Pages
Stay In Touch
More
© 2013 Free State of Amsterdam
Gehoord in Pakhuis de Zwijger te Amsterdam op 23 juni 2018:
Bron: Japan National Tourist Organization
Shu Yamamura is planoloog, tevens wetenschappelijk onderzoeker aan Waseda University, Tokio. Als een van de zes sprekers tijdens ‘New Tokyo Story’, het seminar over de ruimtelijke dynamiek in megastad Tokio na het tijdperk van de groei gehouden op 23 juni in Pakhuis de Zwijger in Amsterdam, ging hij in op de zonnige kanten van de recente bouwwoede, maar noemde ook de schaduwzijde. De Japanse bouwindustrie, zei hij, viert op dit moment zijn ‘last party’. De bouwproductie is opgevoerd van 72.000 naar liefst 160.000 nieuwe woningen jaarlijks, ook de productie van kantoortorens is op dit moment ongekend. De slogan van de Japanse regering is ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Liefst twintig CBD’s zijn er in de jaren tachtig en negentig in Groot-Tokio ontwikkeld. Met name in het hart van Tokio is hierdoor een ernstig tekort aan infrastructuur ontstaan. Hij vergeleek het stadsdeel Chue in het centrum met Chiba aan de andere zijde van de baai. In Chiba is sprake van snelle leegloop en een gestaag ouder wordende bevolking, in Chue stromen de jongeren toe en schieten de torens met condominiums uit de grond. De baai met zijn kunstmatige eilanden noemde hij het nieuwe oostfront van de metropool.
Al jaren doet Yamamura onderzoek naar met name de ontwikkeling van de kantorenmarkt in Tokio. Sinds de jaren ‘80 groeit die sector explosief. Maar er gebeurt iets merkwaardigs, vertrouwde hij mij toe. De laatste jaren hebben zelfs nieuwe kantoren het moeilijk gekregen. Hun plaats wordt ingenomen door een tomeloze expansie van hotels, die bereid zijn extreem hoge prijzen te betalen. Alle hotels strijken neer in het centrum van Tokio, dat ongeveer zo groot is als de Randstad. Hun snelle groei wordt opgestuwd door de Olympische Spelen van 2020. Het toerisme naar Japan en naar Tokio in het bijzonder groeit de laatste jaren razendsnel: in 2017 bezochten al 28,7 miljoen toeristen Japan, dat is een groei van liefst 19 procent. Tien jaar geleden was dat nog maar 8 miljoen. In 2020 schat men het aantal toeristen op niet minder dan 40 miljoen. De meeste komen uit China en Zuid-Korea. In heel Oost-Azië en de Pacific trouwens groeit het toerisme explosief, met name vanuit China. Op 14 april 2018 berichtte The Economist hier al over (‘China whirl’). Het vraagstuk is urgent. Yamamura begreep er niets van. Hij had ontdekt dat Amsterdam nu hetzelfde overkomt en dat de Nederlandse hoofdstad al maatregelen neemt om het toerisme aan banden te leggen. Daarvan was in Tokio nog geen sprake. Een delegatie van bevoegdheden van de centrale overheid naar regionale autoriteiten leek hem essentieel. De grote steden moeten meer armslag krijgen. Hij vroeg me hoe het daar in Nederland mee stond. Ik verwees hem door naar de Nederlandse regering en naar het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen in Den Haag.
Gelezen in The Economist van 16 juli 2016:
Het is opletten geblazen. Wie niet de trends volgt is verloren. In The Economist afgelopen zomer meldde Schumpeter dat ‘de monding van de culturele rivier is verlegd van New York en Los Angeles naar San Francisco’. Dat stelde althans Chris Dixon, CIO van een venture capital-onderneming in Silicon Valley. Van het observeren van wat slimme jonge mensen in het weekend doen heeft hij zijn beroep gemaakt. De bankier werd trendwatcher. Op deze manier denkt hij uit te kunnen maken wat over tien jaar de dominante beweging zal zijn. Veel van zijn observaties hebben betrekking op voedsel en gadgets. Maar dus ook de beweging van de ene stad naar de andere stad. In hetzelfde nummer van het Londense zakenblad wordt door een andere redacteur opgemerkt dat alle grote en succesvolle firma’s in de wereld – Lego, Airbus, Google, Apple, Siemens, Adidas, Amazon – dure nieuwe hoofdkantoren bouwen. Al die kantoren hebben één ding gemeen: met hun architectuur en inrichting willen ze creatieve, jonge techies behagen. Vooral in Europa, waar de beroepsbevolking snel veroudert, is het zaak om jong talent aan zich te binden, dus gebouwen en interieurs moeten frisheid, openheid en innovatie uitstralen.
Veel van die nieuwe hoofdkantoren in Europa bevinden zich overigens op het platteland: Lego bouwt in Jutland, Airbus ontwikkelt buiten Toulouse, Adidas spendeert 500 miljoen euro in de bossen rond Herzogenaurach. Terecht stelt The Economist de vraag of die ruimtelijke strategie houdbaar is. Amazon heeft zich in het hart van Seattle genesteld, Google en Apple bevinden zich in San Francisco Bay Area. “For European firms in out-of-the-way company towns such as Billund or Herzogenaurach, it might be hard to compete, however appealing the minigolf course.” Die waarschuwende woorden las ik ook in een politieke analyse aan de vooravond van de Franse presidentsverkiezingen rond de figuur van Emmanuel Macron, minister van Economische Zaken. Opvallend in het Franse landschap is de scherpe scheiding tussen succesvolle kosmopolitische steden als Parijs, Lyon, Grenoble en Bordeaux, met hun aangename voetgangersgebieden, tech hubs en voedselhallen, en kwijnende industriesteden met hun gokhallen, parkeerterreinen en leegstaande winkelstraten. Politici die, net als CEO’s van topondernemingen, willen blijven groeien, zullen zich op de eerste categorie moeten richten, niet op de tweede. Ze zullen de grote, trendy stad in hun armen moeten sluiten. Doen ze dat niet, dan zullen ze uiteindelijk verliezen.
Read in Het Parool of 7 October 2015:
Foreign investors are buying pied-a-terres, luxury shopping malls, dwellings, office space on a big scale in Amsterdam. The financial crisis seems to be passé. Buying real estate is becoming more and more attractive. The mayor of Amsterdam wants a real estate fund that will finance the buying of dwellings in the city centre in order to prevent rich foreigners to become the property owners and prevent overheating. He hopes to discourage global market forces and counteract buying and selling of dwellings like in London, Paris and New York. End of this month, 30 November 2015, an edition of ‘Stadsleven’ (Urban Life) at De Balie in Amsterdam will be dedicated to ‘Big spenders’. Tracy Metz has invited guests to speak about buying and selling real estate in Amsterdam. Is it risky? Should we stop it? Or is it just great? Tracy asked me to write a piece on the subject for her website, which I did, of course. Then I read – a bit too late – the Amsterdam based newspaper Het Parool of 7 October. It said that real estate prices in Amsterdam are booming, while in the rest of the country they are stable. Prospects are unvaryingly detrimental. Detrimental?
In one of the reports on this issue, De Nederlandsche Bank points at the fact that rents in the Netherlands have stabilized as well, even in Amsterdam. That means returns on investments can only drop in the future. For new contracts renters will ask for lower rents because the vacancy rate in the Netherlands is far too high. The national bank is convinced that the situation on the Dutch real estate market will aggravate. “The capacity of office space is dropping, from 16 m2 per person now to 14 m2 in 2030. And internet shopping will steeply rise form 10 per cent now to 25 per cent in 2030, but it could also be 40 per cent.” Forty per cent? Too bad. Conclusion: in the rest of the country there has been a massive overproduction of real estate in the past, while in Amsterdam, where demand is high, overcapacity elsewhere hinders new building projects. Worse even, owners of real estate in Amsterdam who have paid the highest prices, will be confronted with the lowest returns on their investment. Something really to worry about.
Seen in Amsterdam Southeast on 4 June 2015:
Bas Hissink Muller, San Verschuuren and me are running a studio for some forty students in urban planning of the University of Amsterdam in Amsterdam Bijlmermeer. We’re practicing platformization in this Modernist neighborhood dating from the seventies. A month long we’re staying in an empty office building on the Amstel III estate. So no university campus site this time. The building – 30.000 m2 – was owned by a German investor. It was a fraud. So the investor went bankrupt, the bank took over. Expensive building on the wrong spot. Royal Bank of Scottland left the building some five years ago. Since then it has no tenants. They think it could become an incubator for startups in life sciences. Not a bad idea. Next to the plot is one of the biggest academic hospitals of Europe – the AMC. Ten minutes from the airport. Fifteen minutes from city centre by metro. This month we and the students are staying in the abandoned restaurant on its first floor. For free. Strange place.
What we learn? Some 23 percent of all the office space in Amsterdam southeast is standing empty now. That’s about a million square meters. (Hey, thirty buildings like the one we’re staying in). Can you imagine? One group of students is researching it. Is it hopeless? It depends on the location, it seems. Other teams are working on students housing, reuse of a big green park dating from the eighties, sustainable waste management, safety issues, (lack of) orientation, future functionality of a new overpass (oh no, not another park!), strategies for densification, etcetera. The students interview people in the streets. They also meet civil servants. One of them told us about the problems with the zoning plans. They were made flexible in the financial crisis in order to keep things going. Now that the pressure is back no investor can be refused because of its flexibility. It’s difficult to secure the spatial quality now. Other problems stemmed from lack of participation. They also gave examples of questionable privatisation of public space. It were all problems generated by the planning procedures. Would the students notice? Will they understand that the alternative is platformization?
Gelezen in BDW van donderdag 8 oktober 2014:
Langzaam verval sloop in de oude patriciershuizen in de elegante Brusselse wijk rond het Berlaymont – een oud nonnenklooster bij de eindhalte van de tram uit Tevuren. Al die mooie herenhuizen gingen vanaf de jaren zestig tegen de vlakte om plaats te maken voor betonnen kolossen voor de Europese Unie. Rond de Etterbeeksesteenweg kwam de zogenaamde ‘Europese wijk’ tot stand. In ‘Arm Brussel’ schreef Geert van Istendael het al: met Brussel komt het nooit meer goed. Jan Tromp bezocht de wijk ruim een jaar geleden samen met Van Istendael, een gedistingeerde man die, schreef hij, van binnen broeide, om de nieuwbouw van het Europese parlement en de rest van de wijk te bekijken. Van Istendael broeide vanwege het vandalisme, de afbraak, de lelijkheid. Afgelopen week liep ik er ook. Ik moest aan het artikel van Tromp denken: “Gewone winkels als een groenteman of een zaak in lampenkappen zijn amper te vinden in het Europees kwartier. In plaats daarvan wemelt het van de bistro’s, brasserieën, cafés, coffeeshops, restaurants, bars, tavernes, traiteurs, lunchrooms.” Verder alleen anonieme kantoren. En als het parlement in Straatsburg vergadert is het er stil, doodstil.
Nu las ik in een Brussels huis-aan-huisblaadje dat het weer goed zou gaan met de wijk. Aanleiding: de oplevering van de Belview-woontoren met 260 appartementen aan de Etterbeeksesteenweg. Juist de afgelopen jaren zijn de laatste gaten opgevuld met woningen, althans langs de ‘residentiele as’. Het Gewest, wakker geschud door de negatieve geluiden uit de buurt, had de ambitie om woningen te bouwen opgenomen in haar Richtschema van 2008. Sindsdien werden hier duizend nieuwe appartementen gebouwd, deels in open gaten, deels in leegstaande kantoorgebouwen. Dat wonen brengt weer leven in de wijk. Niet dat de ontwikkelaars aanvankelijk stonden te trappelen. Maar gelukkig ging het slecht met de kantorenmarkt. Jammer alleen dat de dure woningen alleen door expats worden bewoond. Of zoals een Brusselaar zei: “Het voelt hier niet echt als Brussel. Dit kon evengoed New York of Hong Kong zijn.” BDW noemt het ‘Expat Valley’. En Inter-Environnement Bruxelles wijst erop dat de woningen voor rijke inwoners van de Emiraten zijn die zich in Brusselse ziekenhuizen laten opereren. Een groenteman in de straat krijg je daar niet mee terug.
Gelezen in ‘Kantorenmonitor Metropoolregio Amsterdam 2013’:
Eerste week van het Atelier Gebiedsontwikkeling voor studenten planologie van de Universiteit van Amsterdam zit erop. We werken in kantorengebied Sloterdijk. Kreeg juist de nieuwste kantorenmonitor in handen. Afgelopen jaar werd in de gemeente Amsterdam 55.000 m2 kantoorvloer opgeleverd en per saldo 145.000 m2 kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. De totale voorraad kromp met 90.000 m2. De leegstand nam hierdoor af van 17 naar 16 procent. Dat is nog altijd veel, maar de trend lijkt gekeerd en de ingebruikname steeg in Amsterdam met bijna 40 procent. Dat is goed nieuws. Binnen Amsterdam daalde de leegstand vooral in Centrum, Zuidoost en West. In de omgeving van Amsterdam daarentegen nam de leegstand juist fors toe, alleen Ouder-Amstel en Diemen zijn hierop een uitzondering. In de Haarlemmermeer staat de teller nu op 23,5 procent leegstand, in Haarlem 23 procent, in Amstelveen 26,5 procent en in Almere is de leegstand zelfs opgelopen naar 30 procent. Dat komt niet zozeer doordat daar nog heel veel kantoren worden bijgebouwd; veeleer is daar de ingebruikname gestagneerd. Terwijl die in Amsterdam sterk toenam.
Interessant vond ik de onderliggende analyse: “De ontwikkeling van het kantoorgebruik hangt sterk samen met de economische groei. Door de recessie sloeg het gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio om van een groei van 2 procent in 2008 naar een krimp met een half procent in 2009, 1 procent in 2010, 1 procent in 2011 en 1,5 procent in 2012.” En wat is de voorspelling voor dit jaar? “Gezien de aanhoudende recessie moet voor 2013 rekening worden gehouden met een verder dalend kantoorgebruik.” Dus ook als er vrijwel geen kantoor meer in de regio wordt gebouwd en er inspanningen worden gedaan om kantoorvloeroppervlak om te zetten in andere functies, zal de leegstand in de regio dit jaar nog verder oplopen. Tot zover de vierkante meters. Wat ik mis is een analyse van de kwaliteit van al die met leegstand kampende kantorengebieden.
Gelezen in The Economist van 1 december 2012:
Co-working is de nieuwe trend. Het flexibel huren van werkplekken in een gedeelde ruimte, alles meer of minder gericht op samenwerking met onbekenden, begon in 2005 in de Verenigde Staten, dus ruim zeven jaar geleden. Eind 2012 waren er daar al 760 co-working spaces, twee jaar eerder nog maar 405. De groei van het fenomeen gaat dus redelijk snel. Ze wordt mogelijk gemaakt door cloud computing, maar ook door de opkomst van freelancers en werkende vrouwen. Co-working biedt aan ondernemers veel flexibiliteit. Maar ook aanspraak. Vooral creatieve bedrijven en mediabedrijven, die toch al gewend zijn aan samenwerking rond bepaalde projecten, worden aangetroffen onder zowel de gebruikers als de aanbieders. Grote bedrijven als Regus wagen zich er inmiddels ook al aan. The Economist wijdde er een tijd geleden een kort artikel aan. Het blad verwacht een verdere groei.
Ook Amsterdam kent verschillende co-working spaces. Een masterstudent, Jordie Volkerink, deed er onderzoek naar en schreef er een masterscriptie over. Hij vergeleek er vier, waaronder Deskowitz en Spaces. In opzet bleken ze alle heel verschillend. Toch ontdekte hij ook gedeelde waarden: gebruikers van Amsterdamse co-working spaces zijn gericht op samenwerking, vormen in zekere zin een gemeenschap, betrachten openheid, zijn toegankelijk en koesteren duurzaamheid. Aanvankelijk waren de co-working spaces min of meer gevestigd in de bekende milieus waar ook de creatieve bedrijfjes en mediabedrijven zich ophouden, maar op Museumplein en de Zuidas vindt men ze nu ook. Uitstraling van de omgeving blijkt voor zowel de gebruikers als de aanbieders erg belangrijk. De co-workers zoeken dynamiek, stedelijkheid, interactie. Co-working spaces zijn kleine interactiemilieus die op hun beurt weer interactie zoeken. Ze introduceren kleinschaligheid en levendigheid in een buurt, veel meer dan uniforme kantoren. Of zoals een aanbieder zei: “Spaces is retail-achtig, allemaal kleine winkeltjes in plaats van één groot bedrijf.”
Gehoord in Parijs op 20 mei 2011:
In 2010 stond zo’n 14 procent van de kantoren leeg in Nederland. In Amsterdam is de leegstand nog groter: zo’n 17 procent. In Rotterdam wordt bijna 13 procent voor verhuur aangeboden en staat nog eens 10 procent van de 3,5 miljoen vierkante meter daadwerkelijk leeg. In Parijs is de leegstand slechts 5,3 procent. Voor een goede doorstroming is dit een gezonde situatie. Back offices verlaten Parijs, om plaats te maken voor internationale headquarters. De Nederlandse leegstandscijfers, nu al jaren bestendig, zijn allerminst normaal. Waarom heeft Parijs geen problemen en Amsterdam wel? Doorgaans wordt de extreme leegstand aan een paar omstandigheden toegeschreven: de kantorenmarkt ruimt zijn oude troep niet op, er zijn teveel laagwaardige snelweglocaties, Het Nieuwe Werken leidt tot minder vraag naar kantoorvloeroppervlak per medewerker. Stuk voor stuk plausibele verklaringen. Echter, diezelfde omstandigheden gelden ook voor de Franse hoofdstad. Die heeft echter nergens last van. Dus wat is er ècht aan de hand?
Parijs is een aantrekkelijke metropool die veel hoofdkantoren aantrekt. Van binnenlandse concurrentie heeft ze nauwelijks te duchten. Rond de Franse hoofdstad strekt zich het uitgestrekte platteland uit; steden van vergelijkbare statuur en omvang zoekt men er tevergeeft. Franse steden liggen honderden kilometers verderop: Lyon, Grenoble, Bordeaux, Toulouse, Lille, Metz, Strassbourg en Nancy. Binnen Parijs zijn de prijzen voor kantoorvloeroppervlak voor iedereen helder: bij La Défense en binnen de Périphérique zijn ze het hoogste, daarna dalen ze snel. In Nederland is de situatie heel anders: zeker, op de Zuidas en op Schiphol (sic!) zijn de prijzen het hoogste, maar daarna ontstaat grote verwarring: overal in het land worden kantoren in elke prijsklasse in ruime mate aangeboden, elke stad heeft wel een ‘gunstige locatie’ in de aanbieding. Rotterdam beweert met Central District hetzelfde te kunnen bieden als de Zuidas in Amsterdam; ondertussen bouwt ze vrolijk door aan kantoren op de Kop van Zuid. Steden onderscheiden zich amper en bieden allemaal hetzelfde. Niemand doseert, alles lijkt even slecht of goed. Het locatiebeleid is al jaren geleden afgeschaft omdat niemand zich eraan wilde houden. De Nederlandse kantorenmarkt lijdt aan een typisch Hollandse ziekte: kantoren zijn bij ons als poedersuiker over het land gestrooid. Dit land ontbeert een heldere ruimtelijke structuur. Gemeenten en beleggers zitten met de gebakken peren. Dat bedoel ik: poedersuiker met gebakken peren.
Gezien vanuit de trein op 23 juni 2010:
Op Leiden Centraal stapte ik in de stoptrein naar Hilversum. Op Amsterdam Zuid stapte ik weer uit. De avond viel, de warmte sloeg neer op het land. Onderweg zag ik alleen maar kantoren. Zelfs op de Zuidas louter kantoren. En het gebied rond luchthaven Schiphol spande de kroon. Daar ligt een dikke deken van anonieme kantoorgebouwen als een geluidswal rond de startbanen. Het is een vervreemdend landschap van torens en blokken met spiegelend glas. Bijna 20 procent van deze lousy kantoren in de metropoolregio staat leeg. Nog eens een paar miljoen vierkante meters kantoorvloeroppervlak zit in bestaande plannen en moet nog worden gerealiseerd. Dat kan natuurlijk helemaal niet, dus daarvan moet waarschijnlijk nog een miljoen vierkante meter worden geschrapt. Doordat grondexploitaties van gemeenten sluitend zijn gemaakt met de opbrengsten uit gronduitgifte voor kantoren, stagneert nu de planvorming. En het ergste is, al die kantoren werden vooral gebruikt om woongebieden af te schermen van geluidsoverlast en luchtvervuiling. Door ze langs de infrastructuur te situeren kon je verderop woningen bouwen. Was het idee.
Deze perverse systematiek – kantoorlocaties als wingewesten en als geluidsschermen langs infrastructuur – is gelukkig failliet. Het kantoor is schandelijk misbruikt. De systematiek laat ons achter met een postapocalyptisch landschap in de randen van onze steden. Wat in de twintigste eeuw trots begon in het historische centrum van onze steden – fraaie bakstenen kantorenbouw als die aan het Rembrandtplein en de Vijzelgracht – is geleidelijk naar buiten opgeschoven, naar de snelwegen en de luchthaven, en is daar qua architectuur volkomen uitgekleed, geperverteerd. In de jaren negentig is er nog geprobeerd zoveel mogelijk kantoren rond stations en openbaar vervoerknooppunten te concentreren. Het was tevergeefs. We worden uitgenodigd om opnieuw na te denken over het fenomeen kantoor. Wat is dat eigenlijk, een kantoor? En waar komt een kantoor het beste tot zijn recht? En hoe ziet een kantoor van de toekomst er eigenlijk uit? Zijn er straks nog wel kantoren nodig? En kan een gemeente ook aan iets anders geld verdienen dan louter aan gronduitgifte voor kantoren? Kortom, een gesprek over ethiek en stedenbouw is broodnodig. Laten we weer van voren af aan beginnen.
reacties