De sloppenwijken van Moskou

On 13 december 2017, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in NRC handelsblad van 12 mei 2017:

Afbeeldingsresultaat voor plan moscow renovation

 

Correspondent Steven Derix in Moskou schetste in NRC Handelsblad  in mei dit jaar een dramatisch beeld van een Russische overheid die met een sloopwet in de hand een miljoen inwoners van Moskou hardhandig zou willen verjagen. “Nog voor het einde van het jaar moet een miljoen Moskovieten gedwongen verhuizen.” Een ware exodus dreigde. Het jaar is inmiddels bijna verstreken. Hoeveel Moskovieten zijn er door de burgemeester verdreven? Niet veel. De zogenoemde ‘renovatie’ van 7900 appartementenblokken van 5 verdiepingen in wijken die door voormalig partijleider Chroesjtov in de jaren ‘50 en ‘60 van de twintigste eeuw rond het centrum van Moskou waren gebouwd stuit op felle weerstand van de bewoners. In mei gingen ze al de straat op. Het gaat om industrieel gefabriceerde complexen van goedkope woningen in een zeer lage dichtheid met heel veel groen maar zonder straten, doorgaans gesitueerd dicht bij de metrohaltes, een soort van Amsterdam Nieuw-West, maar dan goedkoper en van slechtere kwaliteit. Moskovieten noemen het sloppenwijken: de trushchoby. Na vijfentwintig jaar waren de woningen afgeschreven, maar mensen wonen er nog steeds. Niet gek om deze wijken aan te pakken. Echter na het einde van het Sovjetbewind hebben veel bewoners de huizen kunnen verwerven, dus weg gaan ze niet.  Ook niet vreemd dus dat dit voornemen van de overheid op verzet stuit van de prille huizenbezitters.

Voormalig burgemeester Loetsjkov was al in 1999 begonnen met de vervanging van de in slechte staat verkerende laagbouw door hoge woontorens van zeker vijfentwintig verdiepingen. Of beter gezegd, hij had dit aan de marktpartijen overgelaten. In de economische crisis van 2008 stokten echter deze commerciële praktijken. In 2013 had de nieuwe burgemeester Sobjanin er een definitief einde aan gemaakt, destijds tot grote opluchting van de bewoners. Het bewind van Lutschkov bleek corrupt. Ze had de projectontwikkelaars in de chroesjtsjovski teveel speelruimte gegeven. De enorme winsten die deze met de verwerving van de grond hadden gemaakt waren geheel in hun zakken verdwenen; de huiseigenaren hadden het nakijken. Amper vier jaar later besloot de burgemeester ineens het programma opnieuw te starten. Niemand die erop had gerekend. Ongetwijfeld heeft de economische recessie in Rusland met dat besluit te maken, evenals de verkiezingen van maart 2018. Maar ook past de renovatie in de transitie van Moskou naar moderne metropool. Sobjanin werd er geliefd mee. De burgemeester zegt van zijn kant 300 miljard roebels in de renovatie te willen steken; in totaal zou het gaan om een investering van 3 triljoen roebels (53 miljard dollar). Ook startte hij eind april een stedenbouwkundige competitie. De angst bij de bewoners voor corruptie en verdrijving is echter begrijpelijk. Alles hangt af van de wijze waarop de burgemeester omgaat met de belangen van de zittende bewoners. Tachtig procent denkt dat ze gecompenseerd zal worden, twintig procent vreest van niet. Een miljoen stemmers in maart verliezen zal de renovatie de burgemeester niet waard zijn. Maar dat de grondwaarde stijgt en de metropool Moskou verder zal verdichten is iedereen wel duidelijk.

Tagged with:
 

Fourier in de woestijn

On 8 december 2017, in duurzaamheid, by Zef Hemel

Gehoord in de Grand Hyatt te Dubai op 7 november 2017:

Afbeeldingsresultaat voor the sustainable city dubai

De laatste spreker op de eerste dag van het Future Mobility-congres in Dubai was zowaar vrouw. Ze heette Tara Tariq en bleek de Monitoring and Reporting Manager van SEE Nexus, Verenigde Arabische Emiraten. Ze vertelde ferm en met passie over The Sustainable City, een project van een geavanceerde nieuwe enclave voor expats in Dubai die honderd procent duurzaam zou zijn. De ontwikkelaar, Diamond Developers, stelt dat hier, in de woestijn aan de Perzische Golf, een netto uitstoot kan worden bereikt van nul procent CO2 door een kleine stad van 500 villa’s te bouwen op 46 hectare die volledig draait op zonnepanelen. Een ziekenhuis, een internationale school en een hotel voor gasten moeten het leven veraangenamen. Het gaat om een enclave van in totaal 2700 inwoners in Dubai die samen 10 MWP opwekken met behulp van 40.000 zonnepanelen. Midden in de enclave bevinden zich elf bio-domes voor stadslandbouw waar op 3.000 vierkante meter groente wordt verbouwd, het verkeer gaat met elektrische auto’s, 350 m3 meter grijs water wordt er per dag gerecycled, het programma is ronduit indrukkend. Inmiddels is de stad gerealiseerd.

Het project deed me denken aan de vroeg-negentiende eeuwse Phalansteres van Charles Fourier. Buiten het hectische Parijs wilde deze Franse utopist een groot aantal zelfvoorzienende enclaves bouwen die de toekomstige bewoners gelukkig zouden maken en die de vieze en overvolle Franse metropool zouden doen vergeten. Er zou eten in overvloed zijn, alle voorzieningen zouden de 1400 inwoners voorzien van alle gemak, er kwamen paardenstallen, werkplaatsen, gaarkeukens; deze utopische droom zou beslist werkelijkheid worden voor iedereen. Of eigenlijk deed het project me denken aan de vroegste vakantieparken van Centerparcs, maar dan helemaal duurzaam gemaakt. Het mooiste nog vond ik de tekst over de bufferzone langs de grens van de enclave. In de bijgeleverde brochure lees ik het volgende: “The borders of The Sustainable City act as the first line of defence against pollutants. With a remarkable 10-meter-high buffer zone running along the periphery of the development consisting of 2.500 trees scattered in multiple layers, purifying the air coming into the city will be a breeze.” Hier, in deze schaduwrijke bufferzone, kun je ook paardrijden.

Tagged with:
 

Wonen in de binnenstad

On 11 oktober 2017, in gezondheid, stedenbouw, by Zef Hemel

Gelezen in The Guardian van 6 oktober 2017:

Afbeeldingsresultaat voor inner city london

Uitgerekend op de dag van mijn lezing voor het Platform Binnenstadmanagement in café De Kroon op het Rembrandtplein in Amsterdam verscheen er in The Guardian een lezenswaardig artikel over de zegeningen van het binnenstedelijk wonen. Slechts drie procent van de Nederlanders woont momenteel in een binnenstad, maar hun aantal stijgt snel. Wat dat voor de steden gaat betekenen, daarover ging mijn bijdrage. De studiedag waar ik sprak stond in het teken van het wonen. Ik liet zien hoe in Nederlandse binnensteden het winkelpubliek het laat afweten en hoe daarmee het winkelapparaat langzaam verdwijnt, hoe horeca gedeeltelijk haar plaats inneemt, maar vooral hoe het wonen aan een stille opmars bezig is. Wonen is een kapitaalkrachtige functie die zich slecht met niet-woonfuncties verhoudt, tenminste als de bewoners niet gewend zijn aan grootstedelijkheid, maar voormalige hoogopgeleide en goedverdienende bewoners zijn van groeikernen, villadorpen of buitenwijken. Die laatste kunnen de chaos van de grote stad namelijk slecht verdragen. Straks zijn de meeste Nederlandse binnensteden veranderd in woonwijken. Dat was ongeveer mijn boodschap.

Wat schreef The Guardian? In ‘Inner-city living makes for healthier, happier peope’ staat te lezen dat bewoners van binnensteden, anders dan mensen veelal denken, gelukkiger zijn, gemakkelijker socialiseren en ook een betere gezondheid genieten dan bewoners van dorpen of buitenwijken. “Downtown residents – packed together in tight row houses or apartment blocks – are more active and socially engaged than people who live in the sprawl of suburbia.” Geciteerd wordt uit een recente studie van de University of Oxford en de University of Hong Kong waarin tweeëntwintig Britse steden met elkaar werden vergeleken. Ruim 400.000 inwoners, waaronder die in Londen, maakten deel uit van het onderzoek. Hun gezondheid bleek gemiddeld beter en hun sociale omgeving gevarieerder wanneer zij in een stedelijke dichtheid van meer dan 32 woningen per hectare leefden. Mensen die in de binnenstad wonen, wandelen meer, aldus de onderzoekers. En wandelen is gezonder, socialer, opwekkender dan autorijden of zelfs fietsen. Ze stellen vast dat alle regelgeving en planningsinstrumenten hogere dichtheden tegenwerken vanuit het idee dat buiten wonen in een lage dichtheid voor mensen gezonder zou zijn. Ook Londen blijft een van de minst dichtbevolkte steden ter wereld. De planologen hebben het nog altijd niet begrepen.

Tagged with:
 

Canadese huizenbubbel lek geprikt

On 4 september 2017, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in De Volkskrant van 27 mei 2017:

 

 

Een klein berichtje in de Volkskrant was het, meer niet. De huizengekte in Toronto, Canada, blijkt te zijn omgeslagen in een crisis. Huiseigenaren proberen in paniek hun pas verworven vastgoed kwijt te raken nu een einde is gekomen aan de krankzinnige waardestijging, afgelopen jaar liefst 33 procent. Aanleiding: een nieuwe belastingmaatregel (15 procent) die de regering van Ontario voor buitenlandse kopers van vastgoed in de oververhitte woningmarkt van de hoofdstad afkondigde. Vooral vanuit Azië werden op grote schaal laagbouwwoningen opgekocht. In en rond de stad werd gevochten om grond, maar Toronto hanteert een Green Belt-politiek die het aanbod van bouwgrond ernstig belemmert. In het centrum verrezen overal woontorens. Het bleek niet genoeg. De vraag bleef vooral gericht op de laagbouwwoningen. Het gevolg was dat Toronto onbetaalbaar dreigde te worden voor grote groepen inwoners. Midden 2016 bleek meer dan 90 procent van de laagbouw van Toronto meer dan 1 miljoen dollar te kosten. Er was onmiskenbaar sprake van een housing bubble. Met de maatregel hoopte Ontario de woningmarkt te stabiliseren. Maar men had niet verwacht dat hij zo snel zou inklappen. Toch liggen de huizenprijzen nog steeds ruim 5 procent boven de waarde van afgelopen jaar. Je zou kunnen zeggen dat de lokale woningmarkt is genormaliseerd.

In Amsterdam stegen de huizenprijzen afgelopen jaar met liefst 21 procent. Dat is weliswaar minder dan in Toronto, maar toch ruim voldoende om te kunnen spreken van een ernstige situatie. Ook in de hoofdstad dreigen veel woningen voor grote groepen onbetaalbaar te worden. Michiel Couzy en Ton Damen beschreven in Het Parool van 13 juli 2017 hoe dat werkt: omdat er veel geld te verdienen valt, steken rijke particulieren en beleggers hun kapitaal in Amsterdamse bakstenen, met als gevolg dat de prijzen verder stijgen. “Het is een duizelingwekkend rendement, waaraan bijvoorbeeld de aandelenbeurs een puntje kan zuigen.” Niemand heeft nog opgemerkt dat Amsterdam, net als Toronto, een restrictief ruimtelijk beleid voert waardoor bouwgrond hier bijna niet beschikbaar is. Rond de stad is bouwen simpelweg verboden. Een groot deel grenst aan het zogenoemde Groene Hart. Veel groen behoort tot de veelgeroemde scheggen. Ook de bouwhoogte is in een groot deel van de stad gelimiteerd. Het opspuiten van wat eilanden bij IJburg is het enige dat resteert. Geen wonder dat de woningprijzen uit de pan rijzen. Als Amsterdam niet wil expanderen, dan is een belastingmaatregel als de Canadese ook bij ons het enige alternatief.

Tagged with:
 

Egalitair Tokio

On 26 juni 2017, in hoogbouw, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in The Tokyo Files 2016 van Clark Parker:

 

Afgelopen woensdag presenteerde de Urban Planning Group van de Universiteit van Amsterdam zijn lopende onderzoeken aan de gemeente. Ook mijn eigen vergelijkende onderzoek naar ‘Smart Communities in Amsterdam+Tokyo’ werd met PhD’s en studenten uit de Research Master besproken. Daar kwam de vraag op of niet ook Tokio veel gated communities kent. Op mijn ontkennende antwoord werd met ongeloof gereageerd. Hoe kan een Aziatische megastad met meer dan 35 miljoen inwoners geen gated communities tellen? In The Tokyo Files geeft Clark Parker een verklaring. Tokio kent overal een relatief hoge dichtheid, alle woningbouw is sterk op metro en trein gericht, de criminaliteit in Tokio is laag, ook de inkomensongelijkheid is er gering. Niet vergeten moet worden dat Tokio uit een zeer omvangrijke middenklasse bestaat die in de naoorlogse periode vanuit het egalitaire Japanse ideaal van de ‘100 miljoen middenklasse’ werd opgekweekt. Dat ideaal kwam neer op een hecht gezinsleven, hard werken, sobere huisvesting, speeltuinen voor kinderen en voor iedereen een fiets.

De belangrijkste reden voor het ontbreken van afgeschermde woongebieden voor de rijken in Tokio schuilt in de Japanse regelgeving. In ‘Vertical Gated Communities in Tokyo’ (2007) schrijft Junko Abe-Kudo, verbonden aan Sugiyama Jogakuen University, dat het Japanse Bouwbesluit geen wegen toestaat die uitsluitend eigendom zijn van en onderhouden worden door bewoners zelf of door gemeenschappen van bewoners. Alle wegen moeten vrij toegankelijk zijn. “Therefore, at present in Japan, we do not have any American style gated communities which are physically isolated from the neighbouring area with gates, fences around estates, and roads possessed communally and privately among the residents.” Gewoon een kwestie van wetgeving dus.  Kan elke stad doen. Het resultaat is een reusachtige, zeer leefbare megastad waar mensen van allerlei slag elkaar dagelijks op straat tegenkomen. Maar waterdicht is het niet. Want wat gebeurt er op dit moment in Tokio? De wens om je als rijke af te zonderen is kennelijk zo sterk dat men de laatste tijd zijn toevlucht zoekt in hoogbouw. Het verklaart deels waarom hoogbouw aan een stevige opmars bezig is in Tokio. Hoogbouw, wel te verstaan, voor de rijken.

Tagged with:
 

Bouwen, sociale ingenieurs, bouwen!

On 20 maart 2017, in stedenbouw, by Zef Hemel

Gezien in De Bazel, Amsterdam, op 16 maart 2017:

 

Mooie tentoonstelling over de naoorlogse uitvoering van het Algemeen Uitbreidingsplan van Amsterdam, nu te zien in De Bazel aan de Vijzelstraat. Afgelopen week werd hij geopend door burgemeester Van der Laan. De tentoonstelling bestaat uit vier stijlkamers. Elke kamer heeft betrekking op een periode: 1935, 1958, 2006, 2017. Telkens waan je je in een ruimte waar ambtenaren, na te hebben vergaderd, net hun hielen hebben gelicht. Een stem praat je bij over de stand van het denken. Die uit 1958 vormt voor mij de kern: dan bevinden we ons midden in de naoorlogse uitvoering van het grote plan. De ruimte is gevuld met tekentafels en allerhande maquettes, op een groot prikbord aan de wand wordt de uitvoering van elke wijk en buurt nauwgezet bijgehouden. Met man en macht wordt geprobeerd om in tien jaar tijd liefst 50.000 arbeiderswoningen in Amsterdam bij te bouwen. Dat begint in 1946 en is in 1958 grotendeels gelukt. Ondertussen zien de in witte jassen geklede sociale ingenieurs zich geconfronteerd met reorganisaties en bezuinigingen. 1958 is ook het jaar waarin Cornelis van Eesteren als hoofd van de afdeling Stadsontwikkeling wordt opgevolgd door mejuffrouw Mulder. Eerder al, in 1953, had zijn kompaan Van Lohuizen er de brui aan gegeven.In de tentoonstelling wordt niet vermeld dat Van Eesteren juist dan van de Minister van Verkeer en Waterstaat de opdracht kreeg om Lelystad te ontwerpen, een nieuwe stad in de polder van 100.000 inwoners, bedoeld voor Amsterdammers die van hogerhand moesten ‘overlopen’. 

Ik zag opvallende parallellen met de Sovjet-Unie van Nikita Chroetsjov: ook daar was de naoorlogse opgave om tegen de laagst mogelijke kosten zoveel mogelijk arbeiderswoningen te bouwen. In Nederland en in Rusland werd dit alles destijds door politici bedisseld en door overheidsdiensten loyaal uitgevoerd. Woningbouw was de grootste zorg in het naoorlogse berooide Europa, zowel in Oost als in West. En het AUP zelf (1935) was een plan uit de crisisjaren dat tien jaar werkloos op de plank was blijven liggen. De joodse wethouder Van der Velde had het plan nog als raadslid vastgesteld en verordonneerde in 1946, amper teruggekeerd uit de kampen, versnelde uitvoering. De begroting van Publieke Werken ging van 15 miljoen in 1945 naar meer dan 120 miljoen gulden in 1957. En warempel, het lukte de ambtenaren om de onmogelijke klus te klaren. Maar zijn opvolger Van ‘t Hull wilde de opgebouwde macht van de ambtelijke diensten alweer breken. Zijn gedwongen vertrek wachtte Van Eesteren niet af. Tentoonstelling en teksten lezen als een Sovjet-epos met haar vijfjarenplannen, economische beloftes, nadruk op arbeiderswoningen, politieke heroïek, overheidsplanning, het breken van de ambtelijke macht, alles op een ongekend grote schaal. Lenin en Stalin als de helden van de sociale ingenieurs, ze hadden zowaar hun evenknieën in de Nederlandse polder. Nee heus, de opgave waar Amsterdam anno 2017 voor staat is een andere dan in 1945. Laat de overheid niet opnieuw 50.000 woningen in tien jaar tijd uit de grond willen stampen. Dit keer liever een metropolitane ambitie van de nieuwe middenklasse.

Tagged with:
 

Wen er maar aan

On 15 maart 2017, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in BloombergMarkets van 17 januari 2017:

Amsterdam wordt onbetaalbaar. Een woning kopen in de hoofdstad is nu al behoorlijk lastig. Straks is de stad niet meer toegankelijk, vrezen velen. En die vrees is terecht. Want goedkoop zal Amsterdam niet meer worden, eerder duurder, veel duurder zelfs. In Aziatische steden is dit al een heel normaal verschijnsel. Niemand in Tokio, Hongkong, Seoul of Singapore kan zich de aanschaf van een huis veroorloven. Vrijwel iedereen huurt daar een appartement en consumeert een beperkt aantal vierkante meters. Ook Londen, New York, San Francisco, Toronto en Wenen moeten er aan geloven. In mijn boek ‘De toekomst van de stad. Een pleidooi voor een metropool’ (2016) schreef ik dat het een gemiddeld gezin in Peking 22,3 jaar kost om een huis te kunnen kopen, in Shanghai is dat 15,9 jaar. Dat is twee keer zo lang als in Tokio, drie keer langer dan in Londen, en vier keer langer dan in New York. Begin dit jaar berichtte BloombergMarkets dat de woningprijs/inkomen ratio in Hongkong op dit moment het ongunstigst is, daarna volgt Mumbai, Londen staat genoteerd op vijf, Tokio op zes, Singapore op zeven. Amsterdam komt in de top tien nog niet voor. Daarvoor is een reden. Maar dat kan snel veranderen.

Op dit moment jaagt de Nederlandse regering de koopmarkt nog flink aan door het fiscaal aantrekkelijk maken van de aanschaf van huizen. Het lage rentetarief helpt haar daarbij. Woonruimte huren daarentegen is belachelijk duur gemaakt. Doel van dit alles is om voor de Tweedekamerverkiezingen van maart 2017 vooral in de krimpgebieden de in elkaar gezakte woningmarkt op te krikken, de fouten in het VINEX-beleid te verdoezelen en bovendien de in nood verkerende banken te redden. Het scheelt kiezers als mensen in de provincie niet langer hun woning ‘onder water’ hebben staan. Het bijeffect is dat in Amsterdam de koopprijs tot ongekende hoogte wordt opgestuwd. Dat laatste neemt men in Den Haag voor lief. Misschien hopen de Amsterdammers zelf dat de volgende regering bij zinnen zal komen en de koopwoningenmarkt zal doen afkoelen. Vooral starters op de woningmarkt zouden daarvan profiteren. Ik voorspel echter dat dat niet zal gebeuren. Of misschien gebeurt het wel, maar Amsterdam zal desondanks alleen maar duurder worden. Amsterdam is te mooi, te geliefd in de wereld, te internationaal en veel te klein en te dun bebouwd. Uiteindelijk zullen we allemaal woonruimte gaan huren. Alleen een verdubbeling van Amsterdam kan iets helpen. Maar daarvoor moest je bij deze regering niet wezen.

Tagged with:
 

Pleur op!

On 4 maart 2017, in kunst, stedenbouw, wonen, by Zef Hemel

Voorgedragen in Cargo, Amsterdam, op 26 februari 2017

 

Aarde, water, lucht en vuur. De vier oerelementen. Ik herkende ze meteen. Mooie beelden van fotografe Annaleen Louwes in Cargo, in de Houthaven, aldaar te zien tot 19 maart 2017. Vooral het geluid vond ik mooi. Geluid is in DUSK bijna even belangrijk als beeld. Afgezien van het ademhalen, hoorde ik vooral havengeluiden. Het geluid van Coen- en Vlothaven: Cargill, Igma, Amfert, Eggerding: dat is overslag van soja, kunstmest, cacao. Het drukste deel van de Amsterdamse haven. Waarom was ik zo gespitst op het geluid?

 

Mediation om Houthaven

Twee jaar lang nam ik deel aan een mediation-traject met Eberhard van der Laan, in 2007 nog advocaat. Ik vertegenwoordigde de stad, Hans Gerson de haven, we werden bijgestaan door de projectleiders van Houthaven en NDSM, plus een vertegenwoordiger van de vier bedrijven, en met de provincie als toezichthouder. De gesprekken gingen over geur, stof, maar vooral over geluid: wanneer gaan de toekomstige bewoners van Houthaven over het geluid van de haven klagen? Niet de volksgezondheid was in het geding, nee, het ging om potentieel klagende Amsterdammers.

Een slepend conflict van twintig jaar was eraan voorafgegaan: bestemmingsplannen voor Houthaven waren keer op keer getorpedeerd door de havenbedrijven. Ze vreesden dat de toekomstige bewoners last zouden krijgen van hun geluid. Nu lag er weer een nieuw bestemmingsplan voor. Opnieuw werd voor juridische procedures gevreesd.

Voor het convenant kreeg ik opdracht om de kritische geluidscontour van 50 DB op een kaart te tekenen. Als een soort van bestandslijn. Ik herinner me de gesprekken met de geluidsdeskundigen van de provincie en de milieudienst. De contour werd theoretisch berekend. Daarover was veel discussie mogelijk. De stedenbouw werd ingezet om de contour vast te leggen. Ziedaar de hoge muur aan de kant van de Minervahaven. Die moet het gevreesde havengeluid tegenhouden.

Ik ben in die tijd zelf gaan luisteren, bij westenwind, juist toen een aantal schepen in de Vlothaven gelost werden. Wat hoorde ik precies? Hoofdzakelijk autoverkeer. Vanwege dat autoverkeer moesten we een verkeerstunnel graven, kosten 40 miljoen. En ik dacht: als dat verkeer onder de grond verdwijnt hoor je de havenbedrijven nog veel duidelijker.

 

Geen spade in de grond

Na twee jaar tekenden we het convenant, in 2009. Eindelijk mochten we gaan bouwen. Maar de financiële crisis was toen net uitgebroken en het gemeentebestuur besloot tot een bouwstop. Van het grondbedrijf moesten we allemaal ons werk neerleggen, er mocht geen spade meer in de grond. Opnieuw gingen vijf kostbare jaar verloren. Ondertussen liepen de kosten verder op. We moesten de havenbedrijven alle juridische kosten van de afgelopen twintig jaar betalen, we moesten geld storten in een fonds waarmee de bedrijven geluidwerende maatregelen kunnen nemen, we moesten een verkeerstunnel graven, we hadden vijfentwintig jaar niet gebouwd, dus de rentekosten liepen verder op en we hadden telkens weer nieuwe bestemmingsplannen moeten tekenen. Geen wonder dat Houthaven nu erg duur, nee onbetaalbaar wordt.

Maar het ergste is dat Amsterdam al die tijd geen woningen bouwde. En dat Amsterdam steeds duurder wordt. Niet alleen door de stijgende bouwkosten, maar vooral door de schaarste die Amsterdam dus zelf creëert, terwijl steeds meer mensen maar wat graag in Amsterdam zouden willen wonen.

Geluid speelt in dit alles een cruciale rol. Geluidsoverlast wel te verstaan. En dat heeft alles te maken met een probleem dat de Amsterdamse hoogleraar geografie, Rob van Engelsdorp Gastelaars, mij ooit eens uitlegde: de nieuwe bewoners van Amsterdam (de zogenoemde nieuwe stedelingen) wonen niet grootstedelijk, maar suburbaan. Ze willen geen overlast, geen herrie. Ze willen leven in een conflictvrije woonbuurt, net zoals ze in Almere of Lelystad een rustige woonomgeving kopen. Want groeiende welvaart leidt in de eerste plaats tot het uitbannen van conflicten en overlast. Rijke, hoogopgeleide mensen nemen al snel een advocaat in de arm. Welvaart, niet armoede, leidt tot segregatie en juridisering.

 

Rolkoffergeluiden

Er is een mooi boek van de Amerikaanse socioloog Richard Sennett uit 1971, waarin deze dit nieuwe fenomeen beschrijft. In ‘The Uses of Disorder’ wees hij op de generatie van jonge babyboomers die terugkeerde naar de grote stad. Ze waren in de suburbs beschermd opgegroeid, in een hele rustige woonomgeving. Nu stapten deze welvaartskinderen uit hun beschermende cocon, gingen terug naar de grote stad, maar ze konden aan al die wanorde maar moeilijk wennen. Want grootstedelijkheid is wanorde. Naarmate ze rijker werden, gingen ze toch weer de grote stad als een buitenwijk bewonen. Ze begonnen te klagen over fietsers, toeristen, vuilnis, auto’s, de gemeente, alles. Hun levensmotto is ‘pleur op!’ Sennett pleitte voor chaos en wanorde en zag het nut van conflicten. Alleen door te leren omgaan met conflicten worden wij mensen werkelijk volwassen. Grootstedelijkheid is de enige manier om de grote wereld aan te kunnen. Rijke mensen die maar klagen en naar de rechter lopen vertonen kinderlijk gedrag.

Geluidsoverlast is het criterium. Hoeveel geluid kunnen mensen verdragen? De maatstaf is 50 DB. Havengeluiden hebben iets romantisch, maar dat telt voor de wetgever niet. Geluid is geluid. En de geluidswetgeving in dit land biedt rijke burgers een uitgebreid keuzemenu voor procederen.

Het deed me denken aan ´Berlin, Symphonie der Grossstadt´, de film van Walther Ruttmann, 1927: een dag in het leven van Berlijn, een mooie film in zwart-wit, het ontwaken van de stad, het spitsuur, het verkeer, de fabrieken die draaien, de machines die fluiten, de herrie, de terugkeer van de rust, het weer gaan slapen. Ook die film ging over geluid. Symfonisch geluid. Geluid hoort nu eenmaal bij de grootstad.

Maar Amsterdam is geen grootstad en wordt dat ook niet meer. Er wordt steeds minder gebouwd, ook al wil iedereen hier graag wonen en schieten de prijzen regelrecht door het plafond. Juridisch wordt alles dichtgetimmerd. Rijke, hoogopgeleide mensen willen Amsterdam in alle rust, als een Almere, conflictvrij bewonen. We bouwen muren in de stad om het geluid buiten te houden. Geen hotels meer, geen Airbnb, geen hoogbouw, geen dagjesmensen, geen buitenlanders, pleur op allemaal! Amsterdam wórdt net als Almere. Conflictvrij, een gezuiverde ruimte. Zelfs het geluid van de rolkoffers is storend en moet worden uitgebannen.

Het gevecht om het geluid is het centrale slagveld in het welvarende Amsterdam. Het wachten is op de eerste nieuwe bewoner in Houthaven die gaat procederen tegen een van de havenbedrijven.

Tagged with:
 

Wall of Money

On 16 juni 2015, in economie, vastgoed, wonen, by Zef Hemel

Read in NRC Handelsblad of 9 and 12 June 2015:

 

Alarming news. Vacant real estate in the Netherlands since 2010 more than dubbeled. The total amount of square meters empty office space is now 9 million, of m2 empty retail space it’s 2,7 million. And it gets worse, even after the crisis. Why? Because a ‘wall of money’ is flooding the real estate market since the financial crisis ended. That was the alarming news in NRC Handelsblad of 12 June 2015. Edwin Buitelaar, researcher at the Planning Bureau for the Built Environment in The Hague, gave a serious warning. However, no one seems to listen. While planning restrictions get less and less tight (spatial planning in general seems to be hampering economic growth), money flows in. The coming years the real estate market will grow on a massive scale, because there will be no profitable alternative to invest in. So vacant buildings will become the standard soon. Buitelaar thinks especially new shopping malls will have a devastating effect. Whole shopping streets could become ghost areas. Capitalism could destroy our heritage and our communities.

However, economists think the building industry is key for the recovery of the national economy. Especially the housing market is crucial in their eyes. Maarten Schinkel wrote on this new dogma on the front page of NRC Handelsblad of 9th of June. In ‘Optimism about the Dutch economy thanks to the housing market’ he explains why. Over the last twenty years the Dutch economy and the housing market have become heavely intertwined. In fact, VINEX (National Policy on Spatial Planning) has become a part of the Dutch national monetary policy. It means that the value of all the housing stock should be rising permanently, otherwise the economy will not grow. Still many dwellings are ‘under water’, (which means: the actual value is lower than when they were bought). And we all know that it takes a long time before dwellings will be abandoned. At this moment many Dutch households already stick to their place, because they cannot sell their real estate. With this ‘wall of money’ coming in it will even get worse. It may cure the economy, but it will destroy the Dutch landscape. Capitalism without planning is a horrible scenario. (photo: RAAAF, Vacant NL)

Tagged with:
 

Learning from the UK

On 1 juni 2015, in bestuur, wonen, by Zef Hemel

Read in The Independent of 29 May 2015:

 

So that was reveiling news. In The Independent of 29 May 2015 Jon Stone wrote on poverty in London and Great Britain. Its message: "The most wealthy areas in Wales and Northern Ireland are on average poorer in terms of disposable income than the most deprived areas of London." The Office for National Statistics had released figures for household disposable income in different regions of the UK. Barking, Dagenham and Havering in London showed a disposable income more than double poorer the richest area in the capital, but the wealthiest areas in Wales and Northern Ireland still had lower incomes than London’s poorest areas. Of course, housing costs in London are significantly higher, so higher incomes here go to expensive rental and property markets. So how inequal are Great Britian and London then? It’s difficult to say. The picture gets disturbing, inequality should be judged more and more locally. So here it is: “The Government has brought forward plans to devolve power to cities and metropolitan areas in a bid to give regions more control over their local economies.

In the Netherlands the same process of rising local and regional disparities is discernable. Poverty in Amsterdam is not the same as poverty in Groningen or Drenthe. Even without powerful global cities like London or New York the economic landscape of the Low Countries is showing traits of the same growing spikyness. Even though the Dutch love sameness, which they think is democratic, (and the Dutch always used to fight differences), they can no longer deny its existence. What the Dutch government therefore should do is radically decentralise the fiscal system. That’s what also Jaap Modder, Jeroen Saris and Wouter Veldhuis pleaded for in De Volkskrant of 2 February 2015. “The main spatial issues are no longer national, but European and local.” Regional VAT, they wrote, would give city-regions the means to invest in their own economy, more than in the existing system where the Dutch state distributes huge amounts of money according to principles that are no longer just. The regional disparties have grown already too big, the power of the Dutch state too weak.

Tagged with: