Een ode aan Ed van Thijn

On 10 februari 2019, in bestuur, wonen, by Zef Hemel

Gelezen in ‘Jongens, maak het maar mooi’ (2016) van Max van den Berg:

Afbeeldingsresultaat voor max van den berg jongens

De problemen in de Amsterdamse binnenstad zijn groot. Binnen de Singelgracht wordt bijna niet meer gewoond, sommige delen zijn tot regelrechte no-go areas verworden. Drugshandel, criminaliteit, verkrotting en ernstige vervuiling bedreigen de centrumfunctie van de historische kern van de hoofdstad van het land. Amsterdam schaamt zich. Vooruitlopend op de gemeenteraadsverkiezingen van 1982 richt burgemeester Ed van Thijn een Adviesgroep Binnenstad in met vertegenwoordigers uit bedrijfsleven, universiteit, kunst- en cultuursector, vakbonden en bewonersorganisaties. Zij schrijven een rapport. Na de verkiezingen wordt binnen het nieuwe college de burgemeester aangewezen als bestuurlijk coördinator van een ‘Aanpak voor de binnenstad’. Van Thijn vraagt Max van den Berg, eerder directielid van de Dienst Ruimtelijk Ordening maar inmiddels werkzaam op het stadhuis, om de rol op zich te nemen van ambtelijk coördinator. Onder zijn aanvoering wordt een klein team op het stadhuis geformeerd dat steeds met de burgemeester overlegt. Daarnaast komt er een Werkgroep Binnenstad, waarin 35 vertegenwoordigers van de meest betrokken diensten zitting nemen. Bovendien laat Van den Berg zich adviseren door een werkgroep Juridisch Beheer die helpt “af en toe totaal verknoopte formele situaties te ontwarren en in beweging te brengen.” Opvallend is de informele sfeer; met de burgemeester wordt veel gelachen. Coördinator Van den Berg weet zich omringd door een “enthousiaste groep, zonder macht, maar met de wil problemen op te lossen en tot daden te komen, wat bijna steeds lukt.” Is er een visie op de toekomst van de binnenstad? Nee, er zijn alleen actievoorstellen. De binnenstad moet worden gered.

Aan het woord is Van den Berg, die in 2015 terugblikte op zijn ambtelijke carrière in Amsterdam en daar een boek over publiceerde. Centraal in de strategie die de burgemeester en hij na 1982 ontwikkelen, staat ‘herstel van vertrouwen’. Daarvoor is ‘openheid’ een eerste vereiste, en ook ‘flexibiliteit’. “Ons doel is simpel: Verbeter het imago van Amsterdam en maak de binnenstad mooi en schoon.” Wat opvalt in de aanpak die uiteindelijk gekozen wordt is de nadruk op het wonen: het stegenplan, het wonen-boven-winkels-plan, het gatenplan, het herstelplan voor de Zeedijk, de voltooiing van de stadsvernieuwing op de Eilanden, in de Jordaan, de Nieuwmarktbuurt. In 1981 wonen er nog maar 53.000 mensen in de Amsterdamse binnenstad. Vier jaar later zijn dat er weer 57.000; ondertussen staan er plannen gereed die het totaal zullen brengen op 60.000. Maar dat niet alleen. Vanaf 1985 worden de inspanningen ook gericht op hoger onderwijs in de binnenstad met drie clusters van liefst 39 hbo-instellingen en een universiteit. En ook cultuur, kunst en toerisme krijgen een impuls, met initiatieven voor tal van nieuwe accommodaties. Het werd in die vroege jaren ‘80 allemaal bedacht en in werking gezet. Dertig jaar later wonen er meer dan 86.000 Amsterdammers in de binnenstad; hun aantal neemt verder toe, tot 91.500 in 2040. Bijna evenveel jongeren studeren er.  Het bedrijfsleven floreert. Het aantal toeristen groeit explosief. De binnenstad, inmiddels bijna te mooi, dreigt te bezwijken onder haar enorme succes. In 2018 werd ze door Elsevier Weekblad uitgeroepen tot beste binnenstad van Nederland. Tegelijk broeit het en gist het. Het wordt te druk. De prijzen gaan sky high. Amsterdammers keren zich af. Anno 2019 moet de binnenstad opnieuw worden gered.

Tagged with:
 

Wonen aan de metro

On 8 december 2018, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in The Localfrance van 18 mei 2016:

 

Twee jaar geleden publiceerde StreetPress en verhuurder Rentswatch in Parijs een kaart waarop de gemiddelde vierkantemeter-prijzen van woningen per metrohalte in de Franse hoofdstad stonden aangegeven. Rentswatch analyseerde duizenden woningen met huur- en verkoopprijzen over een periode van zes maanden, afgeleid van het Franse Funda, makelaarskantoren en informanten. De prijsindicatie op de kaart geeft telkens het bedrag weer dat men maandelijks moet betalen voor een flat van 35 vierkante meter binnen een straal van 500 meter rond het metrostation, sociale woningbouw niet inbegrepen. Zeer handige en ook verhelderende kaart moet ik zeggen. De allerduurste plek om te wonen in Parijs is de buurt rond halte Bir-Hakeim, vlak bij de Eiffeltoren. Een klein flatje kost daar per maand al snel 2.150 Britse pond. En het goedkoopst? Dat is La Courneuve-8 mei 1945, daar betaal je ‘slechts’ 480 Britse pond per maand voor 35 m2. Hoe verder naar buiten, hoe goedkoper het wonen in Parijs wordt. Allicht.

Uit de kaart blijkt dat je soms een paar haltes verder buiten het centrum gemiddeld al honderden ponden per maand minder aan woonlasten betaalt. Bijvoorbeeld Concorde. Daar betaal je op dit moment al snel 1.610 Britse pond per maand. Maar ga je slechts één halte verder in welke richting dan ook, dan daalt de gemiddelde koopprijs ineens met 500 pond maandelijks. Afgelopen zomer logeerden wij aan het Bassin de la Villette in het 19e arrondissement. Dat is vlak bij Jaurès. Een appartementje van 35 m2 kost daar volgens de kaart 940 Britse pond per maand. Eén halte verder naar het oosten (Laumière, Bolivar) scheelt mooi 100 pond in de portemonnee. Eén halte naar het westen of zuiden blijkt echter 50 tot 70 pond duurder. Soortgelijke kaarten als die voor Parijs, zijn ook gemaakt voor Berlijn en München. Ook Amsterdam wordt steeds duurder. Koopprijzen verschillen per buurt. Die verschillen kunnen flink oplopen. Nu er eindelijk een Noord/Zuidlijn rijdt is de vraag: wanneer komt Amsterdam met zo’n kaart?

Tagged with:
 

Het geheim van Singapore

On 27 november 2018, in economie, sociaal, wonen, by Zef Hemel

Gehoord in de Trêveszaal te Den Haag op 22 november 2018:

Afbeeldingsresultaat voor map singapore public housing hdb

Bron: SRX Property

Het regeringsdiner tijdens het bezoek van de president van Singapore aan Nederland vond plaats in de chique Trêveszaal op het Binnenhof in Den Haag. Minister-president Rutte zat voor. Als een van de genodigden luisterde ik toe. Eerst wees de premier op de langjarige betrokkenheid van de Nederlander Albert Winsemius bij de opbouw van de stadstaat Singapore. Daarna kon het gesprek beginnen. Onderwerpen waren onderwijs en innovatie, sociale inclusie en circulaire economie. Bij elk van de drie onderwerpen vertelde een Nederlandse bewindspersoon over het staande beleid, waarna zijn Singaporese collega het stokje overnam. Zo konden alle aanwezigen getuige zijn van een boeiende vergelijking tussen stadstaat Singapore en Nederland op elk van de drie onderwerpen. Vooral sociale inclusie vond ik interessant. Minister Koolmees vertelde het Nederlandse verhaal. Van Singaporese kant was het de president zelf, mevrouw Halimah Yacob, die intervenieerde. Zij wees op het recht van een dak boven het hoofd als uitgangspunt voor integratie. Elke inwoner van Singapore, zei zij, krijgt een betaalbare woning toegewezen van de regering. Dit verklaart het extreem hoge aandeel sociale woningbouw in Singapore: meer dan 80 procent van alle woningen wordt beheerd door de Housing and Development Board. Vanaf 1999 worden er door HDB ook op grote schaal woningen voor de middelklasse gebouwd. Het wonen in Singapore is extreem duur, maar door deze krachtige bemoeienis van de staat blijft wonen voor alle Singaporezen betaalbaar.

Van Nederlandse zijde werd hier niet op gereageerd. Misschien was het omdat de minister van wonen ontbrak. Dat het nota bene Albert Winsemius zelf was die Singapore destijds aanzette tot grootschalige sociale woningbouw, het werd aan tafel niet opgemerkt. Winsemius wist dat betaalbare huisvesting buitenlandse bedrijven naar Singapore zou lokken. Het heeft gewerkt en het werkt nog steeds. Dat wonen in de grote steden, Amsterdam voorop, op dit moment voor de meeste mensen onbetaalbaar wordt, is puur slecht voor de Nederlandse economie en ook slecht voor de ‘squeezed middle class’ die populistische begint te stemmen. Het vraagt om een sterk interveniërende overheid als het om wonen gaat. Maar dat gebeurt in Nederland gek genoeg niet. Er wordt nog steeds vertrouwd op de markt. VINEX was een marktgerichte benadering na de bruteringsoperatie van kabinet Lubbers II. Vanaf toen werden Nederlanders aangemoedigd om een eigen woning te kopen. Tijdens de financiële crisis van 2008 bleek hoe gevaarlijk dit was. In navolging van Singapore zouden wij hier óók een Housing and Development Board moeten instellen, die op grote schaal betaalbare woningen gaat bouwen in hoge dichtheid, te beginnen in en rond Amsterdam. Zou bovendien helpen bij het onderwerp in kwestie, te weten sociale inclusie. Hoogste tijd voor een Singaporese Winsemius die onze regering gaat adviseren.

Tagged with:
 

Tekens van stedelijkheid

On 21 oktober 2018, in participatie, wonen, by Zef Hemel

Gesproken in De Nieuwe Liefde te Amsterdam op 18 oktober 2018:

Afbeeldingsresultaat voor a theory of urbanity zijderveld

Zowel stadshistoricus Tim Verlaan als ik hield afgelopen week de Enneüs Heermalezing in De Nieuwe Liefde te Amsterdam. De lezing, die jaarlijks wordt georganiseerd door woningbouwvereniging De Alliantie te Amsterdam, stond dit jaar in het teken van stedelijke verdichting. Tim zoomde in op de grote stadsprojecten in Amsterdam in de jaren zestig en zeventig: het Caransahotel op het Rembrandtplein en de voorgenomen sloop van het huis van bewaring aan het Leidseplein.  Zijn verhaal eindigde na alle oproer in 1978, op het moment dat Enneüs Heerma wethouder werd in Amsterdam in het college van Jan Schaefer en Michael van der Vlis. Deze nieuwe generatie bestuurders wilde een ander soort stad. Mijn lezing begon in 1995, toen Heerma als staatssecretaris de bruteringsoperatie uitvoerde waarmee de rijksoverheid de woningbouwverenigingen financieel verzelfstandigde. Aan de hand van ‘A Theory of Urbanity’ (1998) van de Rotterdamse socioloog en partij-ideoloog van het CDA Anton Zijderveld beschreef ik de context van die operatie: het terugveroveren van stedelijkheid die was verloren gegaan door de dominantie van de Nederlandse staat in het domein van het wonen. In deze stedelijke revolutie is dichtheid geen doel, maar een middel. Het doel is nieuwe stedelijkheid: stedelijke trots, stedelijke autonomie, burgerschap, vrijheid, zelfbeschikking.

In de loop van de twintigste eeuw had de Nederlandse staat niet alleen de volksgezondheid, de cultuur en het hoger onderwijs, maar ook de volkshuisvesting aan zich getrokken. Tot die tijd waren dit nog bevoegdheden geweest van stedelijke autoriteiten. Centralisatie van de macht en rationalisering leidden tot abstractie. Ministeries en planbureaus gingen nationaal beleid dicteren; de regering in Den Haag besliste, de Haagse technocratie eiste vooral efficiency en doelmatigheid. De ruimtelijke orde werd een zorg die staatsplanners zich gingen toe-eigenen. Vrije stedelingen werden onderdanen. De steden, schreef Zijderveld, hebben ernstig onder deze nivellering geleden. De meeste verloren na de oorlog hun ziel. De arrogantie van de staat had al in 1968 jonge burgers de straat op gejaagd. Deze culturele revolutie had later allerlei vormen van decentralisatie, deregulering en privatisering teweeg gebracht: in de ogen van Zijderveld waren ze onderdeel van een noodzakelijk proces om de steden en hun inwoners weer meer autonomie te geven. In die politieke context, beweerde ik, moet de bruteringsoperatie van Heerma worden begrepen. De rest van mijn lezing ging over wat er daarna is gebeurd. Ik zag tekens van nieuwe stedelijkheid en tegelijk een ‘Den Haag’ dat weigert macht over te dragen. Stadstaatvorming, besloot ik, is de agenda van de toekomst.

Tagged with:
 

De rode woonagenda van Parijs

On 25 mei 2018, in Geen categorie, wonen, by Zef Hemel

Gehoord in Parijs op 17 mei 2018:

 

 Gerelateerde afbeelding

Paris Habitat is een van de 732 woningbouwverenigingen die Frankrijk telt. Samen beheren de Franse corporaties 4,6 miljoen sociale woningen, dat is 17 procent van de totale woningvoorraad van het land. In hoofdstad Parijs gaat het om 21 procent, iets meer dus dan het Franse gemiddelde. Dit komt neer op meer dan één miljoen sociale woningen. Maar dat is nog altijd te weinig. De Parijse woningmarkt is, net als die van Londen en Amsterdam, oververhit, op de wachtlijst staan meer dan 150.000 verzoeken die niet kunnen worden gehonoreerd. Bovendien kwamen sinds 2015 liefst 35.000 migranten de stad binnen die een goedkope woning nodig hebben. Het socialistische gemeentebestuur van Parijs wil daarom dat er jaarlijks 7500 sociale woningen worden bijgebouwd. Paris Habitat krijgt forse subsidie van de gemeente, naar ik begreep zeker 3 miljard euro, want bouwen in Parijs is extreem duur. Echter, de regering Macron betaalt die meerkosten niet. Wel eist de regering dat zeker 25 procent van de woningvoorraad in elke Franse gemeente in 2025 sociaal moet zijn, maar voor Parijs treft ze geen voorzieningen. Ondertussen liep de bijdrage van de Franse regering aan de woonagenda terug van 880 miljoen euro in 2005 naar 205 miljoen in 2017. Burgemeester Anne Hidalgo (Parti Socialiste) legt daarom fors geld bij en is nog ambitieuzer dan de president: liefst 30 procent van de woningvoorraad van Parijs moet volgens haar in 2025 sociaal zijn.

Paris Habitat beheert 124.000 sociale woningen, waarvan 90 procent binnen de gemeentegrenzen, dus binnen de Parijse Périphérique. Huurders betalen 5 tot maximaal 12 euro per vierkante meter; dat is een schijntje vergeleken bij de marktprijzen die in Parijs schommelen rond de 25 euro per vierkante meter. Elk jaar geeft de grootste corporatie van Frankrijk 5.000 woningen uit aan nieuwe bewoners. Daarvan is een steeds groter deel kwetsbaar en/of armlastig; ook de gemiddelde leeftijd gaat steeds verder omhoog. De leden van het Forum voor Stedelijke Vernieuwing die het hoofdkantoor van Paris Habitat bezochten klonk het als muziek in de oren. Sommigen vonden het zelfs ouderwets riant, zeker toen ze hoorden hoe de stad Parijs met financiële middelen bijsprong. De oren gingen zelfs klapperen toen ze van het plan hoorden om 96 sociale appartementen te bouwen in het oudste warenhuis van Parijs, ook wel bekend als Samaritaine, aan de oevers van de Seine. In Frankrijk is het vraagstuk van de sociale woningvoorraad inmiddels een belangrijk politiek aandachtspunt en de verbouwing van het beroemde warenhuis staat daarvoor symbool. Maar later, tijdens ons bezoek aan Clichy-Batignolles, hoorden wij hoe de prijzen van de sociale huurwoningen en vrijesectorwoningen in dit stadsvernieuwingsgebied extreem uit elkaar gaan lopen. Dat snel groeiende verschil voelt allerminst rechtvaardig.

Tagged with:
 

Meer dan genoeg woningen

On 5 maart 2018, in internationaal, wonen, by Zef Hemel

Gehoord op Roeterseiland Campus, Amsterdam, op 26 februari 2018:

Afbeeldingsresultaat voor richard ronald housing seoul

Bron: Richard Ronald, UvA

Zuid-Korea is ongeveer even groot als Engeland. Beide landen tellen circa 50 miljoen inwoners. In Korea woont de helft daarvan in slechts twee provincies. Samen vormen die Groot-Seoul. Aan het woord is Richard Ronald, hoogleraar Housing, Society and Space aan de Universiteit van Amsterdam. Afgelopen week verzorgde Ronald een gastcollege over Seoul in het bachelorprogramma Cities in Transation. Het eerste deel van zijn college ging over de wonderbaarlijke naoorlogse groei van Seoul, het tweede over woningbouw- en huisvestingstrends in recente jaren. De economische groei van Korea na het bestand van 1953, zei hij, was nog indrukwekkender dan die van Japan. Een ‘IJzeren Driehoek’ van bedrijven, politici en bureaucraten had de leiding genomen over een groei die het Westen naar de kroon moest steken. Ronald noemde het ‘developmentalism’, naar een begrip geïntroduceerd door Chalmers Johnson (1982). Koreanen waren in de jaren bereid geweest om grote offers te brengen. Het letterlijk bouwen van steden werd de economische groeimachine van het arme land. In plaats van een welvaartsstaat te ontwikkelen en mensen een vangnet te bieden, werd een dak boven je hoofd het middel om hardwerkende gezinnen materieel te ondersteunen. Bijgevolg werd de ‘Land and Housing Corporation’ een van de grootste bedrijven van het land. Seoul groeide razendsnel en stelde alle andere Koreaanse steden in de schaduw.

Door de economische crisis stokte echter eind jaren ‘90 de groeimachine die veertig jaar daarvoor onafgebroken had gestampt. Van een indrukwekkende 10 procent jaarlijkse groei ging het ineens naar 4 à 5 procent. Niet alleen groeide de Koreaanse economie langzamer, ook was welvaartsgroei voor iedere Koreaan niet langer vanzelfsprekend. Bijgevolg ontstond er een verschil tussen rijk en arm. Maar na en door de crisis werd Zuid-Korea wel democratischer. Veel inwoners willen niet langer puur economische groei tegen elke prijs en kiezen een regering die hen alternatieven biedt. Onderwijs vinden zij belangrijker. Wonen in Seoul is erg duur, dus nieuwe vormen van sociale woningbouw doen hun intrede. Het National Rental Housing Program werd in 1998 door president Kim geïntroduceerd. Ronald wees op de immense woningproductie in het land. Elk jaar worden 80.000 nieuwe woningen opgeleverd in Seoul, in Zuid-Korea als geheel gaat het om een productie van 500.000 woningen jaarlijks. Inmiddels is 12 procent van alle woningen min of meer sociaal. Dat is veel voor een land dat dertig jaar geleden nog vrijwel geen sociale woningbouw kende. Koreanen blijken overigens te sparen in plaats van te huren. Dat systeem heet Chonsei. Voor jongeren wordt Chonsei echter onbereikbaar. Zij kiezen voor Chon-wolse, dat is een nieuwe hybride vorm van huren. Zonder immigratie, besloot Ronald zijn overzicht, zal Korea snel krimpen. Woningen, zou je zeggen, zijn er over een tijdje meer dan genoeg. Of dat ook voor Seoul zal gelden is nog maar de vraag. Ronald houdt zijn intreerede op 6 april 2018.

Tagged with:
 

Segregation by design

On 10 februari 2018, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in The Economist van 2 december 2017:

Afbeeldingsresultaat voor folding beijing

Mijn pleidooi om Amsterdam in omvang te verdubbelen wordt door sommigen in verband gebracht met segregatie. Is zo’n verdubbeling, vragen zij zich af, wel eerlijk en inclusief? De rijksbouwmeester durfde zelfs te beweren dat een groter Amsterdam segregatie verergert. Laten we eens het tegenovergestelde denken en aannemen dat Amsterdam niet meer mag groeien. Wedden dat de rijke bovenklasse dan wint? Neem China. Een aantal jaren geleden besloot de Chinese regering dat de hoofdstad Peking niet meer inwoners mag tellen dan 23 miljoen. Dat was slechts 1 miljoen meer dan in 2017. Prompt begonnen de hoofdstedelijke autoriteiten arme, veelal kwetsbare mensen uit hun woningen te zetten. Die laatste werden onbewoonbaar verklaard, of als brandgevaarlijk beschouwd. Men had de grond nodig voor andere zaken. Grootschalige acties in de sloppenwijken om water, gas en elektriciteit af te sluiten vormden het begin van acties van regelrechte huisuitzettingen. Eind vorig jaar berichtte het Britse zakenblad The Economist over deze brute praktijken. In ‘Life imitates nightmares’ citeert het Chinese activisten die stellen dat de afgelopen vijf jaar al zeker drie miljoen mensen op deze wijze uit de grote steden zijn verdreven.

Tijdens het laatste grote partijcongres stelde de Chinese president Xi Jinping dat sociale ongelijkheid en de kloof tussen rijk en arm de grootste vraagstukken zijn waar China op dit moment mee worstelt. Vandaar het besluit om de groei van Peking en andere megasteden te stoppen. Volgens The Economist denkt het partijkader dat vooral jonge, mannelijke migranten in de grote steden een gevaar vormen voor de stabiliteit. Hun ouders trokken in de jaren tachtig naar Shanghai, Guangzhou, Shenzhen en Beijing, ze hebben nauwelijks onderwijs genoten, hun banden met hun geboortegrond verloren en een vrouw vinden lukt ze vaak niet. Ze moeten het liefst verdwijnen. The Economist vergelijkt de situatie met de bekroonde science-fiction roman ‘Folding Beijing’ van Hao Jingfang. “As in the fictional ‘Folding Beijing’, the real city government has a maximum target size for the capital’s population.” In het boek leeft de stedelijke onderklasse alleen ’s nachts, tussen tien uur ’s avonds en zes uur ‘s ochtends. De rest van de tijd wordt ze door de autoriteiten met drugs in slaap gehouden. Hoe inclusief is dat? Amsterdam wil groeien. Rijke Amsterdammers zorgen goed voor zichzelf. Niet groeien komt neer op verdrijving. Dat wordt gentrificatie genoemd. Een regering die zijn hoofdstad verbiedt te groeien of die weigert de groei ruimhartig te faciliteren verergert juist de segregatie.

Tagged with:
 

Stoppen met citymarketing

On 15 januari 2018, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in ‘The Creative Destruction of New York City’ (2017) van Alessandro Busà:

Bij Oxford University Press verscheen afgelopen jaar een gedegen boek dat de balans opmaakt van vijftien jaar ‘drastisch herbestemmen en re-branden’ van New York. Auteur: Alessandro Busà. Busà is een jonge Duitse wetenschapper uit Berlijn die in 2006 New York binnenkwam op een J-1 visum omdat hij daar een onbetaalde baan kon krijgen. En dat in een van de duurste steden op aarde. Hij leek wel gek. In het voorwoord beschrijft hij hoe hij van kamer naar kamer zwierf, telkens verdreven door pandjesbazen die hogere huren eisten. Na het afronden van zijn studie in Berlijn keerde hij in 2010 naar new York terug. Inmiddels bleek de stad onbetaalbaar geworden. “Don’t get me wrong: living in New York is absolutely fantastic.” Maar wat een spanning en hoe moeilijk om je droom te verwezenlijken in deze meest ongelijke stad op aarde, wil hij maar zeggen. De rest van het boek is een lange aanklacht tegen voormalige burgemeester Michael Bloomberg. Ook de twee eerdere burgemeesters hebben de stad uitgeleverd aan het grootkapitaal. Volgens Busà zijn burgemeesters er niet om hun stad te branden en te verkopen, maar armen te helpen en ongelijkheid te bestrijden. Zelfs de huidige linkse burgemeester De Blasio krijgt er stevig van langs. Tot nog toe heeft hij niets gedaan om het ongunstige tij te keren.

Belangrijkste instrument in de stadspolitiek van NYC was en is ‘rezoning’. Busà beschrijft nauwkeurig hoe dat in zijn werk gaat. Het gemeentebestuur ontwikkelt een nieuw bestemmingsplan voor een buurt waarin beduidend meer programma past en waar dikwijls verder in de hoogte mag worden gebouwd. Ontwikkelaars grijpen die mogelijkheid aan om goedkope oude panden af te breken en nieuwe dure hoogbouw te introduceren. Gevolg: hele snelle gentrificatie en waardestijgingen van het bestaande vastgoed. Amanda Burden, directeur van de NYC Planning Commission, is in de ogen van Busà de hoofdschuldige. Zelfs in Harlem rond 125th Street zijn de prijzen skyhigh gestegen. Alleen al in 2015 werden in New York 50.000 bouwvergunningen afgegeven, het hoogste aantal sinds de jaren ‘60. Busà noemt het “a game that is based on the physical, social, and symbolic re-engineering of low-income communities across the board, to encourage high-end residential and commercial investment and the influx of new, more affluent city consumers.” Er wonen nu 8,537,673 inwoners in New York. In 2010 waren dat er nog 8,175,133. In vijf jaar tijd kwam er een stad van 350.000 inwoners bij. “The city has not witnessed such a robust pace of growth in over a half-century,” lees ik op de website van de gemeente. En geef toe, wie zou er niet graag in New York willen wonen? Vergeet citymarketing en bouw meer sociale woningen. Dat is de boodschap van Busà.

Tagged with:
 

Cities for the rich

On 8 januari 2018, in planningtheorie, wonen, by Zef Hemel

Gelezen op The New Metropolitan van augustus 2014:

Gerelateerde afbeelding

Richard Williams heeft gelijk. Daags na diens overlijden schreef hij, planoloog in Edinburgh, een blog met een terugblik op het werk van de grote Britse planoloog Sir Peter Hall (1932 – 2014). Uiteraard noemde hij ‘Cities of Tomorrow’ (1980), maar vooral stond hij stil bij de meest radicale tekst die Hall, samen overigens met Reyner Banham, Paul Barker en Cedric Price, in zijn jonge jaren had geschreven. De tekst, of eigenlijk is het een manifest, verscheen in New Society op 20 maart 1969, onder de titel ‘Non-Plan. An Experiment in Freedom’. Volgens Williams, die planologie doceert in Schotland, heeft de waarde van dit pleidooi voor meer vrijheid in de ruimtelijke planning nog niets aan waarde verloren. Maar zijn studenten die hij de tekst steevast laat lezen, hebben er weinig mee. Ze willen maar al te graag sturen, behouden, corrigeren, inperken, dirigeren. En toch meent Williams dat ‘Non-Plan’ hout snijdt. Gaven we onze steden maar meer vrijheid om te groeien en te expanderen en hun eigen lot te bepalen. “Those cities of the world that have wished to restrict growth for aesthetic reasons have become cities of the rich.” Waarna hij de huizenprijzen van San Francisco en Londen opsomt, die inderdaad skyhigh zijn en die volgens hem feitelijk zelfs als een global reserve currency fungeren. Door toedoen van ruimtelijke planning.

Wel gek dat zo’n radicaal standpunt in 1969 als links en progressief werd gebrandmerkt en tegenwoordig juist als uiterst rechts en neoliberaal te boek staat. Want wat schreven die ‘angry young men’ nou eigenlijk in dat geruchtmakende pamflet? Hall en Barker vroegen zich af wat er zou gebeuren als er domweg geen ruimtelijke planning zou zijn. Zou Groot-Brittannië dan zoveel slechter af zijn? Nee meenden ze, het land zou zelfs beter af zijn. Elk nam vervolgens een deel van het Verenigd Koninkrijk voor zijn rekening en speculeerde over een toekomst zonder planning. Banham constateerde dat de zuidkust van Californië veel spannender en dynamischer was dan het stedenlandschap van Groot-Brittannië. Williams denkt het nog steeds. De regionalisering van het nationale beleid in het Verenigd Koninkrijk acht hij zondermeer noodzakelijk, want sommige steden krimpen, terwijl andere juist overkoken. Sommige huizen zijn bijna gratis, terwijl andere voor wonen niet meer te betalen zijn. Vergroot de vrijheidgraden, smeekt hij! Doe ons iets meer Los Angeles. “Perhaps even ‘Non-Plan’ will get another run too.”

Tagged with:
 

Internationale vastgoedbubbels in de maak

On 2 januari 2018, in wonen, by Zef Hemel

Gelezen in The National van 30 oktober 2017:

Gerelateerde afbeelding

 

Bron: Harvey Jones

Afgelopen najaar waarschuwde The National, het persagentschap in de Verenigde Arabische Emiraten, voor ernstige risico’s bij vastgoedbeleggingen in een aantal wereldsteden. Met name in vijftien steden, schreef deze eind oktober 2017, stijgen de vastgoedprijzen te snel en zijn ze te hoog. Voor het eerst voegde Amsterdam zich bij de lijst van steden die in de gevarenzone verkeren. Andere steden die lijken te worden overgewaardeerd zijn Toronto, Vancouver, Sydney, Hongkong, Londen, Stockholm en München. Deze zogenoemde ‘superstar cities’ zijn bij internationale beleggers kennelijk zeer geliefd, maar de vraag is of ze hun waarde kunnen behouden. Vooral als de rente gaat stijgen verwacht men hier sterke prijsdalingen. Het zijn met name expats en Chinese beleggers die dol zijn op beleggingen in vastgoed in deze ‘superstar cities’. Zij verdringen er de lokale kopers. De waarschuwing kwam vlak voordat de Canadese regering besloot een belasting in te voeren van 15 procent op buitenlandse beleggingen in vastgoed in met name Toronto. Direct daarna daalden de prijzen op de lokale woningmarkt, waardoor de situatie in Toronto snel normaliseerde.

Opmerkelijk vond ik dat steden als Boston, Singapore, New York en Milaan weinig tot geen risico lopen als het om internationale beleggingen in vastgoed gaat. Elk van die steden is nu al krankzinnig duur. Misschien juist daarom. Kennelijk worden de meest oververhitte wereldsteden – zoals Toronto en Amsterdam – naar internationale maatstaven gemeten nog altijd als goedkoop beschouwd. Claudio Saputelli, hoofd van global real estate bij UBS Wealth Management: “The bubble has also been driven by the "superstar city" narrative, he says, as global money pours in and local prices decouple from rents, incomes and national price levels.” Als een stad eenmaal te boek staat als internationale ‘ster’, kan het hard gaan. Inkomensniveau zegt dan niets over toegang tot de woningmarkt. Zo’n woningmarkt wordt eenvoudig onbetaalbaar. Het aanbod verruimen komt er te laat. Het narratief van de ‘superstar city’ werkt dus deels tegen deze steden. Toch gelooft een analist als Savills niet dat het vastgoed in deze wereldsteden op termijn zijn waarde zal verliezen. “Taking gold as a benchmark, major world centres including London, New York and even Hong Kong are still well below their former peak-equivalent pricing in gold.” Flink bouwen in Amsterdam is dus niet voldoende. Zou zo’n belastingmaatregel als in Toronto niet helpen in de Amsterdamse situatie? Lijkt me beter dan dat nationale kaartspel dat ze in Den Haag spelen. Amsterdam is een andere categorie dan Eindhoven, Utrecht of zelfs de Zuidvleugel.

Tagged with: