Like a thunderclap

On 22 september 2017, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in The New York Review of Books van 17 augustus 2017:

Afbeeldingsresultaat voor Michael greenberg tenants under siege

Verontrustende berichten uit New York. In ‘The NY Review of Books’ van afgelopen maand verscheen een lang artikel van Michael Greenberg over de nijpende situatie op de New Yorkse woningmarkt. In ‘Tenants Under Siege’ concentreerde Greenberg zich op de huurders in Brooklyn die de snel stijgende huurprijzen niet meer kunnen betalen. New York kookt over en dreigt ten onder te gaan aan zijn eigen succes. Duizenden mensen leven al op straat. In 2015 lukte het de stad om 38.000 daklozen onder te brengen in hotelkamers of provisorische woningen, maar sindsdien is het aantal dak- en thuislozen toch weer gestegen. De verlopen motels zijn trouwens alle gesitueerd in de verste uithoeken van de immense metropool, onder viaducten en bij industrieterreinen. Volgens Greenberg bestaat 75 procent van de daklozen uit gezinnen met kinderen en ten minste een derde van de volwassenen heeft gewoon een baan. Uw kinderoppas, loodgieter of bewaker kan iemand zonder huis zijn, schrijft hij dreigend. Burgemeester de Blasio doet er alles aan om betaalbare woningen te vinden, maar echt lukken doet het niet.

New York telt op dit moment 990.000 huurappartementen. Daarin leven 2,6 miljoen mensen. Driekwart van deze goedkope voorraad werd vóór 1947 gebouwd. Meestal gaat het om torens en U-vormige woningblokken. Ze vormen ineens een kostbaar bezit, vergelijkbaar met parken en de metro. Ze worden door de stad met scherpe regulering beschermd. Toch kalft dit kostbare bezit snel af. Wanneer de huur namelijk boven de grens van 2700 dollar komt, mag de eigenaar van het appartement de nieuwe huurder de marktprijs vragen; dit kan tot duizenden dollars oplopen. Ook rezoning van buurten kan tot flinke prijsstijgingen leiden. Sinds 2007 werden 172.000 goedkope appartementen gedereguleerd. In de Upper West Side van Manhattan verdween liefst 25 procent van de goedkope woningen tussen 2007 en 2014. Greenberg: “The aggressive entry of hypercapitalized investors into the working- and lower-middle-class real estate market has struck Central Brooklyn – and the South Bronx, and East Harlem, and Washington Heights, and practically every New York neighborhood with a concentration of rent-stabilized buildings – like a thunderclap in the span of just a few years.” En Greenberg weet zeker dat de woningcrisis nog zal verergeren. In wat voor een stad willen we leven?, vraagt hij zijn inwoners. En hoe gaan we om met die enorme stroom kapitaal die de vastgoedwereld op dit moment richt op de meest succesvolle plekken op aarde: onze grote steden?

Tagged with:
 

Het succes van grote steden

On 20 september 2017, in economie, innovatie, by Zef Hemel

Gelezen in The Washington Post van 17 maart 2017:

Afbeeldingsresultaat voor enrico moretti geography of jobs

Bron: Enrico Moretti, The New Geography of Jobs, 2012

Waarom maakt Donald Trump de succesvolle grote Amerikaanse steden zwart? Die vraag stelde zich Will Wilkinson in The Washington Post afgelopen voorjaar. President Trump twittert regelmatig dat de binnensteden van Amerikaanse grote steden ‘een regelrechte ramp’ zijn, je kunt er op een straathoek worden doodgeschoten, mensen hebben er geen opleiding, er zijn geen banen. Dat beeld is volkomen bezijden de waarheid; het gaat juist erg goed met de Amerikaanse binnensteden en de criminaliteitscijfers laten daar een langjarige daling zien. Ook beweert hij dat de ‘stedelijke elites van de Oost- en Westkust’ de banen zouden hebben verkocht aan de Chinezen en daarmee de Amerikaanse binnensteden hebben veranderd in oorlogszones, dystopische Babels vol zwart gevaar en Mexicaanse aanranders. Ook dat is pure onzin. Toch gaat hij er stug mee door. Wilkinson stelt vast dat het precies omgekeerd is: juist de multiculturele Amerikaanse steden doen het in economisch opzicht goed, terwijl de witte provinciesteden, buitenwijken en dorpen steeds slechter presteren. Het sterke antistedelijke sentiment van Trump probeert de kwijnende en verliezende ‘blanke’ provincie op te zetten tegen de groeiende metropool en heeft een sterk racistische lading. Hij zou juist het succes van de grote multiculturele steden moeten kopiëren.

Wat is bepalend voor dat grootstedelijke succes? Dat zijn onderwijs, kennis, innovatie en mensen afkomstig uit de hele wereld die geconcentreerd zijn in de allergrootste steden. Wilkinson: “Packing people close together creates efficiencies of proximity and clusters of expertise that spur the innovation that drives growth. Automation has killed off many low- and medium-skill manufacturing jobs, but technology has increased the productivity, and thus the pay, of highly eductated workers, and the education premium is highest in dense, populous cities.” Hij haalt de econoom Moretti in, die heeft gewezen op de groeiende kloof tussen compacte, grote steden enerzijds en kleine provinciesteden op het platteland anderzijds. Dat verschil wordt alleen maar groter. “The loss of manufacturing jobs, and the increasing concentration of the best-paying jobs in big cities, has been largely due to the innovation big cities disproportionally produce. Immigrants are a central part of that story.” Grote steden passen zich goed aan en regelen hun eigen vangnetten voor degenen die als gevolg van disruptieve innovatie buiten de boot dreigen te vallen. Op federale schaal gebeurt dat niet. Dat wekt jaloezie. Als Trump doorgaat de grote steden zwart te maken en openheid, tolerantie en handel te frustreren, dan kan het met de Verenigde Staten alleen maar slecht aflopen.

Tagged with:
 

Onbedorven wereld

On 18 september 2017, in duurzaamheid, kunst, natuur, by Zef Hemel

Gezien in het Nederlands Fotomuseum, Rotterdam, op 14 september 2017:

Afgelopen week in het Nederlands Fotomuseum de tentoonstelling ‘Genesis’ van de Braziliaanse fotograaf Sebastião Salgado gezien. Ik moest er een spreekbeurt geven. Imposant materiaal. Ruim tweehonderd foto’s in zwart-wit, zeer esthetisch. Acht jaar lang reisde de wereldberoemde Magnum-fotograaf naar alle uithoeken van de wereld om mensen en dieren te fotograferen die nog in evenwicht leven met de natuur. Vijf jaar geleden was Genesis al te zien geweest in Londen, Toronto en Rio de Janeiro; in 2013 volgden Parijs, Lausanne en Sao Paulo, daarna Madrid, Venetië, Stockholm, Singapore en een aantal Braziliaanse steden. Nu dan ook in Rotterdam. Salgado’s tentoonstelling draagt een duidelijke boodschap. ‘Genesis’ is een ode aan de natuur. De oude, sociaal bewogen fotograaf toont ons, stedelingen, nog eenmaal zijn schitterende materiaal: de laatste resten onbedorven aarde. Straks is ze er niet meer. Op de foto’s ontbraken de steden, de landbouw, de technologie, allemaal bedorven wereld. Na het zien van de foto’s voelde ik me in verlegenheid gebracht. Ik was juist gevraagd te spreken over de toekomst van de steden.

Geconfronteerd met de foto’s moest ik denken aan de bijzondere biografie van Alexander von Humboldt die ik juist die avond bij me had gestoken. Volgens biografe Andrea Wulf in ‘The Invention of Nature’ was de Duitse geleerde al vroeg doordrongen van de aantasting van het natuurlijke ecosysteem door ingrepen van de mens. Ook zag Von Humboldt op zijn reizen door Zuid-Amerika het verband tussen deze menselijke ingrepen en verschijnselen als uitbuiting en slavernij. Hij had bovendien een esthetisch oog dat zelfs Goethe imponeerde. In Washington DC bezocht hij Thomas Jefferson en bij zijn terugkomst vestigde hij zich in Parijs. Daar, een in van de mooiste en grootste steden op aarde, zou hij de wereld vertellen wat op het spel stond en schreef hij zijn imposante boeken. Maar zijn boeken zijn geen aanklacht. Ze bezongen de natuur. Daarmee inspireerde hij later Darwin, Thoreau en vele anderen. Dat was tweehonderd jaar geleden. Ook ik probeerde de aanwezigen te inspireren. Steden zijn mooi en worden door natuurkrachten vormgegeven. Hoe natuurlijker de planning, hoe beter.

Tagged with:
 

Bescheiden plannen

On 15 september 2017, in planningtheorie, by Zef Hemel

Gelezen in ‘The Uses of Disorder’ (1970):

Afbeeldingsresultaat voor the uses of disorder personal identity and city life

Moeilijk om aan eerstejaars studenten planologie uit te leggen hoe je in je vak staat en wat het theoretisch raamwerk is waarbinnen je werkt, al helemaal als je daarvoor niet meer dan tien minuten krijgt. Vaardigheden die een planoloog tenminste moet bezitten, zei ik op basis van vijfendertig jaar ervaring, zijn luisteren en niet oordelen, het erkennen van vele perspectieven, het niet nastreven van consensus, het kunnen bewaren van geduld, het bereid zijn fouten te erkennen, het plezier beleven aan improvisatie, kortom, een planoloog is bescheiden. Vaak, voegde ik daaraan toe, zijn planologen juist een sta-in-de-weg voor het realiseren van hun eigen plannen omdat ze beter menen te weten wat er moet gebeuren dan burgers en zij alleen alles ‘in samenhang’ kunnen zien. Hun professionele trots verhindert hen om goed te luisteren en mee te bewegen. Een collega vond dit maar raar. Na afloop las ik nogmaals in ‘The Uses of Disorder’ (1970) van de Amerikaanse socioloog Richard Sennett. Wat de jonge Sennett destijds over planners schreef is binnen de discipline helaas nog steeds gemeengoed.

In zijn boek probeerde Sennett duidelijk te maken dat wanorde een positieve vormende kracht is die mensen nodig hebben om persoonlijk te groeien. Steden zijn chaotisch en daarmee een goede plek om in op te groeien. Voor planologen daarentegen zijn wanorde en chaos iets voor politici om op te lossen. De planner houdt vast aan zijn plan waarin alles kloppend is gemaakt. Afwijkingen worden niet opgemerkt of fel bestreden. De planner wil controle houden. Op deze manier, aldus Sennett, is er een vacuüm ontstaan in het besturen van onze steden. Hij geeft ook een voorbeeld. “The planners did not envision an environment different from what was conceived in the planning stages; but, as the roads were built, more people decided to use their cars and there were more people with cars to use. And so the traffic jams remain as bad as they were before the new highways were built, only on a more massive scale.” Het probleem, aldus Sennett, is niet dat de planners het vermogen missen om ver vooruit te kijken, maar wel dat zij menen in staat te zijn om ontwikkelingen goed te voorzien. Wat kunnen ze dan wel? Dat zeg ik: luisteren en meebewegen. Leg dat een eerstejaars maar eens in tien minuten uit.

Tagged with:
 

Wat leveren de Olympische Spelen Parijs op?

On 13 september 2017, in infrastructuur, sport, by Zef Hemel

Gelezen op Citylab.com van 2 augustus 2017:

Gerelateerde afbeelding

 

Vandaag wordt door het IOC officieel bekendgemaakt dat Parijs de Olympische Spelen van 2024 mag gaan organiseren.  Na talrijke pogingen is het de Fransen dan toch gelukt. Honderd jaar eerder organiseerde Parijs ook al een Olympische Spelen, maar dat idee lijkt niet de werkelijke doorslag te hebben gegeven voor de keuze van het IOC. Pas toen concurrent Los Angeles bereid was om vier jaar op te schuiven, naar 2028, lag de weg open voor Parijs. Op Citylab las ik dat de enorme investeringen in het metronetwerk van Parijs sterk in het voordeel van de Fransen hebben gewerkt. De verschrikkelijke congestie in Rio de Janeiro heeft het Internationaal Olympisch Comité doen beseffen dat de spelen niet zonder goed grootstedelijk openbaar vervoer kunnen en dat met de bouw van de Grand Paris Express Parijs straks enorme voordelen geniet. Zoiets moois heeft Los Angeles niet in de aanbieding. En verder beweren de Fransen dat 95 procent van de Olympische infrastructuur al aanwezig is: Stade de France in de noordelijke periferie wordt het Olympische stadion, de overige sportvoorzieningen liggen door de stad verspreid, er komt geen echt Olympisch park.

Daarmee heeft vooral voormalig president Sarkozy de weg geplaveid voor de Franse overwinning. Destijds beloofde hij in het kader van zijn ‘Grand Paris’ een mega-investering in het Parijse metrostelsel, kosten 35 miljard euro. Vier nieuwe lijnen zullen de buitenwijken met elkaar gaan verbinden, maar dat niet alleen. Ook de twee grote vliegvelden, Orly en Charles de Gaulle, zullen op de banlieus worden aangesloten. In banlieu Saint Denis komt het Olympische dorp. Bij Stade de France is al een RER-station, maar dat krijgt door het nieuwe metronetwerk nu ook een directe aansluiting op de twee vliegvelden. Het nieuwe netwerk zal ergens tussen 2020 en 2030 gereed komen, de voor de Spelen essentiële verbindingen vóór 2024. De enorme investeringen vallen overigens buiten het Olympische budget van 6,6 miljard euro. In navolging van Londen belooft Parijs vooral een impuls voor het arme noorden: Seine-Saint-Denis. Daar staat dus al het stadion en komt het Olympische dorp. Het drukke toeristische centrum wordt echter niet ontzien, want overal verspreid liggen de sportvoorzieningen. Sporters en publiek zullen zich dwars door de stad moeten bewegen. Het worden echte metrospelen. Wordt Parijs hier werkelijk beter van? Dat is de vraag die ook Citylab zich stelt.

Tagged with:
 

Optimisme verboden

On 11 september 2017, in duurzaamheid, economie, by Zef Hemel

Gelezen in ‘The Rational Optimist’ (2010) van Matt Ridley:

Afbeeldingsresultaat voor rational optimist ridley

Grote ophef in Wageningen afgelopen week. Bij de opening van het Academisch jaar op de Landbouw Universiteit zou de Brit Matt Ridley (1958) komen spreken. Zijn rede bleek echter omstreden. Twintig hoogleraren en medewerkers wilden zijn komst verhinderen. Reden: spreker zou het klimaatprobleem bagatelliseren. Ridley ontkent niet dat er van een klimaatverandering sprake is. Hij is alleen niet somber. Ridley kennen we van ‘The Rational Optimist’, een opzienbarend en opwekkend boek uit 2010 waarin hij betoogt dat pessimisten het publieke debat domineren terwijl er alle reden is om over de wereld optimistisch te zijn. Niet alleen maakte hij aannemelijk dat het steeds beter met ons gaat, ook vertelde hij waardoor dat komt. Die opwekkende boodschap kon je in 2010 nog wel kwijt aan de pers en het publiek, maar in 2017 mag het kennelijk niet meer, gelet op al die rampen, crises, migranten, terreuraanslagen, smeltende ijskappen, Donald Trump. De pessimisten domineren niet alleen het huidige debat, ze eisen zelfs het monopolie, ook op universiteiten. Ongelooflijk hoe de wereld in korte tijd is veranderd.

Waardoor komt het dat het steeds beter met de wereld gaat? Een van de hoofdstukken in ‘The Rational Optimist’ is getiteld ‘The Triumph of Cities’. Steden, aldus Ridley, bestaan bij de gratie van handel. En handel leidt tot uitwisseling van goederen, diensten, geld en ideeën. Sinds er steden bestaan gaan we erop vooruit, in vrijwel elk opzicht. Iedereen weet dat ook en trekt naar steden. Megasteden vormen zich overal op de wereld, er vormen zich mierenhopen die steeds verder verdichten. Maar zijn sloppenwijken dan niet verschrikkelijk? Nee, zegt Ridley, vanuit het perspectief van de landlozen is de stad en ook de sloppenwijk een hoopgevende bestemming. “Urban opportunity is what people want.” Dat het beter zou zijn op het land is volgens hem een illusie. Meer dan de helft van de wereldbevolking woont inmiddels in metropolen. In 2025 zullen dat er 5 miljard mensen zijn, levend op minder dan drie procent van het aardoppervlak. “As far as the planet is concerned, this is good news because city dwellers take up less space, use less energy and have less impact on natural ecosystems than country dwellers.” Een jaar later verscheen ‘Triumph of the City’ van Edward Glaeser. Daarin klonk dezelfde boodschap. Over dat laatste boek geeft ik vandaag – maandag – op de Universiteit Utrecht gastcollege. Niemand in Utrecht heeft me nog de toegang geweigerd.

Tagged with:
 

Geen Tokio

On 8 september 2017, in infrastructuur, by Zef Hemel

Gelezen in NRC Handelsblad van 6 september 2017:

 

Begin deze week kreeg ik een klein briefje in de handen gedrukt in de trein. Ik was op weg naar Utrecht. Vanaf deze woensdag, stond er te lezen, zou de NS tot eind december elke woensdag gaan proefrijden op het traject Amsterdam-Eindhoven met extra treinen. In plaats van vier nu zes treinen per uur in beide richtingen. Ik begreep het: het spoorboekloos rijden komt er eindelijk aan. Iedereen herinnert zich vast nog de toestanden rond Utrecht CS: eindeloze werkzaamheden aan het spoor en aanzienlijke vertragingen omdat de wissels werden verwijderd. Spoorboekloos rijden moet vooral Brabant dichter bij de Randstad brengen. Dus mag het wel iets kosten. Hoeveel? Natuurlijk is er eerst een Maatschappelijke Kosten-Baten Analyse (MKBA) gemaakt voordat de Tweede Kamer erover besliste. De geraamde kosten varieerden van 2,3 tot 2,9 miljard euro. Van de verwachte baten was ik niet heel erg onder de indruk. Veel hing af van de hoogte van de investeringskosten. Maurits van Witsen, hoogleraar Openbaarvervoerkunde en Spoorwegkunde aan de TU Delft, was er, herinner ik me, destijds faliekant tegen. Voor dat geld kon je veel zinniger dingen doen. Ik ben benieuwd naar het eindresultaat.

In Tokio hoorde ik dat de NS daar veel op bezoek is geweest om zich in het spoorboekloos rijden te verdiepen. Het gekozen systeem met de reductie van wissels schijnt in ieder geval te zijn afgeleid van het Japanse systeem waarbij treinen in zeer hoge frequentie over vaste trajecten binnen de immense metropool heen en weer rijden. Wie ooit in Tokio is geweest weet hoe geweldig en efficiënt dit uitgekiende systeem functioneert. Elke twee minuten komt er een trein; treinen zitten berstensvol, met de auto wordt er in Tokio nauwelijks gereden. Echter, Nederland is geen Tokio en een trein is geen metro en in de Randstad domineert nog altijd de auto. Volgens mij zit hier een ernstige denkfout. Den Haag probeert van de trein geforceerd een metro te maken, ook om Brabant te vriend te houden, en denkt zich Nederland als één metropool, maar dat zal ze niet lukken. Een metropool als Tokio wordt Nederland nooit; eerder worden we een immens Houston, een reusachtig uitgestrekt Washington DC of een Dallas: allemaal zeer uiteengelegde Amerikaanse autosteden, maar dan met op een paar trajecten spoorboekloos rijdende treinen. Dat wel. Het is ons voorland.

Tagged with:
 

‘It does not fit badly’

On 6 september 2017, in bestuur, by Zef Hemel

Gelezen in ‘Triumph of the City’ (2011) van Edward Glaeser:

Afbeeldingsresultaat voor plan gaborone botswana

Pas na terugkeer uit Zuidelijk Afrika, deze zomer, viel mij op dat de Amerikaanse econoom Edward Glaeser in ‘Triumph of the City’ hoog opgeeft van Gaborone, de hoofdstad van Botswana. Net als Singapore staat de Afrikaanse stad voor opvallend goed bestuur. Gaborone valt volgens hem temeer in gunstige zin op omdat in de buurlanden Zuid-Afrika, Zambia en Zimbabwe de grote steden er veel slechter aan toe zijn en er uitgestrekte krottenwijken de centra ontsieren. De eerste president na de onafhankelijkheid van het Afrikaanse land in 1965 was Seretse Khama die net als Lee Kwan Yew in Singapore corruptie actief bestreed, de belastingen laag hield en eigendomsrechten goed beschermde. Gaborone telt inmiddels 230.000 inwoners, wat neerkomt op een tiende van de totale bevolking van Botswana, maar in de directe omgeving wonen nog eens 450.000 mensen in een zeer lage dichtheid. Het openbaar vervoer functioneert er goed, het centrum kent bescheiden doch fraaie hoogbouw, er is weinig criminaliteit, er wordt stevig in zowel lager als hoger onderwijs geïnvesteerd. Glaeser: “No one is going to confuse Gaborone with Paris, but it is a striking success among African cities, primarily because its government is effective.”

In arme landen, aldus de econoom Glaeser, gaat het in de eerste plaats om goed bestuur, om nette politieke instituties en om investeringen in goed onderwijs. Stadions, snelwegen, parken en musea doen er veel minder toe. Zulke zaken kosten de belastingbetaler vooral veel geld, maar sorteren nauwelijks effect. Zelf was ik ook onder de indruk van Botswana. Het land is proper, corruptie wordt er actief bestreden, nergens bespeurde ik opvallende prestigeprojecten. Toch drijft haar economie op mijnbouw. Gaborone ligt in het diepe zuiden van het land, dicht tegen de grens met Zuid-Afrika. De naam van de stad, waarvan de bouw begon in 1964, betekent zoveel als ‘It does not fit badly’. Ze werd aangelegd als een moderne tuinstad met veel laagbouw en groen en geldt inmiddels als een van de snelst groeiende steden ter wereld. Veel migranten komen naar de stad deels vanwege zijn uitstekende onderwijs en infrastructuur, maar ook water is er in ruime mate aanwezig. Ergens las ik: “Botswana is about to adopt a sustainable development approach that will enable the country properly use its natural endowments to drive economic activities in a way that improves human welfare while maintaining environmental integrity (Africa News 2 mei 2016). Klinkt goed. Zo hoort het.

Tagged with:
 

Canadese huizenbubbel lek geprikt

On 4 september 2017, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in De Volkskrant van 27 mei 2017:

 

 

Een klein berichtje in de Volkskrant was het, meer niet. De huizengekte in Toronto, Canada, blijkt te zijn omgeslagen in een crisis. Huiseigenaren proberen in paniek hun pas verworven vastgoed kwijt te raken nu een einde is gekomen aan de krankzinnige waardestijging, afgelopen jaar liefst 33 procent. Aanleiding: een nieuwe belastingmaatregel (15 procent) die de regering van Ontario voor buitenlandse kopers van vastgoed in de oververhitte woningmarkt van de hoofdstad afkondigde. Vooral vanuit Azië werden op grote schaal laagbouwwoningen opgekocht. In en rond de stad werd gevochten om grond, maar Toronto hanteert een Green Belt-politiek die het aanbod van bouwgrond ernstig belemmert. In het centrum verrezen overal woontorens. Het bleek niet genoeg. De vraag bleef vooral gericht op de laagbouwwoningen. Het gevolg was dat Toronto onbetaalbaar dreigde te worden voor grote groepen inwoners. Midden 2016 bleek meer dan 90 procent van de laagbouw van Toronto meer dan 1 miljoen dollar te kosten. Er was onmiskenbaar sprake van een housing bubble. Met de maatregel hoopte Ontario de woningmarkt te stabiliseren. Maar men had niet verwacht dat hij zo snel zou inklappen. Toch liggen de huizenprijzen nog steeds ruim 5 procent boven de waarde van afgelopen jaar. Je zou kunnen zeggen dat de lokale woningmarkt is genormaliseerd.

In Amsterdam stegen de huizenprijzen afgelopen jaar met liefst 21 procent. Dat is weliswaar minder dan in Toronto, maar toch ruim voldoende om te kunnen spreken van een ernstige situatie. Ook in de hoofdstad dreigen veel woningen voor grote groepen onbetaalbaar te worden. Michiel Couzy en Ton Damen beschreven in Het Parool van 13 juli 2017 hoe dat werkt: omdat er veel geld te verdienen valt, steken rijke particulieren en beleggers hun kapitaal in Amsterdamse bakstenen, met als gevolg dat de prijzen verder stijgen. “Het is een duizelingwekkend rendement, waaraan bijvoorbeeld de aandelenbeurs een puntje kan zuigen.” Niemand heeft nog opgemerkt dat Amsterdam, net als Toronto, een restrictief ruimtelijk beleid voert waardoor bouwgrond hier bijna niet beschikbaar is. Rond de stad is bouwen simpelweg verboden. Een groot deel grenst aan het zogenoemde Groene Hart. Veel groen behoort tot de veelgeroemde scheggen. Ook de bouwhoogte is in een groot deel van de stad gelimiteerd. Het opspuiten van wat eilanden bij IJburg is het enige dat resteert. Geen wonder dat de woningprijzen uit de pan rijzen. Als Amsterdam niet wil expanderen, dan is een belastingmaatregel als de Canadese ook bij ons het enige alternatief.

Tagged with:
 

Duivelsnest Houston

On 1 september 2017, in water, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in ‘Triumph of the City’ (2011) van Edward Glaeser:

Bron: Newgeography 2016.

Ineens was daar Houston, Texas; de Amerikaanse stad werd wereldnieuws. Met de komst van de orkaan Harvey begon het in deze zuidelijke stad in de Verenigde Staten extreem te regenen: 1300 mm neerslag in een paar uren tijd. Alles liep onder, mensen verdronken, de schade is enorm. Veel las ik in de Nederlandse kranten over kustbescherming en waterwerken, weinig over de stad zelf. Houston, de vierde stad van de VS, telt inmiddels al 2,5 miljoen inwoners. Ze beslaat een oppervlak bijna zo groot als heel Nederland (10.000 vs 13.000 vierkante mijl), voornamelijk prairiegrond. Sinds 2000 zijn er meer dan een miljoen mensen in Houston gaan wonen. De stad groeit explosief, mensen wonen er in een extreem lage dichtheid. De Amerikaanse econoom Edward Glaeser gebruikt in ‘Triumph of the City’ (2011). Houston als voorbeeld van een stad die buitengewoon succesvol is in het aantrekken van nieuwe bewoners. Maar, schrijft hij, Houston is ook mikpunt van spot. Mensen aan de Oost- en Westkust kijken op de stad neer en beschouwen haar als niet minder dan een duivelsnest. Glaeser vraagt om begrip.

Voor de middenklasse, schreef hij in 2011, is Houston een geweldig alternatief. Wonen in deze Texaanse stad is gewoon veel goedkoper dan wonen in New York, San Francisco, Los Angeles of Boston. Vooral de middenklasse weet ze aan te trekken, ook al moet die gemiddeld 98 dagen per jaar een temperatuur van boven de 32 graden Celsius verdragen. Glaeser: “You get much more house in Houston, and you pay a lot less for it.” En scholen zijn er niet slechter dan in New York. “For middle-income people, the biggest economic advantage of Texas is not lower taxes or higher incomes, but affordable housing.” Waarop Glaeser zich afvraagt waarom huizenprijzen in Houston zoveel lager zijn dan elders. Antwoord: de grond is er goedkoop. En geef toe, Amerika heeft grond genoeg. Slechts 3 procent van het landoppervlak is stedelijk. Daarom ook spenderen Amerikanen gemiddeld niet meer dan 25 procent van hun inkomen aan huisvesting. Behalve in de grote steden. In Los Angeles is wonen 350 procent duurder dan in Texas, in New York nog veel meer. En dat heeft niets te maken met bouwkosten. Er is genoeg land, maar daarop mag niet worden gebouwd. Vandaar dat Houston maar blijft groeien terwijl de bevolking van New York, San Francisco, Chicago en Los Angeles stagneert. Glaeser: “If older cities with high prices are going to compete, then they must act more like Houston and allow more building.” En ze moeten verder de hoogte in. Echter, doordat ze dat niet doen groeit de bevolking spectaculair juist op de plaats waar Harvey afgelopen week genadeloos toesloeg: in Houston.

Tagged with: