Hou je vast, Amsterdam!

On 12 november 2019, in benchmarks, vastgoed, by Zef Hemel

Gelezen op Worldatlas van 25 oktober 2019:

 

Afbeeldingsresultaat voor cbre ranking cities

Bron: CBRE

De stad met het duurste vastgoed in de wereld is nog altijd Hongkong, op de voet gevolgd door Londen. In Hongkong heeft een gemiddelde werknemer 22 jaar nodig om een woning van 60 vierkante meter te kopen. In Londen duurt dat gemiddeld 15 jaar.  Parijs staat op plek 3 en Singapore op 4. Amsterdam is gestegen van 10 naar 7. Dat is een verontrustende trend. Daarmee is Amsterdam duurder geworden dan Vancouver, München en Sydney. In Amsterdam duurt het nu gemiddeld 10 jaar voordat iemand zich de koop van een woning van 60 vierkante meter kan veroorloven. Dat meldt althans World Atlas op haar website (25 oktober 2019). In de ranking van CBRE komt Amsterdam echter niet voor in de top tien. Ook daar domineert Hongkong, gevolgd door Singapore, Shanghai en Vancouver. Londen staat daar op 8, Parijs op 10. Maar deze laatste ranking zet niet de woonkosten niet af tegen het gemiddelde inkomen ter plaatse. In de Real Estate Outlook 2019 spreekt CBRE wel van verhoogde activiteit van beleggers op de Nederlandse vastgoedmarkt. Ook buiten Amsterdam wordt steeds meer geïnvesteerd, zelfs in middelgrote steden. Probleem bij ons is te weinig aanbod.

Let op Singapore. Daar dreigde het wonen simpelweg te duur te worden voor haar inwoners. De regering moest stevig ingrijpen in de plaatselijke vastgoedmarkt. Onder andere besloot ze de woningbouwproductie flink op te voeren; tegelijk legde ze restricties op aan de bewoning van het vastgoed. Sindsdien stijgen de koop- en huurprijzen daar nauwelijks meer. Nee, volgens CBRE’s ‘Global Living 2019’ behoort Amsterdam niet tot de duurste woningmarkten ter wereld. Maar de koopprijzen zijn wel opvallend sterk gestegen na 2015 en daarmee veel te hoog. Een bubbel dreigt, zeker sinds de stikstofcrisis. Op de UBS Global Real estate Bubble Index staat de Nederlandse hoofdstad nu op plaats 3, na München en Toronto. Waardoor dit komt? UBS: “The city owes these developments to its strong regional economy and rapidly loosening financing conditions amid a wave of speculative buying.” Amsterdam deelt de derde plaats met Hongkong. Sinds juni gaan de mensen in die laatste stad de straat op om te protesteren. Prijsdaling is daar gaande. Zo kan het dus ook. Het wordt een harde val met deze plattelandsregering. Hou je vast, Amsterdam!

Tagged with:
 

Meldt u op het Malieveld!

On 8 november 2019, in vastgoed, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in The Guardian van 10 september 2019:

Afbeeldingsresultaat voor push documentary gerrten

Op 11 september 2019 ging in Londen de film ‘Push’ in première. The Guardian schreef er dezelfde dag over. Zondag 24 november volgt Amsterdam (Idfa). Push is de nieuwste documentaire van de Zweedse filmmaker Fredric Gertten die gaat over keiharde gentrificatie in tal van steden. Of beter, er is sprake van niet minder dan een wereldwijde woningcrisis waar steden als Londen, New York en Amsterdam de dupe van worden. Gertten, die eerder een film maakte over de dominantie van de auto-industrie in binnensteden, volgt VN-rapporteur Leilani Farha in haar zoektocht naar de oorzaken van een uit de hand gelopen vastgoedmarkt die woningprijzen opdrijft en minvermogende mensen uit hun huizen jaagt. “On the one hand is a $217tn (£176tn) global property business, worth more than twice the world’s total GDP. On the other is the human right to adequate housing, which is referred to in the Universal Declaration of Human Rights and recognised in international human rights law under the International Covenant on Economic Social and Cultural Rights of 1966.” Grote boosdoener in de film is Blackstone, het grootste private equity bedrijf ter wereld, dat sinds de financiële crisis op grote schaal geld belegt in woningen. Blackstone koopt in de belangrijkste steden wooncomplexen en verhoogt stelselmatig de huren om het juiste rendement te halen. In de film komen Saskia Sassen en Joseph Stiglitz aan het woord, die dit soort ondernemingen vergelijken met mijnbouwbedrijven. Het gaat ze niet om het wonen, maar om pure winstmaximalisatie. Wat hun praktijken met de bewoners doen interesseert ze niet.

De strekking van de film, die ik overigens nog niet gezien heb, herinnert aan het werk van de marxistisch geograaf Neil Smith die in 1979 een theorie ontwikkelde over gentrificatie. Zijn zogenoemde ‘Rent Gap Theory’ beschrijft de kloof tussen actuele huuropbrengsten en potentiële huuropbrengsten. Indien deze kloof maar groot genoeg is, stappen investeerders in de lokale vastgoedmarkt. Anders gezegd, prijsstijgingen in steden zijn niet zozeer het gevolg van schaarste of van gewijzigde woon- of smaakvoorkeuren, maar veeleer van bedenkelijke financiële praktijken. Vaak is het de staat die de voorwaarden creëert voor omvangrijke vastgoedinvesteringen door aantrekkelijke belastingregimes te ontwikkelen voor mondiaal opererende beleggers (en ongunstige voor lokale woningcorporaties). Het verklaart ook waarom er in bepaalde steden op grote schaal leegstand optreedt, terwijl er een schreeuwend gebrek is aan woonruimte. Dat geldt zeker in Angelsaksische landen. Waarom bewoners niet in opstand komen? Bekijk het eind van de film. Alles verzandt in oeverloos overleg van burgemeesters. De staat komt ermee weg. Bewoners van Amsterdam, meldt u op het Malieveld!

Tagged with:
 

Rich Ghost Town

On 3 november 2019, in economie, toerisme, vastgoed, by Zef Hemel

Gelezen in The Wall Street Journal van 25 september 2019:

Afbeeldingsresultaat voor SBS new york retail vacancy map

Bron: New York City Planning

Alweer een deskundige op bezoek. Ditmaal geen toeristische expert, maar een deskundige op het gebied van retail. Opnieuw gaat het over mijn toekomstvisie voor de Amsterdamse binnenstad 2040. Hoe kan het dat de omzetten in de Amsterdamse binnenstad teruglopen terwijl het er zo ontzettend druk is? Is het toerisme hieraan schuldig? Nauwelijks. Ik wijs haar op de recente winkelleegstand in het centrum van New York. Derek Thompson schreef er vorig jaar al over in The Atlantic. Onlangs verscheen opnieuw een alarmerend bericht in The Wall Street Journal (25 september 2019). Aanleiding was een rapport van het Department of Small Business Services. In ‘New York’s Retail Vacancy Rate Climbs Unter Pressure From Online Shopping, Rising Rents’ citeert Kate King dit rapport: 5,8 procent van de winkels op Manhattan staat leeg, in heel New York is dit zelfs 8,9 procent. Zijn toeristen hieraan schuldig? Nee, het is de combinatie van internetwinkelen en stijgende winkelhuren die de middenstand nekt. In sommige delen van de binnenstad van de Big Apple vindt een regelrechte uitholling van het winkellandschap plaats, al wordt ze nog enigszins toegedekt door de opmars van Starbucks en Duane Reade drugstores. In New York spreken ze inmiddels van een ‘rich ghost town’ als toekomstbeeld.

Wat doet het stadsbestuur van New York? In de recente ‘storefront tracker bill’ is vastgelegd dat alle leegstand van winkelpanden in een database moet worden vastgelegd, dit in een ultieme poging om de exodus te stoppen. Een andere verordening is erop gericht om kleine bedrijfjes (met minder dan 9 werkzame personen) te wijzen op leegstaande panden in buurten en straten en op het aanbieden van trainingsprogramma’s aan jonge ondernemers die moeten opboksen tegen Amazon. Er wordt openlijk getwijfeld of dit iets zal helpen. Een onderliggend probleem zijn immers óók de sterk stijgende huurprijzen van het vastgoed in New York en met name op Manhattan. Er wordt al jaren voor gepleit om de gemeentelijke belastingen op vastgoed flink te verhogen. Trouwens, tegen onlinewinkelen valt niet op te boksen. The Wall Street Journal spreekt zelfs van een ‘disruptive ascent of online retail’. King citeert een criticaster: “The proverbial village is burning down, and instead of passing legislation to save what is still standing, City Hall wants to create a database to register the ashes.” En Amsterdam? Haar binnenstad wacht ongetwijfeld hetzelfde lot. Het jagen op toeristenwinkels door het stadsbestuur is pure symptoombestrijding. Het helpt ook niet. Het maakt het alleen maar erger.

Tagged with:
 

Planning intelligence

On 16 mei 2018, in boeken, planningtheorie, by Zef Hemel

Gelezen in ‘Slow Burn City’ (2017) van Rowan Moore:

Afbeeldingsresultaat voor slow burn city moore

Hoe vergaat het Londen? Rowan Moore, architectuurcriticus van The Observer, schreef een verontrustend boek over de Britse metropool. Londen is gemaakt door handel, wordt gedomineerd door private krachten, kampt met een notoir zwakke overheid, verliest snel aan publieke waarde, doet graag zaken op de MIPIM in Cannes. Kort samengevat is dat de strekking van de eerste drie delen van het boek. De auteur, die de lezer graag meeneemt op een lange wandeling door de stad, bezoekt gebouwen, leest gebieden, verkent de openbare ruimte van de nieuwe, snel opverende metropool. Wat gaat het Londen goed! Zeer goed zelfs. En wat verandert Londen snel. In deel vier gaat het over de tien miljoen inwoners. ‘You burned your own town, you burned yout own town’, klinkt het luis in het stadion van Chelsea. Chelsea, de voetbaldclub die eigendom is van Roman Abramovic, speelt tegen Tottenham Hotspur. De fans op de tribune zingen over de fatale schietpartij in Tottenham Hale en het zomerse geweld dat daarop uitbrak. Vijf mensen stierven, duizenden werden gevangen gezet. Dat was in 2011, het jaar voor de Olympische Spelen. Aan de liedtekst ontleent het boek van Moore zijn titel. “When the Chelsea fans sang of burning your own town, they could have been describing the whole of London.”

Volgens Moore is Londen zichzelf aan het opeten. Wanneer grondprijzen en vastgoedprijzen zo snel stijgen, dan is dit wat er gebeurt: in razend tempo verliest de stad de plekken waar gewerkt wordt, kennis wordt uitgewisseld, kunst ontwikkeld, plezier gemaakt. “In these circumstances new development will not necessarily be in the interests of the city as a whole, unless guided otherwise, or of business, or even of the property market. It will only reflect the immediate interests of individual landowners and their investors.” Volgens Moore is het belangrijk dat er snel een tegenkracht wordt ontwikkeld die deze tendens naar plat geld verdienen keert. Dat is belangrijk zeker nu Londen afstevent op een inwonertal van zeker tien miljoen. Die omvang, dat komt neer op vijftig procent meer inwoners dan in het midden van de jaren ‘80. Wat de exploderende stad vooral ontbeert is een vorm van ‘planning intelligence’, eentje die alleen de overheid kan leveren, in een subtiel samenspel met al die andere krachten werkzaam in de metropool. ‘Slow Burn City’ is een goed boek om te lezen zo aan de vooravond van de PROVADA, de grootste Nederlandse vastgoedbeurs die op 5, 6 en 7 juni 2018 wordt gehouden in de Amsterdamse RAi. Amsterdam is gewaarschuwd.

Tagged with:
 

Internationale vastgoedbubbels in de maak

On 2 januari 2018, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in The National van 30 oktober 2017:

Gerelateerde afbeelding

 

Bron: Harvey Jones

Afgelopen najaar waarschuwde The National, het persagentschap in de Verenigde Arabische Emiraten, voor ernstige risico’s bij vastgoedbeleggingen in een aantal wereldsteden. Met name in vijftien steden, schreef deze eind oktober 2017, stijgen de vastgoedprijzen te snel en zijn ze te hoog. Voor het eerst voegde Amsterdam zich bij de lijst van steden die in de gevarenzone verkeren. Andere steden die lijken te worden overgewaardeerd zijn Toronto, Vancouver, Sydney, Hongkong, Londen, Stockholm en München. Deze zogenoemde ‘superstar cities’ zijn bij internationale beleggers kennelijk zeer geliefd, maar de vraag is of ze hun waarde kunnen behouden. Vooral als de rente gaat stijgen verwacht men hier sterke prijsdalingen. Het zijn met name expats en Chinese beleggers die dol zijn op beleggingen in vastgoed in deze ‘superstar cities’. Zij verdringen er de lokale kopers. De waarschuwing kwam vlak voordat de Canadese regering besloot een belasting in te voeren van 15 procent op buitenlandse beleggingen in vastgoed in met name Toronto. Direct daarna daalden de prijzen op de lokale woningmarkt, waardoor de situatie in Toronto snel normaliseerde.

Opmerkelijk vond ik dat steden als Boston, Singapore, New York en Milaan weinig tot geen risico lopen als het om internationale beleggingen in vastgoed gaat. Elk van die steden is nu al krankzinnig duur. Misschien juist daarom. Kennelijk worden de meest oververhitte wereldsteden – zoals Toronto en Amsterdam – naar internationale maatstaven gemeten nog altijd als goedkoop beschouwd. Claudio Saputelli, hoofd van global real estate bij UBS Wealth Management: “The bubble has also been driven by the "superstar city" narrative, he says, as global money pours in and local prices decouple from rents, incomes and national price levels.” Als een stad eenmaal te boek staat als internationale ‘ster’, kan het hard gaan. Inkomensniveau zegt dan niets over toegang tot de woningmarkt. Zo’n woningmarkt wordt eenvoudig onbetaalbaar. Het aanbod verruimen komt er te laat. Het narratief van de ‘superstar city’ werkt dus deels tegen deze steden. Toch gelooft een analist als Savills niet dat het vastgoed in deze wereldsteden op termijn zijn waarde zal verliezen. “Taking gold as a benchmark, major world centres including London, New York and even Hong Kong are still well below their former peak-equivalent pricing in gold.” Flink bouwen in Amsterdam is dus niet voldoende. Zou zo’n belastingmaatregel als in Toronto niet helpen in de Amsterdamse situatie? Lijkt me beter dan dat nationale kaartspel dat ze in Den Haag spelen. Amsterdam is een andere categorie dan Eindhoven, Utrecht of zelfs de Zuidvleugel.

Tagged with:
 

Amsterdam as an object of desire

On 1 december 2017, in vastgoed, by Zef Hemel

Gehoord in De Balie te Amsterdam op 29 november 2017:

Afbeeldingsresultaat voor foreign investment london saskia sassen

Bron: Saskia Sassen

De Amerikaanse sociologe Saskia Sassen was te gast in Amsterdam. Woensdagavond sprak ze in De Balie over ‘de logica van onttrekkingen’. Lees: het onttrekken van vastgoed aan de markt door huisuitzettingen, opzettelijke leegstand, het opkopen en doorverkopen van gebouwen en de opmars van zogenoemde ‘vulture funds’. De bedragen die ze noemde waren ronduit duizelingwekkend. Elke nul in deze astronomische bedragen, zei ze, was reëel. Het is iets nieuws en ongekends. Op 24 november 2015 had ze er al over geschreven in de Britse krant The Guardian. In ‘Who owns our cities and why this urban takeover should concern us all’ sloeg ze alarm over het feit dat steden als New York en Londen op dit moment door financiële instellingen worden opgekocht en leeggezogen. Nu kregen we alle cijfers. Wat wordt aangeduid als ‘foreign investments’ blijken helemaal geen productieve investeringen te zijn. En de schuldenlast groeit snel. Machtige partijen onttrekken productiemiddelen aan de maatschappij, maken megawinsten en roven haar feitelijk leeg. Regeringen maken dit mogelijk. Ze voorziet de-urbanisatie als dit proces niet snel tot staan wordt gebracht. Ook aan Amsterdam gaat dit proces niet voorbij. De hoofdstad noemde ze ‘an object of desire’.

Voor ons stedelingen, zei Sassen, zit er niets anders op dan een proces van ‘re-localization’ te beginnen. We moeten de economie van onze buurten en wijken weer helemaal opnieuw opbouwen met lokaal ondernemerschap, met onze eigen productiemiddelen, met specifieke lokale kennis die we actief in onze wijken laten circuleren. Geld moeten we zo weinig mogelijk lenen en platforms alleen gebruiken als we er zeggenschap over hebben. Alleen zo kunnen we weer ècht productief worden en kunnen steden een nieuwe middenklasse creëren. Juist de middengroepen vallen op dit moment weg. Dit is vooral zichtbaar in Amerikaanse steden. Daar is dertig procent van de stedelingen rijk tot zeer rijk, maar zeventig procent is afgedaald tot de onderklasse. Tijdens het diner voorafgaand aan de lezing vertelde ze me hoe ze deze ‘nieuwe economie’ op het spoor was gekomen. Door met schoonmakers en portiers ’s nachts de leegstaande kantoren op Manhattan te beklimmen, had ze allerlei nieuwe bedrijfjes ontdekt die ‘diensten’ ontwikkelden die niets meer met de echte economie te maken hebben. Sommige van die intermediaire bedrijfjes zijn inmiddels groot en oppermachtig. Toen was Manhattan nog spotgoedkoop. Inmiddels is New York onbetaalbaar en staan de meeste nieuwe woontorens leeg. Leeg omdat ze dan meer waard blijken te zijn dan bewoond.

Tagged with:
 

Huizencrisis

On 27 september 2017, in vastgoed, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in ‘Big Capital’ (2017) van Anna Minton:

 

Afbeeldingsresultaat voor big capital anna minton

Opnieuw een boek over de overspannen woningmarkt in Londen. Ditmaal is het Anna Minton die bij Penguin een uiterst compact boek uitgaf over de voortgaande, nee snel verergerende woningcrisis in de Britse hoofdstad. Minton is journalist en doceert architectuur aan de University of East London. Haar boek opent met een verslag van deelname aan de ‘Kleptocracy Tour’ met de Russische bankier en anticorruptiebestrijder Roman Borisovic dwars door Londen. We wanen ons in Moskou. En dat is ook precies de bedoeling. De tour voert langs alle Londense panden die voor enorme bedragen door Russische oligarchen zijn opgekocht. Het betreft pure belegging, het is veilig en het is een kwestie van heel gemakkelijk zwart geld witwassen. “The UK is prime destination for corrupt individuals looking to invest or launder the proceeds of their illicit wealth, enjoy luxury lifestyle and cleanse their reputations,” citeert ze Transparancy International. De auteur maakt aannemelijk dat dubieuze transacties in een paar chique buurten de vastgoedmarkt van heel Londen beïnvloeden. De prijs van woningen is overal aangetast door een reeks van submarkten die alle worden aangejaagd door enorme stromen buitenlands kapitaal. Dat heeft te maken met de ‘financialisering’ van de woningmarkt door opeenvolgende Britse regeringen en het opzettelijk versoepelen van het planningsysteem. De woningmarkt is voor iedere Londenaar hierdoor in korte tijd vrijwel onbetaalbaar geworden.

Stadsdelen omarmen grootschalige sloop- en vernieuwingsprogramma’s; in haar boek toont ze een kaart met alle herstructureringsprojecten; het zijn er meer dan 100. Londen verandert in korte tijd compleet van karakter. Maar het probleem oplossen alleen door veel nieuwe woningen bij te bouwen zal volgens Minton niet helpen. De financialisering van het vastgoed, en dus de speculatie, moet worden gestopt. De woningprijzen moeten omlaag en burgers moeten weer greep krijgen op hun stad. Ongetwijfeld zal de financiële zeepbel een keer knappen, maar Minton wil daarop niet wachten. Ook gelooft ze niet dat de maatregelen van de huidige linkse burgemeester Khan echt zullen werken. Ze pleit voor een heuse paradigmaverschuiving die door de bevolking zelf zal moeten worden afgedwongen. “Rewriting the social contract with regard to property and planning is the biggest challenge we face in order to adress the housing crisis.” Het bevechten van een rechtvaardiger stad door buurtbewoners en gemeenschappen van burgers, alles van onderop, daarin ziet ze op korte termijn alleen een uitweg. Zeker. Maar waarom niet een belastingmaatregel als in Toronto? En in The Independent las ik dat 47 procent van het oppervlak van Londen uit groen bestaat. Londen is een van de groenste, dunst bevolkte steden ter wereld. Mag het ietsje minder?

Tagged with:
 

Nog even wennen

On 2 december 2016, in hoogbouw, by Zef Hemel

Gelezen in ‘Rise and Sprawl’ (2016) van Hans Ibelings:

 

Is hoogbouw aan een stevige opmars begonnen in Amsterdam? De commotie over het gedurfde ontwerp voor Sluisbuurt op het Zeeburgereiland doet vermoeden van wel. Ook dat het verschijnsel niet onopgemerkt zal blijven lijkt me evident. De wereld verandert. In Toronto, Canada, bijvoorbeeld zijn ze er de afgelopen tien jaar snel vertrouwd mee geraakt. Architectuurcriticus Hans Ibelings, tegenwoordig woonachtig in Montréal, Canada, schreef er een aardig boekje over. In ‘Rise and Sprawl’ hekelt hij de kritiekloze acceptatie van de ‘condo towers’ in de grootste Canadese stad. Volgens hem is het allemaal begonnen in Vancouver, toen de Chinezen uit Hong Kong na de aansluiting van hun kolonie bij China overhaast aanspoelden op de Canadese Westkust. Ze namen hun hoogbouw mee. Nu is het verschijnsel overgeslagen naar het veel oostelijker gelegen Toronto. Net als in veel Chinese steden wordt hier de ene na de andere toren opgetrokken, geen enkele is architectonisch bijster interessant, alles gebeurt vlug en oogt gemakzuchtig, zonder dat rekening wordt gehouden met de stedenbouwkundige context.  Er moet vooral geld worden verdiend. Ibelings kan het niet zo waarderen. Ten slotte ben je daar criticus voor.

Sinds 2000 zijn er in Toronto al 80.000 condo’s gebouwd, de meeste op voormalige parkeerterreinen; eenzelfde aantal zit op dit moment in de pijplijn. Vrijwel alle torens bevinden zich in het stadscentrum. De bevolking van het centrum is daardoor met liefst 18 procent gegroeid. Door de schaarste aan grond poppen de torens de laatste tijd ook elders op. Tussen de 23 en 40 procent is koop, maar wordt doorverhuurd. Doordat Canada als een veilig en stabiel land te boek staat, trekt ze beleggers en investeerders aan, die maar wat graag in de toekomst van Toronto willen investeren. Veel torens zijn pure vastgoedinvesteringen. Sinds 2014 betreft het vooral Chinees geld. Prijzen rijzen de pan uit. Zelfs in Toronto wordt wonen in hoog tempo onbetaalbaar. Maar, concludeert Ibelings, de stad is wel levendiger en gezelliger geworden. Wat we hier van kunnen leren? Niet alleen Afrikaanse steden, maar ook Canadese en Amerikaanse steden gaan steeds meer op Chinese steden lijken. Straks volgen de Europese, dus ook Amsterdam. Het is nog even wennen, maar de wereld verandert ingrijpend en snel.

Tagged with:
 

Wall of Money

On 16 juni 2015, in economie, vastgoed, wonen, by Zef Hemel

Read in NRC Handelsblad of 9 and 12 June 2015:

 

Alarming news. Vacant real estate in the Netherlands since 2010 more than dubbeled. The total amount of square meters empty office space is now 9 million, of m2 empty retail space it’s 2,7 million. And it gets worse, even after the crisis. Why? Because a ‘wall of money’ is flooding the real estate market since the financial crisis ended. That was the alarming news in NRC Handelsblad of 12 June 2015. Edwin Buitelaar, researcher at the Planning Bureau for the Built Environment in The Hague, gave a serious warning. However, no one seems to listen. While planning restrictions get less and less tight (spatial planning in general seems to be hampering economic growth), money flows in. The coming years the real estate market will grow on a massive scale, because there will be no profitable alternative to invest in. So vacant buildings will become the standard soon. Buitelaar thinks especially new shopping malls will have a devastating effect. Whole shopping streets could become ghost areas. Capitalism could destroy our heritage and our communities.

However, economists think the building industry is key for the recovery of the national economy. Especially the housing market is crucial in their eyes. Maarten Schinkel wrote on this new dogma on the front page of NRC Handelsblad of 9th of June. In ‘Optimism about the Dutch economy thanks to the housing market’ he explains why. Over the last twenty years the Dutch economy and the housing market have become heavely intertwined. In fact, VINEX (National Policy on Spatial Planning) has become a part of the Dutch national monetary policy. It means that the value of all the housing stock should be rising permanently, otherwise the economy will not grow. Still many dwellings are ‘under water’, (which means: the actual value is lower than when they were bought). And we all know that it takes a long time before dwellings will be abandoned. At this moment many Dutch households already stick to their place, because they cannot sell their real estate. With this ‘wall of money’ coming in it will even get worse. It may cure the economy, but it will destroy the Dutch landscape. Capitalism without planning is a horrible scenario. (photo: RAAAF, Vacant NL)

Tagged with:
 

Reputatie

On 13 april 2015, in economie, onderwijs, by Zef Hemel

Gehoord in New York op 30 maart 2015:

Edith Hsu Chen is deputy director van het Manhattan Borough Office van de gemeente New York. We spraken haar in Reade Street, op loopafstand van City Hall. Onderwerp: de universiteiten in de stad. Ze vertelde ons dat er een trek heeft plaatsgevonden van de universiteiten uit de buitenwijken en de voorsteden naar het centrum van New York. De meeste universiteiten hebben zich nu stevig genesteld op Manhattan, de duurste grond op aarde. Columbia University – een Ivy League universiteit – had al haar campus in West Harlem maar opent binnenkort fase 1 van haar nieuwe, iets noordelijk gelegen campus in Manhattanville.  NYC University kwam van buiten, maar zocht positie rond Washington Square, in de West Village, en heeft daar grote uitbreidingsplannen die overigens door de buurt worden geblokkeerd. Cornell heeft de tender gewonnen en opent in 2017 op Rooseveldt Island, tegenover East Manhattan, een geheel nieuwe campus. Daar ook bevinden zich alle grote medical schools en ziekenhuizen. Cooper Union pleegde kostbare nieuwbouw in de East Village en dreigt daaraan zelfs failliet te gaan. Waarom willen alle universiteiten toch op Manhattan zitten? Het is de naam, de plek, de reputatie, de prijs, de grootstedelijkheid.

Lastig is het wel. Buurtbewoners verzetten zich hevig tegen de uitbreidingsplannen. De nieuwbouw is vaak groot, grof, zelden fraaie architectuur. Vooral de dormitories moeten het ontgelden: niemand wil zoveel studenten in de buurt. En duur is het ook. Maar de private universiteiten kunnen het zich permitteren. Hun alumni doneren, bedrijven betalen mee, desnoods schroeven de universiteiten de tuition fees van hun studenten op. Die betalen toch al fortuinen. Trouwens, vastgoed op Manhattan is zeker voor private universiteiten een uitstekende belegging. Kortom, door zich op Manhattan te vestigen stijgt de reputatie van de universiteiten, bieden zij aan studenten een unieke ervaring, melden zich daardoor de grootste talenten, groeit de winstgevendheid. Chen zei dat de stad na de financiële crisis van 2008 zich op de nieuwe groeisectoren van het onderwijs en de volksgezondheid richt. Zij trekken bedrijven en jong, koopkrachtig talent uit de hele wereld aan. Bovendien scheppen ze nieuwe banen. Ze sloot niet uit dat hier een even grote zeepbel zal ontstaan, die op een gegeven moment uiteen kan spatten. In het vliegtuig op de heenreis las ik een Special Report van The Economist over de wereldwijde dominantie van Amerikaanse universiteiten waarin in feite hetzelfde wordt beweerd. Geld en reputatie worden belangrijker dan onderwijs. Dit kan niet goed gaan.

Tagged with: