naar de Britse hoofdstad om van de prijsstijgingen te profiteren. Door de dalende woningprijzen zijn de problemen met de hypotheekschulden in grote delen van het land omvangrijk – veel omvangrijker dan in en rond Londen. Daar staat tegenover dat in Londen woningbezit voor de meesten onbetaalbaar is geworden en dat op grote schaal moet worden gehuurd. Huren stegen in Londen explosief: meer dan twee keer sneller dan in de rest van het land. Londense huurders zijn nu vooral jongeren (51 procent), en hun vooruitzichten op het kopen van een woning daalt elk jaar. Conclusie van de onderzoekers: “The significant push for home ownership by both Conservative and Labour governments in the late twentieth century appears, then, to have produced declining owner-occupancy rates in the early twenty-first century (especially among people aged 35 and under), and higher public spending on housing (benefits).” Door de groeiende contrasten wordt het vinden van een politieke oplossing steeds moeilijker. En de kleine groep die van de situatie profiteert, consumeert de overwaarde, terwijl de overgrote meerderheid – ook in Londen – het steeds lastiger krijgt. Dat die kleine groep zich in de Britse hoofdstad bevindt, zal duidelijk zijn. Het is vast de ‘witte wijn sippende elite’ die premier Rutte bedoelde.
Gelezen op de blog van James Gleeson op 19 februari 2018:
Bron: GLA, Housing in London 2017 Report
Terwijl de bevolking van Japan krimpt, groeide die van Tokio met bijna een miljoen inwoners tussen 2005 en 2015. Het lukt de Japanse megastad heel goed om al die nieuwkomers te huisvesten want woningbouw is hier al jaren politieke topprioriteit. Op zaterdag 23 juni organiseren Moriko Kira en ik een dag over Tokio in Amsterdam. Tijdens New Tokyo Story, onderdeel van WeMakeThe.City, zullen zes Japanse deskundigen verhalen komen vertellen over de nieuwste ruimtelijke trends in de Japanse megastad. Natuurlijk is alles anders in Tokio, maar tegelijk loopt Tokio zeker twintig jaar op Nederland vooruit als het gaat om nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen. In dat kader las ik de blog van James Gleeson met meer dan gewone belangstelling. Met behulp van cijfers van drie Japanse instanties produceerde deze Britse blogger een helder overzicht van de woningmarkt van Tokio, uitgaande van de prefectuur Tokio die 13,5 miljoen inwoners omvat. Tokio zelf is bijna drie keer groter (38 miljoen). En kijk nou toch, de jaarlijkse woningproductie van Tokio is ronduit imposant: gemiddeld 155.000 nieuwe woningen elk jaar over de periode 1993-2015. Over de afgelopen vijftig jaar is de woningvoorraad van de stad gegroeid van 2,51 miljoen woningen naar 7,36 miljoen. Op elke vier nieuwe woningen werd er eentje afgebroken. Ook het aantal huishoudens nam toe, want de huishoudenverdunning zette door, maar de woningvoorraad groeide sneller.
Hoogbouw is sinds kort ook in Tokio aan een snelle opmars bezig, de groei deed zich vooral voor in de categorie appartementen. De gemiddelde woningdichtheid is opgelopen tot 110 woningen per hectare. In Londen is dat 60. Dat houdt in dat Tokio in een razend tempo verdicht, de randen krimpen, er is geen sprake meer van suburbanisatie. Alle groei vindt plaats in bestaand stedelijk gebied, dit is een buitengewoon duurzame ontwikkeling. En denk niet dat dit tot kleinere woningen leidt. Tokio staat bekend om zijn kleine woningen (gemiddeld 64 m2), maar dankzij de enorme woningproductie nam het gemiddelde aantal vierkante meters vloeroppervlak juist toe, de huishoudenverdunning kon hierdoor goed worden opgevangen. Had een inwoner van de megastad in 1963 gemiddeld slechts 15 m2 tot zijn beschikking, in 2013 was dit opgelopen tot 32 m2. Gleeson: “Londoners have a similar amount of space per person on average today, but in stark contrast to Tokyo there has been little or no increase in London in around 20 years.” Kortom, oververhitte woningmarkten in succesvolle steden als Londen en Amsterdam zouden aan Tokio een voorbeeld moeten nemen. Hoe lukt het de Japanse hoofdstad om zoveel woningen te bouwen? Tokio heeft een eenvoudige zoning code (bestemmingsplan/bouwvergunning), die door opeenvolgende regeringen verder is versimpeld. Gleeson noemt dit progressieve politiek.
Gelezen in The Huffington Post van 7 december 2017:
Bron: Bill Levay, 2015
De poging van de Chinese autoriteiten om hoofdstad Peking niet meer te laten groeien omdat verdere groei tot grotere ongelijkheid zou leiden, pakt dus averechts uit. Ik schreef er gisteren een blog over. In San Francisco en de Bay Area zijn het de bewoners zelf die hun stad niet meer verder willen laten groeien. Hun NIMBY-gedrag (‘Not in my backyard’) leidt ertoe dat steeds meer mensen een dak boven hun hoofd verliezen en op straat gaan zwerven. Vastgoedprijzen rijzen de pan uit door groeiende woningschaarste. In San Francisco leven inmiddels meer dan 6.000 mensen op straat; in Oakland, aan de overzijde van de baai, zijn dat er ruim 4.000, in San José – het hart van Silicon Valley – heeft zich vlak bij het hoofdkantoor van Adobe zelfs een groot kampement gevormd dat bekend staat als ‘the Jungle’, 75 acres groot. In 2014 werd the Jungle op last van de autoriteiten afgebroken, maar even verderop vormden zich onmiddellijk nieuwe kampementen, zoals Jungle 280’ en ‘Macredes’. Tijdens de bosbranden van afgelopen zomer ging een aantal in rook op. Hetzelfde verschijnsel doet zich overigens voor rond de andere populaire Amerikaanse steden aan de Westkust, zoals Seattle, Portland en Los Angeles. Veel daklozen blijken afkomstig uit de suburbs.
In het steenrijke San Francisco leiden de kampementen tot grote overlast. Er zijn daar onvoldoende sanitaire voorzieningen. Waarop de rijken weer klagen. Hun klachten bereikten in juli 2017 voorlopig een piek. In The Huffington Post werd het verschijnsel in 2012 als volgt verklaard: “Experts see the trend as a product of the nation’s decades-old suburban migration, a steady exodus from major cities by professionals seeking more space, newer schools and distance from urban grit. More recently, jobs have spread to the fringes of large metropolitan areas, attracting workers. Double-digit unemployment amid the worst economic downturn since the Depression did the rest, sending previously middle-class and even affluent households into poverty.” Maar toen verkeerden de VS nog in een economische crisis. In 2014, dus na de crisis, berichtte The Atlantic: “The current tech boom has made Silicon Valley one of the wealthiest and fastest-growing regions of the country. That has created one of the country’s most expensive rental markets, pushing low-wage workers out of Santa Clara County or onto the streets.” Gloria Bruce, directeur van de East Bay Housing Organizations, gaf in de San Francisco Chronicle recentelijk een heldere verklaring: “It is the accumulation of years and years of affordable-housing shortages. There is just no place for people to go.” Mensen aan de onderkant van de woningmarkt worden de stad uitgedrukt door rijken die verdere groei verhinderen. Woningen worden duurder en duurder. Wat de rijken weer in de kaart speelt. Zo simpel is het.
Gelezen in ‘Running hot and cold’ (2005) van Yosuke Hirayama:
Bron: https://tokyocheapo.com/tokyo-interactive-rent-finder-map
Onlangs wees ik hier op de enorme nieuwbouwproductie van woningen in Tokio en bijgevolg de dalende woningprijzen. Nu lees ik dat de Japanse regering de kwakkelende economie bewust stimuleert door met name de bouwindustrie flink aan te jagen. Die is daar traditioneel erg groot. Het gevolg zijn inderdaad dalende woningprijzen, maar zeker niet overal. In ‘Running hot and cold in the urban home-ownership market: the experience of Japan’s major cities’ beschrijft Yosuke Hirayama van Kobe University de plekken binnen Tokio en Osaka waar de waardedaling van het vastgoed aanhoudt en waar deze juist stijgt. Zijn geografie van ‘hot spots’ en ‘cold spots’ is de moeite van het lezen waard. Vooral in de brede randen van Tokio – een megastad zo groot als Nederland – vindt een sterke waardedaling plaats. Maar in het centrum stijgen juist de prijzen. Na het barsten van de bubble-economie in de jaren ‘90 daalden daar eerst de grondprijzen en begonnen de ontwikkelaars op grote schaal flats te bouwen. Alleen al tussen 1987 en 2002 werden in het centrum van Tokio 97 woontorens gebouwd. Sindsdien zijn daar nog 288 nieuwe torens bijgekomen. Het wordt daar alleen maar duurder.
Het traditionele Japanse gezin is op zijn retour, de standaardwoning verdwijnt, zeker in Tokio. Er ontstaat een diversiteit van woonvormen. Het zijn met name alleenstaande jonge vrouwen die zich op de woningmarkt begeven. Als ‘Global City’ trekt Tokio ook veel hoogopgeleiden, expats, miljonairs, vaak mensen met een hoog inkomen. Ook dat drijft de prijzen in het centrum op. Daar tegenover staan de ‘cold spots’ in de randen en dan met name daar waar laagbouw en appartementen domineren, zeg maar de Japanse variant op VINEX. Veel mensen hadden daar een bescheiden woning gekocht toen Tokio in de hoogconjunctuur extreem duur was en de overheid woningbezit sterk aanmoedigde (‘grootschalig bouwen in de groene randen!’). Nu raken ze hun woning niet meer kwijt. Ondertussen blijft de Japanse regering nieuwbouw aanmoedigen. Dat is niet goed, Tokio bouwt teveel woningen, althans dat vinden sommige experts. Ook Hirayama is van mening dat de prijsdalingen in de periferie mede het gevolg zijn van de bouwwoede in het centrum. “Whatever the economic climate will be, however, if the current housing and urban redevelopment policies are maintained, home-ownership markets and urban spaces will be fragmented even more. It is becoming a critical challenge to find an alternative direction for urban housing beyond the traditional policies.” Ik betwijfel of hij gelijk heeft. Projecteer dit eens op Nederland.
Gelezen op Forbes.com van 12 augustus 2016:
Afgelopen dinsdagavond hield de Amsterdamse gemeenteraad een hoorzitting over de crisis op de Amsterdamse woningmarkt. Het leek wel alsof alleen Amsterdammers met hoge woningprijzen worstelen. Dat is natuurlijk niet waar. Ook succesvolle Amerikaanse en Aziatische steden dreigen onbetaalbaar te worden. De uitkomst van het gesprek was dan ook teleurstellend. ‘Problemen op woningmarkt te complex voor snelle oplossing,’ kopte Het Parool na afloop. Hoezo complex? In ‘Tokyo’s Affordable Housing Strategy: Build, Build, Build’ schreef Scott Beyer over de aanpak die Tokio volgt om de hoge prijzen op de woningmarkt te bestrijden. Deze aanpak stelde hij tegenover die van Amerikaanse steden als New York, Los Angeles en San Francisco. Ook daar schieten de woningprijzen door het plafond. Hun probleem, aldus Beyer, is dat ze niet voldoende nieuwe woningen bouwen om aan de enorme vraag te kunnen voldoen. Jaarlijks bouwt New York 20.000 nieuwe appartementen, Los Angeles bouwt 23.500 nieuwe woningen en San Francisco – even groot als Amsterdam – een schamele 5.000 woningen. Wat doet de grootste stad op aarde?Alleen al in 2014 bouwde Tokio binnen de gemeentegrenzen 142.417 nieuwe woningen! Sinds 2000 is in het inwonertal van Tokio met 1,6 miljoen gegroeid. Resultaat: stabiele woningprijzen. In de metropoolregio zijn de woningprijzen sinds 2006 zelfs gedaald.
Mensen beschouwen mij als een rechtse journalist, schreef Beyer, maar dat is niet waar. Waarom zou schaarste creëren een linkse en betere oplossing zijn? Iedereen moet beseffen dat Tokio geen grond meer te vergeven heeft. De stad bouwt in de hoogte en verdicht door oude woningen te slopen en nieuwe – grotere – terug te bouwen. De gemiddelde levensduur van een woning in Tokio is slechts 26 jaar. De stad is aan die snelle verandering gewend, ook door de vele aardbevingen en branden die het heeft gekend. Monumentenzorg bestaat hier vrijwel niet. Tokio is daardoor de meest organische stad op aarde. Beyer: “In Minato ward — a desirable 20 sq km slice of central Tokyo — the population is up 66 per cent over the past 20 years, from 145,000 to 241,000, an increase of about 100,000 residents. In the 121 sq km of San Francisco, the population grew by about the same number over 20 years, from 746,000 to 865,000 — a rise of 16 per cent. Yet whereas the price of a home in San Francisco and London has increased 231 per cent and 441 per cent respectively, Minato ward has absorbed its population boom with price rises of just 45 per cent.” Weigeren om te groeien en de verdichten drijft de woningprijzen op. Amsterdam nam in 2017 9.000 nieuwe woningen in aanbouw. Het begin is er. Zo eenvoudig is het.
Gelezen in NRC Handelsblad van 13 oktober 2017:
Veel woningprijzen zijn gedaald, niet gestegen, aldus NRC Handelsblad van vrijdag 13 oktober 2017. Alleen in Amsterdam en Utrecht stegen de prijzen nog, in Amsterdam zelf ongezond fors. Johan Konijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, zei het zo: “We hebben in de crisis op onze handen gezeten. Terwijl er tot 2025 jaarlijks 80.000 nieuwe huizen nodig zijn, kwamen er de afgelopen jaren tussen de 45.000 en 55.000 woningen bij.” Amsterdam, zal hij bedoelen. Het tekort rond Amsterdam – de noordelijke Randstad – is na de bouwstop van het vorige college van B en W van Amsterdam namelijk zelfs zo groot, dan tot in de wijde omgeving van de hoofdstad de prijzen nu dramatisch stijgen; tot aan Den Haag is die prijsstijging voelbaar. Ook Eindhoven en Groningen kampen met een tekort, maar daar dalen de prijzen juist in de directe omgeving. In Noord-Drenthe blijven de prijzen stabiel. Niet al te ernstig dus. En tussen Utrecht en Eindhoven treden zelfs prijsdalingen op tot meer dan 10 procent, dus van die zogenoemde as Amsterdam-Utrecht-Eindhoven klopt niet veel. Breda doet het qua woningmarkt trouwens beter dan Eindhoven. Nee, de geografie van de Nederlandse woningmarkt is duidelijk: Amsterdam is oververhit, de rest profiteert mee of kan de krimp niet keren.
Regionalisering van het woonbeleid, aldus NRC Handelsblad, wordt bevorderd door de nieuwe Omgevingswet die gemeenten de ruimte geeft een eigen strategie te bepalen. “Het kabinet lijkt zich ook te realiseren dat de woningmarkt functioneert op verschillende snelheden,” aldus de krant. Is dat zo? Gaat Amsterdam zijn inzet op de koop- en huurwoningmarkt straks verdubbelen zodra die nieuwe wet door het parlement is geloodst? En waar gaan al die woningen dan gebouwd worden? Op 28 september 2017 zag ik in Het Parool een kaartje van de Metropoolregio Amsterdam waar nog ruimte zou zijn voor de bouw van 300.000 nieuwe woningen. De grootste locaties bevinden zich achter Nieuw-Vennep en bovenin Almere. Dat levert veel extra autoverkeer op, want openbaar vervoer gaat dit kabinet niet regelen. Toegegeven, alles beter dan woningen bijbouwen achter Amersfoort, Alkmaar en Bodegraven. Daar schiet Amsterdam niets mee op. Ik hoop op de nieuwe minister van Binnenlandse Zaken, die ook ruimtelijke ordening in haar portefeuille heeft, dat zij Amsterdam en buurgemeenten zal bewegen om de woningbouw te verdubbelen, in hogere dichtheden, tegen de metro aan.
Gelezen in ‘Big Capital’ (2017) van Anna Minton:
Opnieuw een boek over de overspannen woningmarkt in Londen. Ditmaal is het Anna Minton die bij Penguin een uiterst compact boek uitgaf over de voortgaande, nee snel verergerende woningcrisis in de Britse hoofdstad. Minton is journalist en doceert architectuur aan de University of East London. Haar boek opent met een verslag van deelname aan de ‘Kleptocracy Tour’ met de Russische bankier en anticorruptiebestrijder Roman Borisovic dwars door Londen. We wanen ons in Moskou. En dat is ook precies de bedoeling. De tour voert langs alle Londense panden die voor enorme bedragen door Russische oligarchen zijn opgekocht. Het betreft pure belegging, het is veilig en het is een kwestie van heel gemakkelijk zwart geld witwassen. “The UK is prime destination for corrupt individuals looking to invest or launder the proceeds of their illicit wealth, enjoy luxury lifestyle and cleanse their reputations,” citeert ze Transparancy International. De auteur maakt aannemelijk dat dubieuze transacties in een paar chique buurten de vastgoedmarkt van heel Londen beïnvloeden. De prijs van woningen is overal aangetast door een reeks van submarkten die alle worden aangejaagd door enorme stromen buitenlands kapitaal. Dat heeft te maken met de ‘financialisering’ van de woningmarkt door opeenvolgende Britse regeringen en het opzettelijk versoepelen van het planningsysteem. De woningmarkt is voor iedere Londenaar hierdoor in korte tijd vrijwel onbetaalbaar geworden.
Stadsdelen omarmen grootschalige sloop- en vernieuwingsprogramma’s; in haar boek toont ze een kaart met alle herstructureringsprojecten; het zijn er meer dan 100. Londen verandert in korte tijd compleet van karakter. Maar het probleem oplossen alleen door veel nieuwe woningen bij te bouwen zal volgens Minton niet helpen. De financialisering van het vastgoed, en dus de speculatie, moet worden gestopt. De woningprijzen moeten omlaag en burgers moeten weer greep krijgen op hun stad. Ongetwijfeld zal de financiële zeepbel een keer knappen, maar Minton wil daarop niet wachten. Ook gelooft ze niet dat de maatregelen van de huidige linkse burgemeester Khan echt zullen werken. Ze pleit voor een heuse paradigmaverschuiving die door de bevolking zelf zal moeten worden afgedwongen. “Rewriting the social contract with regard to property and planning is the biggest challenge we face in order to adress the housing crisis.” Het bevechten van een rechtvaardiger stad door buurtbewoners en gemeenschappen van burgers, alles van onderop, daarin ziet ze op korte termijn alleen een uitweg. Zeker. Maar waarom niet een belastingmaatregel als in Toronto? En in The Independent las ik dat 47 procent van het oppervlak van Londen uit groen bestaat. Londen is een van de groenste, dunst bevolkte steden ter wereld. Mag het ietsje minder?
reacties