De hoogste tijd

Gehoord in Felix Meritis op 24 januari 2011:

In Istanbul gesproken met een Nederlander die sinds drie jaar naar volle tevredenheid in Ankara woont. Aan vrije beschikbare woningen, zei hij, bestaat daar geen gebrek. Ze zijn er in alle soorten en maten te krijgen.  Hij vond het heerlijk. In Nederland bestaat nog steeds een groot gebrek aan woningen, ook al heerst er hier geen woningnood meer. Ondertussen is de bouwproductie stilgevallen. Er wordt gesproken van een kopersstaking, terwijl de rente historisch laag is. Dat is vreemd. De banken weigeren aan ontwikkelaars geld te lenen, de gemeenten kunnen de tekorten op de woningbouw niet met winsten uit de kantorenuitgifte goedmaken vanwege de ingestorte kantorenmarkt. Er heerst schaarste en er is geen vraag. Gevolg: Nederlanders verhuizen al weinig, maar hun verhuisgeneigdheid neemt nog verder af. Eigenaren van een koophuis blijven gemiddeld 20 jaar zitten, in de toekomst wordt dat zelfs 30 jaar. De woningmarkt zit op slot.

Als maatstaf neem ik de these van Richard Florida, namelijk dat woningen en auto’s de afgelopen twee decennia door overheden fiscaal bewust zijn bevoordeeld om de bestedingen van huishoudens naar grote hoogten op te stuwen. Zo stimuleerden zij een consumptieve economie. Dat gold ook voor Nederland. Van Harry Garritsen, SER-lid en hoogleraar economie te Groningen, leer ik dat eigenwoningbezitters jaarlijks meer dan 14 miljard euro mogen aftrekken. NRC Handelsblad meldt dat jaarlijks 2,5 miljard overheidsgeld naar de huurtoeslag gaat. Met het kunstmatig laag houden van de huren is jaarlijks nog eens 14,5 miljard euro gemoeid. In totaal pompt de overheid jaarlijks dus zo’n 30 miljard euro in de woningmarkt. Gevolg is dat Nederlanders inmiddels de hoogste hypotheekschuld van West-Europa hebben. Inderdaad, met deze fiscale politiek heeft onze regering de vraag aangewakkerd. Echter, hoeveel er ook gebouwd werd om aan die kunstmatige woningvraag te voldoen, de schaarste hield onverminderd aan. Dat had ook te maken met een begeleidende fysieke schaarstepolitiek (VINEX) om ontwikkelaars voldoende zekerheid en uitzicht op marges te bieden. Ze hebben ervan geprofiteerd. Je zou zeggen dat het niet zo erg is dat er nu even sprake is van vraaguitval. De pijn van het stilvallen van de woningmarkt in 2009 wordt ook niet overal even sterk gevoeld. In Amsterdam wel. Daar vestigen zich steeds meer hoofdkantoren van bedrijven, zoals Philips, Ahold, Akzo Nobel en Arcadis, daar is de vraag reëel. Hun werknemers zoeken naar woningen, maar die zijn er niet. Met name hoog opgeleide starters zoeken vergeefs een plek in de hoofdstad, zoals demograaf Julian Jansen vandaag in de Volkskrant laat zien. Het Amsterdamse woningaanbod sluit toch al niet goed aan op de vraag. Een beperkt aantal partijen – overwegend grote corporaties – heeft er positie en zegt niet te kunnen bouwen. Vreemd, want de prijzen blijven onverminderd hoog en stijgen zelfs, althans in Amsterdam. Tijd voor zelfbouw, zou je zeggen. Tijd voor particulier opdrachtgeverschap.